Инвестиции в недвижимость были и остаются самым распространенным способом вложением средств. Однако в условиях нынешней нестабильной экономической ситуации люди стали осторожнее относиться к любого рода крупным приобретениям, включая приобретение жилья. Критерии выбора квартир изменились. В преддверии подготовки к премии Urban Awards-2015, редакция Urbanus.ru опросила крупнейших игроков рынка недвижимости и выяснила, какие факторы при покупке жилья в Московском регионе вышли на первый план.
ГЕОГРАФИЯ ПРОДАЖ
И в Москве, и в области класс объекта во многом определяется его местоположением. Именно поэтому эконом-класс, как правило, расположен в удалении от станций метро и ж/д станций. Комфорт-класс строится в основном между ТТК и МКАД, но с более удобной локацией ─ недалеко от метро. По данным компании «Метриум груп», в границах «старой» Москвы жилье эконом-класса сегодня активнее всего возводится в районе Некрасовка. Проекты комфорт-класса по большей части располагаются на юге и юго-востоке столицы, а бизнес-класса – на северо-востоке, севере, юго-западе и западе города, хотя отдельные проекты этого сегмента можно встретить и в центре Москвы. Все эксперты, опрошенные Urbanus.ru сходятся во мнении, что большинство элитных жилых комплексов традиционно находятся в ЦАО, преимущественно в районе Хамовники. В ФСК « Лидер » отмечают, что в последнее время в связи с реорганизацией московских промзон на карте города появляется все больше мультиформатных проектов, где в рамках одной площадки реализуется, например, как комфорт-, так и бизнес-класс.
Если говорить о Новой Москве, то здесь большая часть новостроек расположена в Новомосковском округе. Генеральный директор компании «Метриум груп» Мария Литинецкая объясняет это его выгодным месторасположением относительно Троицкого округа и близостью к МКАД. Множество объектов первичного рынка Новой Москвы находятся в Коммунарке, где сегодня уже сданы некоторые жилые комплексы, а также ведется активное строительство нескольких новых проектов эконом- и комфорт-класса. Здесь же расположен и единственный в Новой Москве проект бизнес-класса. Однако элитных жилых комплексов на территории Новой Москвы пока нет.
В Московской области большинство новостроек массового сегмента строятся в первом поясе от Москвы. В первую очередь это Химки, Балашиха , Люберцы и Мытищи. Бизнес-класс сконцентрирован в наиболее престижных городах Подмосковья, таких как Мытищи, Химки, Одинцово, Красногорск. Элитная недвижимость представлена преимущественно в Сколково. По словам коммерческого директора ФСК Лидер Григория Алтухова, в области, где комфорт-класс строится повсеместно, можно очертить радиус в 30-40 км от МКАД, представляющий собой своеобразную «зону комфорта» для покупателей данного сегмента, которые по ценовым характеристикам выбирают жилье в области, но работают в Москве. Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки Софья Лебедева также отмечает превалирование массового сегмента в Подмосковье. По ее словам, здесь только 1% строящегося жилья можно отнести к бизнес-классу, и расположены они в основном на северо-западе и западе региона, а остальное предложение – это эконом- и комфорт-класс. Проекты эконом-класса чаще встречаются на юге, юго-востоке и востоке Подмосковья. А вот жилье комфорт-класса, на долю которого приходится порядка 70% от всех строящихся объектов, распределено равномерно по всей территории Московской области.
