Формат многофункционального комплекса для российского рынка относительно новый, но девелоперы быстро разобрались, какие выгоды можно из него извлечь: ведь далеко не всегда получается найти жилье, работу и развлечения в пределах одного квартала. Многофункциональный комплекс – формат универсальный, потому что главной его характеристикой является сочетание не менее трех типов коммерческой и жилой недвижимости различного назначения (торговая, офисная, складская, гостиничная, жилая) в единой концепции проекта. Главное – гармонично соединить их в одно целое.
СТАТИСТИКА
Основная часть столичных МФК на сегодняшний день относится к элитному предложению. Так, по данным « Метриум Групп » элитный сегмент занимает 43% на рынке, а массовый и бизнес-класс ─ по 28,5%. В то же время по данным компании « Est-a-tet » МФК бизнес-класса составляют 52% предложения, комфорт-класса – 16%, премиум-класса – 32%. Всего в таком формате на первичном рынке представлено порядка 258,6 тыс. кв. м. Если же рассматривать предложение многофункциональных комплексов в общем объеме предложения на рынке новостроек Москвы , то они занимают порядка 40%.
«В массовом сегменте недвижимости наибольшим спросом пользуются студии и однокомнатные апартаменты площадью до 50 кв. м. При этом в первую очередь реализуются апартаменты, расположенные на первых этажах, что связано с их более низкой стоимостью. В бизнес-классе спросом пользуются апартаменты площадью 50-80 кв. м, а в элитном классе – 50-100 кв. м. При этом в высокобюджетном сегменте недвижимости, в отличие от массового, все больше покупателей обращают вниманием на видовые характеристики», ─ отмечает генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
В течение 2015 года рынок пополнился МФК «Орехово», МФК « Фили Град » (2 очередь), комплексом апартаментов в рамках МФК «Парк Легенд». Все объекты относятся к сегменту комфорт-класса.
По данным компании «БЭСТ-Новострой», в первом квартале 2015 года спрос в целом сосредоточился на 1-комнатных апартаментах: 56% покупателей остановили свой выбор именно на них, а 35% решили приобрести 2-комнатные лоты. А вот популярные некогда студии отошли на третье место – всего 6% среди общего объема сделок с апартаментами. Похожие данные приводит INCENTRA, реализовавшая в столице МФК «Ханой-Москва». В компании отмечают, что ситуация на рынке МФК аналогична той, что наблюдается на рынке жилых комплексов. Апартаменты площадью от 45 до 70 кв. м с отдельной кухней сегодня являются наиболее востребованным продуктом. Это, как правило, студии или двухкомнатные апартаменты с большой гостиной. Но самым популярным продуктом остаются однокомнатные квартиры, несмотря на то что некоторые семейные покупатели выбирают большие квартиры.
Самое бюджетное предложение представлено в МФК « Савеловский Сити », где за 4,69 млн рублей можно приобрести апартаменты площадью 28,78 кв. м. Самые дорогие объекты такого формата представлены в рамках ММДЦ «Москва-Сити». К примеру, на верхних этажах « Город столиц » продаются апартаменты площадью 465 кв. м (стоимость ─ $30 тыс. за кв. м) Соответственно, цена апартамента составляет $13,95 млн. В башне « ОКО » реализуются пентхаусы площадью 600-1000 кв. м. (стоимость ─ $20 тыс. за кв. м). Таким образом, самый дорогой пентхаус стоит сегодня около $20 млн. В премиум-классе средняя цена предложения в многофункциональных комплексах составляет 795 300 руб. /кв. м, в бизнес-классе – 253 600 руб. /кв. м, в комфорт-класса – 176 700 руб. /кв. м. К стандартным однокомнатным можно отнести квартиры в МФК « Водный »: квартира площадью 43,6 кв. м стоит там 6,54 млн рублей.
КТО ЗА ЧТО ВЫБИРАЕТ
Первые многофункциональные комплексы были построены в Москве в начале 90-х. Сегодня этот вид недвижимости представлен на российском рынке в двух вариантах: существуют «вертикальные» и «горизонтальные» МФК. «Вертикальные» – это новостройки в центре Москвы, занимающие минимум площади, «растущие» в высоту. «Горизонтальные», напротив, представляют собой комплексы малоэтажных строений на довольно обширной территории, где, помимо зданий, есть места для парковых и прогулочных зон.
