Обзор рынка жилой недвижимости . 1-ое полугодие 2008 г.

Развитие российской экономики в первом полугодии 2008 г. впервые за последние годы характеризовалось снижением темпов экономического роста. По итогам января-июня прирост ВВП составил 8,0% к соответствующему периоду предыдущего года, при этом если в 1-ом квартале 2008 г. рост составил 8,5%, то во 2-м квартале он снизился до 7,6%. В основе снижения темпов экономического роста - торможение промышленного производства, прежде всего обрабатывающего, строительства и снижение темпа роста инвестиций.

Локомотивами роста по-прежнему являются инвестиции в основной капитал и внутренний спрос, однако темпов их роста уже оказывается недостаточно для поддержания высоких темпов роста экономики: во 2-м полугодии экономическое развитие происходило на фоне замедления динамики потребления, инвестиций, строительства, прежде всего, жилищного. Безусловно, замедление темпов роста, как по отдельным компонентам, так и по экономике в целом, связано с высокой базы прошлого года, тем не менее, формирование негативных тенденций налицо.

Традиционным фактором, вносящим негативный вклад в экономическое развитие, является инфляция. По итогам первого полугодия потребительские цены выросли на 8,7% по сравнению с 5,7% годом ранее. Основной вклад в ускорение инфляции вносит продовольствие: цены на продовольственные товары за январь-июнь 2008 г. выросли 11,4%, (6,1% годом ранее). Темп роста цен производителей также превышает прошлогодние ориентиры: 17% по сравнению с 14,6% годом ранее. Высокие темпы роста цен в промышленности обусловлены, прежде всего, ростом цен на нефть, металлы и пр. на мировых рынках, высоким внешним и внутренним спросом, а также ростом издержек.Усиление инфляционного фона, в свою очередь, является одним из факторов, тормозящих рост инвестиций. Темпы роста инвестиций в основной капитал в январе - июне 2008 г. в целом оставались на высоком уровне - 16,9% к январю-июню 2007 г. Однако, пик роста (21,1%) был достигнут в феврале, к июню же прирост снизился до 10,8% по отношению к соответствующему периоду прошлого года.

Прирост объемов строительных работ в январе-июне 2008 г. оказался существенным, составив 22,4% к соответствующему периоду прошлого года. При этом опережающими темпами развивалось строительство производственных и инфраструктурных объектов. Ввод же жилых домов характеризовался значительным замедлением - 2,9% к январю-июню 2007 г., тогда как за аналогичный период прошлого года прирост вводов жилых домов превысил 34,3%. Во 2-м квартале и вовсе произошло снижение жилищного строительства на 1,1%.

Рост производства основных стройматериалов значительно отстает от темпов расширения инвестиционной активности. В частности, по данным Министерства экономического развития и торговли, производство строительного кирпича в первом полугодии 2008 г. выросло на 11,2% к соответствующему периоду 2007 г., пиломатериалов и цемента – снизилось на 3,7% и 2,6% соответственно.
Подобные диспропорции ведут к росту цен и наращиванию инвестиционного импорта: по данным таможенной статистики за январь-май 2008 г., стоимостной объем импорта машин и оборудования из стран дальнего зарубежья (на которые приходится более 90% всего объема закупок) вырос почти на 65%.

Импорт товаров по всем статьям в январе-июне 2008 г. превысил, по оценке Банка России, 135 млрд. долл., увеличившись по сравнению с соответствующим периодом прошлого года в 1,4 раза. Экспорт товаров за тот же период увеличился по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 54,4%. Однако прирост экспорта был обусловлен продолжающимся ростом мировых цен на нефть – в июне средняя мировая цена нефти марки Urals составила 127,8 долл. за баррель,увеличившись по сравнению с июнем 2007 г. в 1,9 раза. Физические же объемы экспорта по большинству позиций в рассматриваемый период снижались. Итоговое сальдо внешней торговли по итогам первого полугодия достигло 100 млрд. руб., существенно превысив показатели первого полугодия соответствующего периода прошлого года. В то же время, если рост экспорта основан, прежде всего, на благоприятной ценовой конъюнктуре, то в основе роста импорта лежат более фундаментальные факторы: физические объемы импорта возросли на 25,8%, цены при этом вросли на 12%. Помимо инвестиционного спроса расширение импорта поддерживается внутренним спросом со стороны населения.

