В преддверие премии Urban Awards, корреспондент портала Urbanus.ru встретился с Сергеем Валерьевичем Калининым, президентом девелоперской компании « Галс-Девелопмент », чтобы поговорить о текущем положении на рынке жилой городской недвижимости, а также обсудить перспективы.
Urbanus.ru: Сергей Валерьевич, доля жилой недвижимости в портфеле вашей компании за последние несколько лет заметно увеличилась. Расскажите о тех проектах, которые вы реализуете сейчас, и каковы ваши планы на ближайшее будущее.
Сергей Калинин: Если говорить о жилых проектах, то на текущий момент наш портфель в девелопменте составляет около 450 тысяч квадратных метров общей площади. Прежде всего, это наши топовые проекты в сегменте премиум и люкс: элитный квартал « Литератор », элитный квартал Wine House , апартаментный комплекс « Сады Пекина », частично апартаментный комплекс IQ-Квартал в Сити, наш элитный комплекс апартаментов «Поварская», который мы только начинаем развивать.
И, конечно же, квартал бизнес-класса «Наследие», который будет возведен в районе Преображенской площади, где мы уже произвели на площадке снос всех текущих строений и закончили проектирование этого большого жилого квартала площадью почти 180 тыс. кв. м., который там будет. Кроме того, стоит упомянуть и наш сочинский апартаментный комплекс «Камелия», совмещенный с гостиницей. Таким образом, портфель состоит из 8 проектов и насчитывает около 450 тысяч квадратных метров.
В наших планах приобрести еще как минимум две или больше площадок под эконом и бизнес-класс в Москве или на ближних подступах к МКАД в радиусе 7 километров. И мы над этим активно работаем, нужные площадки ищет инвестиционный департамент.
Что касается дальнейших планов развития проектов компании, то он должен быть сбалансирован: 50/50 между коммерческой и жилой недвижимостью, которую мы начали развивать в последние два года.
Urbanus.ru: Сегодня на городском уровне обсуждаются проекты развития городских территорий, за счет которых появятся новые строительные площадки в Москве. У вас есть такие проекты в работе. Расскажите, пожалуйста, на примере Wine House, насколько привлекательными для девелопера могут быть такие участки.
С. К.: Они, бесспорно, являются инвестиционно привлекательными. Конечно, это зависит от тех ТЭПов, которые город согласовывает на данном конкретном участке. И я считаю, что столица могла бы гораздо интенсивнее осваивать промзоны, особенно это касается района Серп и Молот, ЗИЛа, и других крупных производственных площадок. Ни для кого не секрет, что более трети площадей Москвы – это старые промышленные предприятия, которые де-факто работают либо номинально, либо не в полную силу. Поэтому занято там в наше время далеко не столько рабочих рук, как при Советском союзе.
Освобождение Москвы от промышленного производства – это неминуемый процесс, и чем более город будет способствовать выведению этих старых промышленных территорий в Московскую область и другие области, прилегающие к Москве, тем лучше будет для всей инфраструктуры города. Потому что вместо старых производственных бараков, которые, как правило, находятся в ужасном состоянии (либо заброшены, либо ветхие, либо используются под склады), Москва получит современную инфраструктуру, как инженерную, так и жилую, торговую, офисную, физкультурно-оздоровительную и спортивную. Поэтому я думаю, что каждая промышленная территория имеет большую инвестиционную привлекательность, и то как ее развивать – очень сильно зависит как от инвесторов и девелоперов, так и от правительства Москвы.
Элитный квартал «Сады Пекина»
Приведу в качестве примера квартал Wine House. Это жилой квартал с сохранением и реставрацией старинного особняка, который принадлежал Петру Арсеньевичу Смирнову. Собственно говоря, на месте его фабрики и строится этот квартал, состоящий из 182 квартир и, соответственно, того памятника, который мы восстанавливаем – он станет апартаментным комплексом, внизу которого расположится торговая и ресторанная инфраструктура. Подобные проекты должны быть максимально успешны, и не только в ЦАО, но также в пределах всех промышленных территорий в пределах Третьего транспортного кольца.
Urbanus.ru: В этом году ваша компания приступила к реставрации солодовни в «Литераторе» и исторического здания Wine House. Насколько сложно реставрировать такие здания и приспосабливать их для современного использования?
С. К.: Это всегда гораздо сложнее, чем новое строительство, потому, что в новом строительстве вы можете эффективно проектировать полезные площади – у вас всегда наименьший коэффициент потерь. Как правило, дореволюционные здания, да и многие советские, строились, условно говоря, не с современными коммерческими подходами –площадей на общие зоны никто особо не жалел. В большинстве старых зданий коэффициент использования полезных площадей доходит до 50-60%, то есть, условно говоря, больше половины здания представляют собой широкие лестничные марши, большие холлы, большие коридоры, очень высокие потолки.