Если говорить о ценах, то самую дешевую квартиру-студию эконом-класса в области можно приобрести за 1,7 млн рублей (ЖК « Трубино »). В Москве самая недорогая студия площадью 19,7 кв. м представлена в ЖК «Жемчужина Зеленограда» за 1,65 млн. руб. Самая доступная «однушка» в этом же сегменте в столице представлена в микрорайоне « Новое Измайлово » за 3,9 млн рублей. Самая дорогая квартира эконом-класса площадью 85,6 кв. м продается в ЖК « Некрасовка » за 9,9 млн рублей. В комфорт-классе самые доступные цены сегодня в UP-квартале «Сколковский», в проекте комфорт-класса UP-квартал « Новое Тушино ». Здесь на старте продаж цены ниже чем даже в эконом-классе – от 3,5 млн. рублей. Наиболее дорогая квартира в рассматриваемом сегменте в Москве реализуется в ЖК « Консент »: четырёхкомнатная квартира площадью 129 кв. м обойдётся в 27 млн. рублей. Если говорить о Московской области, то здесь максимальная стоимость квартиры площадью 200 кв. м в комфорт-классе составляет 40 млн. рублей (ЖК « Планерный »). Минимальная стоимость квартиры бизнес-класса в Москве составляет 6,3 млн рублей (ЖК «Хорошевский», площадь 37,3 кв. м), а максимальная ─ 109,3 млн рублей (ЖК Versis , площадь 364,2 кв. м). В элитном сегменте самая доступная квартира площадью 74,3 кв. м в ЖК Royal House on Yauza обойдется в 25,3 млн рублей. А самая дорогая, в доме на улице Пречистенка,13, стоит 2 млрд 73 млн рублей (109,3 кв. м).
ГЕОГРАФИЯ СПРОСА
Наиболее продаваемым сегодня является массовый сегмент, что в первую очередь связано с его относительно низкой стоимостью по сравнению с объектами бизнес- и элитного класса недвижимости. При этом наибольшая доля сделок приходится на квартиры комфорт-класса, но причиной этого является не повышенный спрос, а именно большое предложение в данном сегменте. Меньше всего сделок традиционно заключаются в элитном сегменте. Однако в этой ситуации нет ничего из ряда вон выходящего: спрос и предложение в элитном классе всегда были ограничены. Новостройки элитного сегмента приобретают преимущественно в ЦАО. В то же время эксперты отмечают, что в последние несколько лет в связи с нехваткой места для строительства в историческом центре столицы, набирает силу тенденция освоения девелоперами «первой линии от центра» ─ территорий, граничащих с ЦАО, и расположенных внутри ТТК. Спрос на недвижимость бизнес-класса сконцентрирован в северных и юго-западных районах столицы, там, где он и представлен больше всего. Если говорить о массовом сегменте, то здесь, по словам Марии Литинецкой, при выборе недвижимости клиенты, в первую очередь, привязаны не к району, а бюджету покупки: только исходя из имеющихся предложений, подходящих по стоимости, они и выбирают район. Особенно четко эта зависимость прослеживается в эконом-классе. На первичном рынке в массовом сегменте наибольшим спросом пользуются новостройки в Восточном Бирюлево, Некрасовке, Митино и Нагатинском затоне. Покупатели бизнес-класса предпочитают районы северо-запада, запада, юго-запада, такие как, например, Хорошево-Мневники, Строгино или Раменки.
Председатель совета директоров компании «БЭСТ-Новострой» Ирина Доброхотова, в свою очередь, отмечает, что наибольшей популярностью пользуются квартиры с отделкой в пешей доступности от метро.
«Наиболее активно продается эконом- и комфорт-класс в высокой степени готовности – как в Новой Москве, так и в Подмосковье. Столичные новостройки традиционно пользуются интересом со стороны покупателей – в особенности квартиры с отделкой и в пешей доступности от метро. Если эти критерии предполагают еще и доступный бюджет покупки, то объект становится популярным, несмотря на кризис», ─ резюмирует она.
В Московской области спрос, как и предложение, равномерно распределен между комфорт- и эконом-классом. В компании « МИЭЛЬ-Новостройки » отмечают тенденцию в сторону увеличения спроса на квартиры маленьких площадей и бюджетного жилья, следовательно, квартиры сегмента эконом становятся более востребованными. Если же говорить о Новой Москве, то здесь основная доля предложения приходится на комфорт-класс, следовательно и наибольшее количество сделок заключается именно в данном сегменте.