Доли вертикальных и горизонтальных МФК в Москве примерно одинаковы. При этом около половины вертикальных МФК реализуются в рамках ММДЦ «Москва-Сити» («ОКО», «Город столиц», Башня « Восток », « Меркурий Сити », « IQ-квартал », «Евразия»). К другим примерам вертикальных проектов относятся МФК « Штаб-квартира на Мосфильмовской » и « Новый Арбат, 32 ». В числе горизонтальных МФК можно назвать «Савеловский сити», «Водный», « ВТБ Арена парк », « Парк Мира », « Сады Пекина », Atlantic Apartments .
Девелоперы выбирают МФК, потому что за счет наличия помещений разного назначения имеют возможность дифференцировать свои риски. Формат позволяет эффективно использовать земельный участок и сэкономить на энергоресурсах, а также предусматривает сокращение удельных затрат на создание объекта за счет его масштабности. В случае увеличения конкуренции на рынке есть возможность гибкого перепрофилирования. Кроме этого нельзя не учесть высокую инвестиционную привлекательность таких проектов в связи с уменьшением рисков за счет диверсификации инвестиций, т.е. вложения средств в разные виды недвижимости. Помимо этого, при правильном планировании объект можно запускать поэтапно, что также позволяет просчитать возможные риски.
С точки зрения покупателей и арендаторов, у МФК также есть свои плюсы. Формат многофункциональных комплексов позволяет воплотить в жизнь один из главных принципов жизни современного человека – оптимизация время за счет совмещения в одном пространстве работы, жизни и отдыха. Люди стремятся как можно меньше времени тратить на перемещения, поэтому стараются сосредоточить место работы и проживания хотя бы в одном районе. Многофункциональный комплекс дает возможность максимально сблизить жилое и рабочее пространство, а для тех, кто не работает в том же комплексе имеются всевозможные опции для решения бытовых задача и проведения досуга.
Но чаще всего покупателей привлекает, конечно, более низкая цена – апартаменты в МФК на 15-20% дешевле, чем аналогичные квартиры на сопоставимой стадии строительства в той же локации. В высокобюджетных комплексах покупатели обращают внимание на изюминки проекта (лофты) и сопутствующую инфраструктуру, которая отсутствует в ЖК, например, гостиничный сервис. В таких проектах жители апартаментов также могут воспользоваться услугами консьерж-сервиса в формате 24/7, организованном на уровне пятизвездочного отеля. Плюсом проживания в апартаментах в МФК является полное сервисное обслуживание здания: уборка номеров, служба ресепшен, Wi-Fi, заказ такси, паркинг, так называемый «room service». Обслуживанием МФК после сдачи в эксплуатацию, как правило, занимается управляющая компания. При этом застройщик вправе как привлечь независимую УК, так и создать собственную.
Как отмечают в компании «Метриум Групп», апартаменты, расположенные в МФК, покупают как одинокие молодые люди 25-35 лет, так и семьи с детьми. Их объединяет тот факт, что в большинстве случае апартаменты приобретаются ими не в качестве первого жилья. Обычно клиенты уже имеют московскую регистрацию, поэтому для них не столь принципиален вопрос оформления постоянной регистрации. Нередко такая недвижимость приобретается родителями для детей. По мнению Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании « БЕСТ-Новострой », апартаменты используются для периодического пребывания в городе в рабочие дни при наличии собственного дома за пределами мегаполиса, а просторные лофты приобретаются творческими личностями и в качестве рабочего места (например, фотостудия или мастерская), и для постоянного проживания.
С точки зрения юриспруденции, покупка жилья в МФК практически ничем не отличается от покупки квартиры. МФК, как и жилой многоквартирный дом, получает свидетельство о праве собственности, техплан, ставится на кадастровый учет и т.д. Если проект представляет собой продукт редевелопмента, то лоты в нем продаются по договору купли-продажи, так как здание уже де-юре построено и является собственностью компании, которая ведет редевелопмент и последующую продажу апартаментов. Если МФК представляет собой новостройку, то продажи ведутся в рамках 214-ФЗ, то есть заключается договор долевого участия. Таким образом, отличий от покупки квартиры никаких нет. Единственно различие состоит в том, что при оформлении апартаментов в собственность в свидетельстве, как правило, прописывается «нежилое помещение».