Рост реальных располагаемых доходов населения в первом полугодии 2008 г. составил 8,1% к соответствующему периоду предшествующего года. Опять таки во 2-м квартале отмечалось существенное замедление - до 6,9% против 9,4% в 1-ом квартале. Негативное влияние на рост реальных доходов оказывало заметное ускорение роста цен. Заработная плата продолжает расти опережающими темпами, что связано, прежде всего, с дефицитом квалифицированных рабочих кадров: так называемый коэффициент напряженности, вычисляемый как отношение численности незанятых граждан, зарегистрированных в органах службы занятости к количеству вакансий, в июне текущего года уменьшился до 1 по сравнению с 1,6 в начале года. Рост реальной заработной платы в январе-июне
2008 г. составил 13,0%.

Примечательно, что в 2008 г. несколько улучшилось вызывающее серьезные опасения в предшествующие периоды соотношение темпов прироста реальной заработной платы и производительности труда в промышленности. Если в январе-мае 2007 г. они составляли 15,4% и 6,8% соответственно, то в январе-мае 2008 г. – 10,7% и 6,7 процента. При этом в производстве машин и оборудования, транспортных средств и оборудования и в металлургическом производстве наблюдается опережение темпов роста производительности труда по сравнению с темпами роста заработной платы.

В январе-июне 2008 г. динамика розничной торговли систематически опережала рост денежных доходов населения. Прирост оборота розничной торговли составил 15,2% по отношению к январю-июню 2007 г. В общем объеме розничной торговли опережающими темпами растут продажи более дорогих продуктов питания и непродовольственных товаров, что отражает как общее повышение уровня благосостояния населения России, так и продолжающееся расслоение населения по уровню доходов. Результатом этого является рост импорта: в качественном сегменте российские товары по-прежнему проигрывают конкуренцию импорту.

Региональная динамика оборота розничной торговли отличается существенной неравномерностью. Почти половина
(45,3%) оборота розничной торговли приходится на 8 субъектов Российской Федерации: Москву, С.-Петербург,
Московскую,Свердловскую, Ростовскую, Самарскую, Тюменскую области и Краснодарский край. Лидирует по этому показателю Москва –на нее приходится 18,4%.Опережающий рост оборотов розничной торговли относительно роста доходов населения поддерживается, прежде всего, за счет снижения склонности населения к сбережениям:высокая инфляция в конце 2007 - начале 2008 гг. привела к снижению доли сбережений во вкладах и ценных бумагах до 4,9% денежных доходов населения по сравнению с 6,6% за аналогичный период 2007 г. В тоже время расходы на покупку валюты остаются достаточно стабильными – на уровне 5,5% доходов.

Снижение темпов роста отмечено и в сфере услуг населению. В 1-ом полугодии 2008 г. рынок платных услуг населению увеличился на 6,0%, что на 1,8 процентных пункта ниже соответствующего периода предыдущего года. Значительное опережение роста цен на услуги по сравнению с непродовольственными товарами сдерживает темп их роста в связи со смещением потребительских предпочтений в пользу товаров. Тем не менее, позитивная динамика сохраняется в целом ряде отраслей.

В частности, высокие темпы роста продемонстрировал рынок платных услуг физической культуры и спорта, который включает в себя как спортивно-оздоровительные, физкультурно-оздоровительные, так и спортивно-зрелищные мероприятия. Численность занимающихся физической культурой и спортом в настоящее время составляет около 12% от численности населения страны, при этом, около 7% из общего числа занимающихся посещают занятия на платной основе. В 1-ом полугодии 2008 г. прирост платных услуг физической культуры и спорта составил 8,9%, что на 7,1 процентных пункта выше аналогичного периода 2007 года.