В элитном сегменте, по данным консалтинговой компании Knight Frank , лидерами продаж в первом квартале текущего года стали квартиры и апартаменты площадью до 100 квадратных метров, на долю которых пришлось 35% сделок от общего числа. Однако объем подобного предложения на рынке составляет всего 25%. Аналитики отмечают, что спрос на элитные новостройки Москвы пока не снижается и объясняют его стабильность, в первую очередь, гибкой ценовой политикой застройщиков: они проводят различные акции, а также переходят на рублевое ценообразование, что защищает покупателей от колебаний курса рубля, а для тех клиентов, которые предпочитают держать сбережения в валюте, предлагают специальные условия. Положительную динамику спроса на элитное жилье отмечают и риэлторы. По словам Марии Ряховской, эксперта по первичному рынку департамента продажи квартир Penny Lane Realty , предложение и спрос на рынке элитных новостроек, как и ранее достаточно высоки.
«На рынке столичных новостроек достаточно сильная конкуренция. И в этой битве впереди крупные компании с наибольшим количеством успешно реализованных проектов и те, кто готов на лояльные условия для потенциальных клиентов. Имеется ввиду предоставление скидок, рассрочки и ипотеки на выгодных условиях. Что касается спроса, то в настоящее время многие потенциальные клиенты дают предпочтение готовому жилью, нежели строящемуся, потому что имеются риски особенно по проектам, в которых привлечены заемные средства банков. Происходит изменение себестоимости строительства, т.к. большинство материалов в элитных домах закупаются за рубежом, что влечет за собой увеличение конечной стоимости для покупателей. Тем не менее, элитная недвижимость всегда будет оставаться таковой и рост цен в этом сегменте наблюдается стабильный», ─ комментирует Ряховская.
Если говорить о площади квартир и количестве комнат, то эксперты единогласны во мнении, что наибольшим большим спросом пользуются квартиры до 50 кв. м.
«В массовом сегменте наибольшей популярностью пользуются площади около 40 кв. м. Обычно это однокомнатные квартиры. В бизнес-классе хороший спрос имеют 2-3 комнатные квартиры площадью 60-80 кв. м. В элитном сегменте, как правило, нет четкого ограничения по количеству комнат, в таких новостройках представлены свободные планировки. Самые популярные площади в этом сегменте – 80-100 кв. м», ─ комментирует Мария Литинецкая.
По данным специалистов Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet , самыми «ходовыми» в эконом-классе по-прежнему остаются однокомнатные квартиры с оптимальной площадью 35-40 кв. м и двухкомнатные – 50-60 кв. м, в комфорт- и бизнес-классе – двухкомнатные квартиры как оптимальный вариант для семейных покупателей, желающих улучшить свои жилищные условия.
В свою очередь коммерческий директор ФСК Лидер Григорий Алтухов отмечает, что с начала года наметилась тенденция смещения спроса в сегмент многокомнатных квартир, что связано с уходом с рынка значительной доли частных инвесторов.
КАК ПЛАТЯТ И ЧЕГО ОПАСАЮТСЯ
Самым популярным и доступным способом оплаты стоимости квартиры остается ипотека. Игроки рынка отмечают повышение спроса на данный продукт в связи с запуском госпрограммы субсидирования процентной ставки. При этом, как правило, в массовом сегменте недвижимости доля сделок с привлечением ипотечного кредита составляет в среднем 50%, а в отдельных объектах ─ до 70%. В бизнес и элитном сегменте число ипотечных покупателей сравнительно ниже, потому что здесь ввиду более высокой платежеспособности клиентов, оплата обычно производится единовременно или с рассрочкой сроком 6-12 месяцев.
Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании « Сити-XXI век », отмечает, что по сравнению с февралем доля квартир, которые приобретаются с использованием кредитных средств, выросла до 30%-40%, таким образом, продажи по ипотеке выходят на уровень конца прошлого года. В ФСК «Лидер говорят о повышении спроса на ипотечные программы от застройщиков.
