Конец года – время, когда принято подводить итоги и делать соответствующие выводы. Для рынка недвижимости уходящий год ознаменовался выходом достаточно большого числа комплексных проектов, ростом числа предложений жилых комплексов комфорт-класса, а также стал переломным для сегмента апартаментов. Что касается квартир в традиционных новостройках, то цены продемонстрировали положительную динамику только в качественных объектах с продуманной локацией и концепцией. Эксперты рынка рассказали Urbanus.ru об этих и других тенденциях 2013 года на рынке городской жилой недвижимости.
Главные события рынка
Одной из важнейших тенденций рынка жилья в 2013 году стал заметный рост доли апартаментов в общем объеме предложения. За год число проектов с апартаментами выросло с 20 до 43 единиц (со 146 тыс. кв. м до 341,5 тыс. кв. м). Таким образом, предложение увеличилось более чем в два раза. «В границах "старой" Москвы очень четко проявилась тенденция увеличения доли апартаментов и связана она с дефицитом свободных строительных площадок для жилищного строительства. Москва в границах МКАД в принципе фактически исчерпала ресурс свободных и без обременений земель, даже апартаменты часто появляются на месте бывших промзон или в рамках реконструкции существующих зданий, как, например, проекты апартаментов « Николаевский дом », "Резиденции Знаменка", Loft Factory , « Кадашевские палаты », "Берзарина, 12"», - подтверждает тенденцию коммерческий директор ФСК « Лидер » Григорий Алтухов.
Спрос и предложение в эконом-классе постепенно переходит в область. Вместе с тем, рынок в 2013 году был достаточно активным. Предложение на первичном рынке составило около 1 478 тыс. кв. м, что на 15% больше, чем на начало года. Как отмечает руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков, важная тенденция градостроительного масштаба, которая наметилась в Москве и Подмосковье – строительство комплексных проектов, в которых до половины площадей отводится коммерческой и социальной инфраструктуре. К таким объектам можно отнести – МФК « Водный », ВТБ Арена Парк и такие перспективные проекты как «Тушино 2018» и т.д. Также совсем недавно был представлен проект реорганизации территории промзоны ЗИЛ, где кроме жилья запроектирована расширенная социальная и коммерческая инфраструктура, планируется создание около 45 тыс. новых рабочих мест. Данная тенденция имеет большое значение не только для рынка недвижимости, но и для города в целом, так как в рамках проектов планируется создавать рабочие мест для местных жителей. Власти рассчитывают таким образом сократить нагрузку на транспортную инфраструктуру и решить проблему загруженность дорог и общественного транспорта.
По словам генерального директора « Метриум Групп » Марии Литинецкой, за прошедший год улучшились также характеристики новостроек. «Вследствие увеличивающейся конкуренции и повышения покупательских запросов девелоперы стремятся выделить свой проект. В результате на рынке массового жилья стали появляться жилые комплексы с авторской архитектурой, более качественной отделкой общественных зон, благоустройством территории», – отмечает эксперт.
Цены, спрос, предложение
Если отследить ценовую динамику с начала года и сравнить ее с прошлым, 2012 годом, то окажется, что в текущем году темпы роста цен были ниже. В прошлом году по итогам 12 месяцев стоимость московских новостроек массового сегмента возросла на 10-12%, в 2013 году они подорожали не более чем на 6-7%, отмечает Григорий Алтухов. В области, в зоне 10-15 км от МКАД, этот рост был выше, но не на много, за год цены здесь повысились не более чем на 7-8%.
В первом квартале средняя цена предложения составляла 236,2 тыс. рублей за кв. м, в третьем – 250,5 тыс. рублей за кв. м. По итогам года рост составит около 10%. В Подмосковье и «новой» Москве примерно аналогичная ситуация. Ожидаемый рост цен – также 10%. «Это стабильный рост цен, чуть опережающий инфляцию», – отмечает Денис Бобков.
«Покупательская активность в уходящем году была с одной стороны достаточно высокой, но касалось это далеко не всех представленных на рынке проектов. Нынешнему покупателю важно, чтобы помимо современных и комфортных планировок, выбора площадей даже в рамках одно-, двух- и трехкомнатных квартир жилой комплекс имел удобные подъездные пути, а в идеале – один-два альтернативных варианта, включая общественный транспорт, собственную инфраструктуру или же располагался бы в районе с полностью сформированной жилой средой. Причем это справедливо не только для области, но и для Москвы, где проекты бюджетного сегмента что называется «в меньшинстве», – отмечает Григорий Алтухов. В области высоким спросом пользуются малоэтажные жилые комплексы, которые привлекают покупателей меньшим количеством соседей, более камерной, соответствующей загородному образу жизни атмосферой.