Рынок же санаторно-оздоровительных услуг по-прежнему развивается низкими темпами: в 1-ом полугодии 2008 г. прирост не превысил 2%), что обусловлено отсутствием полноценной структуры оздоровления и развлечений, отвечающих современным требованиям. Вместе с тем шаги, предпринимаемые государством в этом направлении, позволяют рассчитывать на опережающее развитие этой сферы уже в ближайшие годы. В первом полугодии 2008 г. получила активное развитие программа по созданию особых экономических зон туристско-рекреационного типаю.

В настоящее время в рамках программы предусмотрено развитие 7 особых экономических зон туристско-рекреационного типа: в Калининградской области, Краснодарском, Ставропольском, Алтайском краях, в Иркутской области и Республиках Алтай и Бурятия. Сегодня разрабатываются планы развития этих рекреационных зон, утверждаются концепции их развития.Важную роль в развитии рекреационных проектов играет государство. В масштабных проектах, каковыми являются курортно-рекреационные зоны только государство может подготовить площадку, создать транспортную и коммунальную инфраструктуру, коммуникации – ложась целиком на инвестора, данные затраты делают проект нерентабельным для инвестора.
Наиболее активно в настоящее время идет работа по созданию особых экономических зон туристско-рекреационного типа в Алтайском и Ставропольском краях.

Прогноз

Таким образом, развитие экономики России в 1-ом полугодии 2008 г. оказалось довольно противоречивым. С одной стороны, налицо замедление темпов экономического роста и высокая инфляция, с другой – сохранение относительно высоких темпов роста инвестиций и доходов населения. Так или иначе,российская экономика продолжает демонстрировать завидный иммунитет к мировым катаклизмам, очередная волна финансового кризиса по-прежнему прошла ее стороной. И если верить оптимистичным прогнозам, согласно которым американская экономика и финансовая сфера достигли «дна», и уже осенью ситуация начнет улучшаться, то и итоги развития российской экономики в первом полугодии следует рассматривать скорее как временное охлаждение, нежели как формирование новой понижательной тенденции.

Инфляцию по итогам года удержать в пределах 10% уже конечно не удастся, более реальным показателем представляется 12%, однако и данный уровень не является критичным. Тем более что большинство экономических агентов ориентируются не на агрегированные прогнозы по инфляции, а на отдельные ее компоненты, и эти оценки существенно выше официальных прогнозов.

Рост ВВП по итогам 2008 г. ожидается чуть ниже уровня прошлого года, тем не менее, он сохранится на уровне выше 7%. Высокими по итогам года ожидаются рост инвестиций и доходов населения, по-прежнему составляющие основу экономического роста. Рост доходов населения будет поддерживаться, прежде всего, опережающим ростом зарплат, который,в свою очередь, неизбежен в условиях дефицита трудовых ресурсов. Росту инвестиций, в том числе и иностранных, будет способствовать сформировавшийся статус России как «тихой гавани» в условиях мирового кризиса, а также высокие относительно мировых темпы роста. Безусловно, оценки привлекательности тех или иных отраслей определяют отраслевую структуру инвестиций: если по итогам первого квартала 2007 г.иностранные инвестиции в добывающий сектор снизились на 70% по сравнению с соответствующим периодом прошлого
года, то вложения в недвижимость и строительство возросли почти в два раза.

Цены на нефть по прогнозам большинства экспертов будут оставаться высокими, что связано с сохранением высоких темпов роста в так называемых быстрорастущих странах, так и с политической напряженностью в ряде странпоставщиков. В любом случае, расчеты экспертов показывают, что для российской экономики критичным может быть только существенное снижение нефтяных цен, до уровня 70-80 долл. за баррель,что в ближайшие годы представляется крайне маловероятным.