ПРОБЛЕМЫ
Как и другие сегменты рынка, МФК столкнулись с рядом проблем, вытекающих как из специфических особенностей данного формата недвижимости, так и из текущей экономической ситуации. В частности, девелоперы МФК наряду с другими застройщиками, констатируют падение спроса, что, впрочем, сегодня является общей проблемой рынка. Однако крупные риэлторы связывают это с ажиотажным спросом декабря 2014-го. Тем не менее, девелоперы МФК так же, как и застройщики жилых домов ввели новые акции и длительные рассрочки для привлечения покупателей.
В числе других проблем игроки рынка называют отсутствие финансирования.
«Сегодня основными проблемами девелоперов стало отсутствие инвестиций ─ банки повысили ставки по кредитам, уменьшили сроки кредитования и ужесточили условия, поэтому сейчас на рынке остро не хватает «длинных денег», ─ рассказал Urbanus.ru генеральный директор компании INCENTRA, Ле Чыонг Шон. ─ Дорогие кредиты – это вечная проблема девелоперов в России. А отсутствие «длинных денег» ─ это проблема, которая всегда присутствует на рынке, независимости от кризиса».
Еще одна проблема для девелопера МФК не связана с рыночной ситуацией, а обусловлена самим форматом данной недвижимости. Кроме того, что возведение подобных комплексов требует немалых вложений и более длительных по сравнению с жилыми комплексами сроков строительства, многое будет зависеть от концепции проекта. Основная сложность при реализации проектов МФК заключается в грамотном зонировании территории и, соответственно, разделении потока людей. Иными словами, те, кто там живет, работает или приходит туда отдохнуть, не должны мешать друг другу. Офисные помещения, жилые апартаменты, гостиницы, торговые точки находятся в МФК в тесном соседстве, поэтому основная задача девелопера ─ сделать пространство максимально комфортным для всех.
Самым простым способом решить данную задачу является создание нескольких автономных входов для комфортности существования нескольких форматов «под одной крышей». Так, например, в МФК «Город Столиц» 2 жилых лобби с собственными входами, 2 офисных лобби также с собственными входами и 2 входа в ритейл-зону, разные лифтовые группы. Таким образом, пересечься жильцам апартаментной части и сотрудникам офисного комплекса возможно лишь в общих зонах, например, в фитнес-клубе, ресторанах или в торговой галерее. Как сообщила Urbanus.ru директор департамента элитной недвижимости Capital Group Ирина Рогачева, при проектировании и строительстве МФК «ОКО» девелопер пошел еще дальше: решено было разместить офисную и жилую составляющую комплекса в разных башнях.
Перед девелопером также будет стоять задача разработать продуманную стратегию позиционирования и дальнейшего продвижения объекта, при этом необходимо учесть специфичность, затратность эксплуатации и управления объектом, также постоянное поддержание здания на качественном уровне.
«Например, стоимость эксплуатации апартаментов в МФК «Городе Столиц» сопоставима со стоимостью эксплуатации недвижимости в объекте премиум-класса. Расходы на управление, техническую эксплуатацию, охрану, клининг, коммунальные платежи мест общего пользования в «Городе Столиц» составляет 230 руб. с кв. м в месяц. При этом в среднем расходы на эксплуатацию элитной квартиры в Москве варьируются от 180 до 350 рублей в месяц за квадратный метр площади квартиры. Такая широкая «вилка» в стоимости услуг зависит, в первую очередь, от сложности инжиниринговых систем здания, совершенности пожарной системы, качества клининга, уровня охраны здания, один круглосуточный пост которой обходится от 95 до 120 руб. в месяц», ─ рассказала Ирина Рогачева.
В то же время девелоперы сходятся во мнении, что многофункциональность, с одной стороны, усложняет воплощение проекта в жизнь, но с другой ─ увеличивает прибыльность объекта.
При грамотном просчете всех составляющих еще на стадии проектирования (от особенностей проектирования комплекса в целом до конечного управления и владения зданием) многофункциональный комплекс должен представлять собой в итоге своеобразный город, максимально обеспечивающий своих «жителей» необходимыми условиями для существования, что способствует росту популярности комплекса среди целевой аудитории. Инвесторы, в свою очередь, получат объект, приносящий прибыль на всех этапах жизни проекта: от запуска первой очереди до периода «устаревания» площадей и их частичного перепрофилирования.
Редакция Urbanus.ru
Свежие обзоры о новостройках