По словам Марии Литинецкой, также с каждым годом растут требования к жилью. Помимо стандартных требований к новостройкам - качество строительства, наличие социальной инфраструктуры, современный покупатель обращает большее внимание на благоустройство прилегающей территории, наличие благоприятного окружения, отделку общественных зон и прочие факторы. Именно поэтому можно сказать, что спрос окончательно сместился в сегмент комфорт-класса. Ранее покупатели ориентировались в первую очередь на стоимость. На сегодняшний день цена интересна покупателю не сама по себе, а в связке с качественными характеристиками жилого комплекса, которые как раз и обеспечивают проекты комфорт-класса.
Генеральный директор ОАО « Главмосстрой-недвижимость » Наталья Козлова отмечает, что лидером спроса остаются бюджетные новостройки. Их доступность и соотношение цены и качества являются основными преимуществами. Повышают доступность квартир в этом сегменте многочисленные программы банков – они активно предлагают выгодные и гибкие условия в части ипотечного кредитования.
Сегодня около 80% сделок в количественном выражении на первичном рынке жилья приходится на бюджетные объекты – эконом и стандарт класса. Анализ предложения также говорит о том, что в общем объеме экспозиции объектов продолжает плавно расти доля новостроек классов эконом и комфорт-класса – наиболее востребованных на сегодня сегментов рынка. Таким образом, спрос соответствует предложению
Стабильный вторичный рынок
Средняя стоимость квартир на вторичном рынке за последний год выросла на 3,2% и сейчас составляет около 177,8 тыс. рублей за кв. м. Общий объем предложения квартир на вторичном рынке жилья в Москве на конец ноября составил 41,6 тыс. объектов, что на 6,3% ниже, чем 12 месяцев назад.
По словам Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра компании « Инком », спрос на «вторичку» в течение года был равномерный, скачков и всплесков активности экспертами не зафиксировано. Как и прежде, в течение прошедших 12 месяцев наибольшим спросом пользовались «однушки» и «двушки» стандартных планировок, расположенные недалеко от станций метро.
В целом ситуация на вторичном рынке не меняется с прошлого года. После достаточно быстрого восстановления рынка в 2010-2011 годах до докризисного уровня, аналитики говорят о стагнации, которая проявляется в том, что никаких тенденций не выявляется, предложение находится примерно на одном и том же уровне, спрос не меняется, цены стабильны. При этом если учитывать уровень инфляции, фактически цены немного снижаются. По прогнозу экспертов, подобная ситуация может продлиться в течение ближайших 8-10 лет.
Недвижимость и власть
Отметим, что рынок недвижимости представляет собой сложный механизм, который зависит от общеэкономических факторов. Также он не может существовать отдельно от власти и общей обстановки в городе. Серьезных экономических колебаний в 2013 году не было, поэтому самым запоминающимся событием года можно назвать неожиданное решение Сергея Собянина уйти с поста мэра Москвы и последовавшие выборы главы города. После этого события активность рынка затормозилась почти на 6 месяцев.
Еще одна важная мера, предпринятая областными властями – запрет на новое жилищное строительство сразу в двух городах, в Балашихе и Королеве. В обоих случаях причиной столь кардинального решения стали серьезные диспропорции в объемах жилья и социальной инфраструктуры. По оценке Григория Алтухова, в перспективе это может способствовать росту цен на первичных рынках данных городов.
Прогноз на будущее
В 2014 году, по прогнозам экспертов, основной спрос также будет сосредоточен в новостройках эконом и комфорт-класса, этому способствует активное освоение промзон, пригодных в основном для возведения жилья и апартаментов бюджетного уровня. Между тем, в пределах МКАД возможно снижение темпов выхода новых проектов апартаментов, так как власти заявили, что будут пересматривать нормы обеспечения данного формата объектами инфраструктуры.
Что касается спроса и покупательских предпочтений, то можно уверенно сказать, что своего клиента найдут проекты комфорт-класса, где застройщики предложат продукт, нацеленный, на каждого конкретного покупателя. Например, в зависимости от его потребностей будет предоставлена возможность отделки или заказа дизайн-проекта квартиры, создана комфортная жилая среда и заявлен адекватный ценник.
Никулина Алена
Свежие обзоры о новостройках