Россия. Жилищное строительство

За 1 полугодие 2008 г. на территории России было введено около 21,7 млн. кв. м жилых площадей, что на 500 тыс. кв. мпревышает аналогичный показатель 2007 г. (в 1 полугодии 2007г. было введено 21,1 млн. кв. м жилья). Однако, стоит отметить, что в 1 полугодии 2008 г. наблюдается дальнейшее снижение строительной активности. Если за первые 6 месяцев прошлого года темп роста строительства составил 34%, то за аналогичный период нынешнего 2008 г. - 3%.

Традиционно, максимальные объемы жилья за истекший период были введены в июне - 5,7 млн. кв. м, что связано с желанием застройщиков «закрыть полугодие» и сдать заявленные объекты.

Однако этот показатель ниже прошлогоднего почти на 300 тыс. кв. м. Вместо ожидаемого роста объемов вводимых площадей к концу года на 10%-12% пока наблюдается замедление строительной активности и снижение объемов ввода жилья.

В Московском регионе наблюдается та же тенденция. За истекший период в Москве и Подмосковье было введено 3,4 млн. кв. м жилья, что ниже аналогичного показателя прошлого года более чем на 1,3 млн. кв. м. Доли Московского региона, так же как и ЦФО в целом, в совокупном объеме ввода по России снизились и составили в первом полугодии 2008 г. 15% и 27% соответственно (против 22% и 33% в прошлом году).Однако несмотря на снижение, в абсолютных показателях Московский регион в истекшем периоде по-прежнему остался лидером среди регионов России по строительству нового жилья.

Московская область. За 1 полугодие 2008 г. объемы строительства жилых площадей и Подмосковье показали отрицательную динамику. В области было сдано ГК порядка 2,2 млн.кв. м, тогда как в прошлом году за 1 полугодие застройщики ввели 2,3 млн. кв. м. Таким образом, объемы строительства жилья в области сократились почти на 6,3%. Несмотря на это Подмосковье по-прежнему заняло первое место по стране по объемам строительства, за ним идут Краснодарский край (1,67 млн. кв. м) и Москва (1,16 млн. кв. м).

Москва. Значительный спад строительной активности был зафиксирован в 1 полугодии 2008 г. и в столице. За истекший период было введено 1,16 млн. кв. м жилья, что более чем в два раза ниже аналогичного показателя 2007 г. Снижение объемов ввода в столице связано с рядом причин: дефицитом площадок под жилую застройку, увеличением себестоимости девелоперских проектов, сложностью процедур получения разрешения на строительство. Кроме того, после запрета в Москве на точечное строительство большинство проектов, которые должны были быть реализованы в этом году, оказались заморожены.

Московский регион. Жилищное строительство

Что касается заявленных проектов в Москве и Подмосковье,то во 2 квартале 2008 г. их было немного. Среди заявленных комплексов внимания заслуживают следующие:
• Крупный жилой комплекс « Пробизнес-Девелопмент ». Участок находится в лесопарковой зоне г. Ивантеевка, на территории бывшего санатория «Зеленая роща». Жилой сектор комплекса будет включать: 78 таунхаусов и 2 многоквартирных малоэтажных дома. Планируемый срок сдачи - конец 2010 г.
• Жилой комплекс бизнес-класса на 1 млн. кв. м планируется построить на месте ярмарки стройматериалов «Мельница». Участок под застройку располагается на пересечении 41 км МКАД и Калужского ш. Первая очередь освоения территории будет сдана в 2011 г.
• Многофункциональный деловой центр, включающий апартаменты, планирует возвести«Мосстройреконструкция» на Ленинградском шоссе в районе станции метро «Водный стадион». Общая площадь центра составит 115 тыс. кв. м,площадь офисов и апартаментов - 50 тыс. кв. м. Строительство планируется начать в 2010 г.По-прежнему идет работа по мега-проектам, реализация которых намечена на ближайшее время: «Проект А101» - в Ленинском районе МО, «Большое Домодедово» в Домодедовском районе МО, «Проект Плещеево» по Новорижскому шоссе.