По данным компании «МИЭЛЬ-новостройки», доля ипотечных сделок по Московской области в январе составила 20% от общего количества, в феврале подросла до 31%, увеличившись за счет отложенных ипотечных сделок, заявки на которые были поданы еще в январе или даже конце декабря. После введения льготной ипотеки количество заявок в банк на одобрение займа резко увеличилось.
Эксперты компании объясняют это тем, что в конце февраля – начале марта потенциальные покупатели старались подобрать объекты для покупки, но отложить оформление сделки до момента запуска ипотеки с государственной поддержкой. В указанный период оформлялись в основном ипотечные сделки с минимальным бюджетом покупки. Заем брали те, кто рассчитывал на досрочное погашение в короткие сроки, а значит, размер ипотечной ставки был не столь принципиален, а также те заемщики, срок кредитования которых по договору не превышал 3-5 лет, что позволяет избежать значительной переплаты по процентам. Сегодня же покупатели снова оформляют ипотеку на длительный срок – от 10 до 12 лет. Частные инвесторы в качестве покупки рассматривают в основном однокомнатные квартиры, покупателями двухкомнатных являются те, кто старается улучшить собственные жилищные условия. Квартиры больших площадей в данный момент менее востребованы.
В то же время в компании «БЭСТ-Новострой» Urbanus.ru рассказали, что немало покупателей, готовых внести сразу 100% от стоимости квартиры. Именно они и поддерживали устойчивый спрос в январе-марте.
«Однако очень многие ждали субсидированной ипотеки: после запуска программы «Ипотека с господдержкой» спрос на кредитование вырос процентов на 70! Мы перевели ипотечный отдел в дежурный режим – с 10:00 до 22:00», ─ рассказывает Ирина Доброхотова.
Вместе с тем эксперты отмечают возросшее число «фобий» у потенциальных клиентов. Самые большие опасения связаны с риском переносов сроков сдачи дома и заморозки проекта. Людей интересует, сможет ли застройщик в сегодняшних условиях сохранить заявленные темпы продаж, и не рискуют вкладываться в новостройки на начальных этапах строительства. В результате спрос сместился в сторону проектов, находящихся на более высокой стадии готовности. По мнению Владимира Богданюка, руководителя Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, большим доверием будут пользоваться объекты, реализуемые в рамках ДДУ, финансируемые банками или обязательно аккредитуемые для ипотеки (даже если клиент приобретаем квартиру не в кредит, наличие ипотеки сигнализирует о надежности застройщика), с четко прослеживаемой динамикой строительства. Однако существую и другие опасения, например, затянутое оформление прав собственности, низкое качество строительства, отсутствие обещанной социальной и транспортной инфраструктуры, а также невозможность впоследствии выгодно перепродать квартиру.
Эксперты, опрошенные Urbanus.ru, сходятся также в том, что метро, как фактор повышения спроса, исчерпало свой инвестиционный потенциал в большинстве случаев. (Напомним, сегодня строительство новых станций метро идет в двух направлениях: во-первых, это продление ряда существующих линий и во-вторых, строительство Третьего пересадочного контура, который пройдет в виде кольца между ТТК и МКАД). Метро, безусловно, положительный фактор, который способен повлиять на спрос, но не в сегодняшних условиях. Спрос и цены на жилье резко вырастают сразу после того, как становится известно о строительстве новой станции и когда бывает обнародовано место ее точного расположения. А к моменту открытия метро ценовой уровень в ближайших новостройках, как правило, уже бывает зафиксирован. В Москве новые станции были анонсированы давно, поэтому их открытие, по единогласному мнению игроков рынка, скорее всего, коренным образом ни на спрос, ни на цены не повлияет. Кроме того, сейчас покупатели обращают наибольшее внимание на такой фактор, как степень готовности новостройки и цены: они скорее предпочтут достроенный дом дальше у метро, чем котлован в минуте ходьбы от подземки.
Свежие обзоры о новостройках