Москва. Предложение

В 1 полугодии 2008 г. было зафиксировано незначительное снижение объемов предложения на первичном рынке жилья. Так в 1 квартале количество новостроек сократилось на 5%, во 2 квартале на 2%-3%. Снижение в объеме предложения объясняется активностью со стороны покупателей, а также снижением количества вводимых объектов.
В структуре предложения на рынке новостроек также мало что поменялось. Лидером остался популярный округ ЗАО, на который приходится более четверти предложения (28%).

Здесь, как правило, возводится жилье бизнес-класса. А вот что касается традиционного района «доступного» жилья ЮВАО, то он находится в нижней строке структуры предложения - всего 4% от всего объема новостроек по столице. Это объясняет непопулярностью округа как со стороны покупателей, так и со стороны девелоперов. Это доказывает и то, что округ находится в нижней графе таблицы по запланированным объемам ввода в этом году - 221 тыс. кв.м , что составляет 4,3% от общего запланированного объема ввода жилых площадей в Москве. Однако, не стоит недооценивать потенциал этого округа, после завершения программы по выводу промышленных территорий здесь появятся дополнительные площадки под строительство жилых объектов, а также улучшиться экологическая обстановка в целом.

Что касается вторичного рынка, то здесь в структуре предложения лидируют ЦАО (19%) и ЗАО (17%). Это преобладание обусловлено высокой долей выставленных на рынок инвестиционных квартир элитного и бизнес-классов, которые в основном и расположены в этих округах, а также придерживанием продавцами квартир эконом-класса с целью получения в дальнейшем максимальной прибыли ввиду более активного роста цен на «недорогое» жилье в столице. В остальном предложение распределено по районам равномерно.

Москва. Спрос

1 полугодие 2008 г. ознаменовалось значительным повышением покупательской активности на фоне сформировавшихся ожиданий относительно дальнейшего развития ценовой ситуации, а также кризиса на финансовом рынке. Произошло увеличение спроса – как со стороны инвесторов, так и со стороны людей, покупающих жилье для проживания.Увеличение спроса на фоне отсутствия значительных изменений в объемах предложения привело к росту цен на рынке.

При этом весной 2008 г. на рынке жилья Москвы было отмечено явление, в рыночной теории называемое «парадоксом спроса»: рост цен стал катализатором увеличения активности покупателей (в условиях ускорения роста цен решения о покупке стали приниматься быстрее). По оценкам экспертов, аналогичной была и первичная реакция на появившуюся в начале года информацию об ужесточении условий кредитования на рынке ипотеки.

В условиях ограничения возможностей и роста стоимости кредитования российских банков на международном рынке, ограничились и возможности банков в отношении внутреннего кредитования, в результате чего отдельным кредитным организациям пришлось приостановить выдачу ипотечных кредитов. Одновременно ряд банков пошел на ужесточение условий кредитования, в частности, отказ от предоставления кредита с нулевым первоначальным взносом, более тщательный подход к отбору клиентов и оценке их потенциальной платежеспособности. Данное развитие ситуации - ответная реакция российского рынка ипотеки на ипотечный кризис в США, основной причиной которого стал невозврат долгов именно по кредитам с высокими рисками.

В целом данные явления привели к замедлению темпов роста ипотечного рынка. По данным Банка России, в 1 квартале 2008 г. в Москве объем задолженности по жилищным кредитам составил 127,2 млрд. и вырос по сравнению с началом года на 6%, тогда как в соответствующем периоде прошлого года прирост составил 12%. Также в рассматриваемый период было отмечено некоторое снижение доли ипотечных кредитов в общем объеме кредитования (с 25,8 до 25,7 %).

Пока ситуация на рынке ипотеки не оказывает значительного влияния на рынок жилья вследствие того, что ипотечное кредитование развито слабо (с использованием ипотеки приобретается не более 15% квартир). Однако ограничение возможностей кредитования в банках вкупе с ростом цен на жилье, скорее всего, окажет влияние на дальнейшее сужение группы населения, способной к предъявлению платежеспособного спроса. Это, по мнению специалистов компании Blackwood , может в большей степени сказаться на активности покупателей в сегменте эконом-класса, для многих из которых ипотечная поддержка является единственным реальным способом приобретения жилья.