В то время была совершенно другая экономическая составляющая, поэтому реставрация всегда в разы дороже, чем новое строительство. К тому же, приспособление любого такого памятника под современные цели – это достаточно долгосрочный, трудоемкий процесс: согласно закону, необходимо все шаги согласовывать с МосГорНаследием.
Элитный квартал Wine House
С другой стороны, наличие памятника на территории комплекс, будь то «Литератор», будь то Wine House или любые другие наши или чужие проекты, дает добавочную стоимость, которую мы оцениваем примерно в 10-15%. Потому что наличие старого здания и всей истории, связанной с таким местом, помогает людям сделать выбор в пользу проекта. Это добавляет ему определенную интеллектуальную стоимость, то есть человек покупает не просто стены из бетона, но и некую легенду, которая сопутствует каждому историческому зданию.
Urbanus.ru: Внедряете ли вы в ваши проекты современные технологии строительства?
С. К.: К сожалению, должен признать, что пока мы уделяем этому недостаточно большое внимание. Прежде всего, передовые технологии у нас применяются в области инженерии. Но наша задача на ближайшие два года – сконцентрироваться на поиске тех ноу-хау, которые используются как в Азии, так и в Европе. И пытаться применять их в России.
Это осложнено тем, что у нас действуют старые СНИПы. Поэтому многие материалы попадают на наш рынок с большим трудом. В том числе и по причине наших жестких, не имеющих аналогов в мире тех, законов по противопожарной безопасности. Наши нормы в разы жестче, чем европейские или американские, поэтому любые новые технологии строительства в России находят пока достаточно узкое применение.
Тем не менее, мы думаем не только об инженерии, которая у всех компаний-лидеров рынка является флагманов всех ноу-хау, но и об общестроительных работах, и в ближайшие несколько лет мы будем применять там новые технологии.
Пока же это делается недостаточно.
Urbanus.ru: Почти все ваши объекты имеют историческую связь с местом их реализации. Это общая концепция компании?
С. К.: Да, абсолютно. Это общая концепция, на которой базируется весь подход ГАЛС к строительству объектов. Если на нашей площадке есть историческое здание, которое действительно имеет подтвержденную историю и может быть использовано в современных условиях, мы обязательно его сохраняем, реставрируем или приспосабливаем к современному использованию. Мы сохраняем его легенду, его историческую подоплеку, и строим все позиционирование комплекса на базе этого здания и той истории, которая его окружает. Считаю, что время просто строить стекло и бетон давно прошло, люди хотят ценить свое прошлое. Москва – город с тысячелетней историей, и как москвичам, так и тем людям, которые покупают в наших комплексах отнюдь недешевые квартиры, небезразлично знать, в каком месте они живут, что здесь было раньше. И люди готовы за это доплачивать, потому что все ценят ту историю, которая нас окружает.
Элитный квартал «Литератор»
Urbanus.ru: Недавно главный архитектор города заявил о том, что все жилые проекты должны реализовываться в рамках квартальной застройки. Как вы оцениваете такую тенденцию, и не создаст ли это дополнительной нагрузки на девелоперов?
С. К.: Мы считаем, что слова Сергея Олеговича однозначно направлены, не на центр, а, прежде всего, на территорию между Третьим транспортным кольцом и МКАД. Там есть действительно площадки большие, и можно реализовывать квартальную застройку. У нас большинство проектов находятся либо в ЦАО, либо в пределах Третьего транспортного кольца, и площадки недостаточно большие, чтобы реализовывать квартальную застройку.
Там, где она возможна, квартальную застройку мы считаем правильной. Пример – наш жилой комплекс бизнес-класса «Наследие». Он имеет именно квартальную планировку, и мы считаем, что это наиболее удачный и правильный подход, потому что люди будут иметь всю инфраструктуру в районе шаговой доступности, им не придется далеко ездить на метро или на машине, загружая тем самым транспортную инфраструктуру города.
То есть стратегически квартальная застройка – это правильно. Но, наверное, данный подход все-таки касается больших площадок, а не площадок с гектар или полтора в центре города.
Жилой комплекс бизнес-класса «Наследие»
Urbanus.ru: Как вы подходите к выбору архитектурного бюро для реализации ваших проектов? Считаете ли вы, что именитые архитекторы только добавляют престиж проекту, или все-таки являются гарантом качества?
С. К.: Они являются, прежде всего, гарантами качества. На эту тему мы много раз дискутировали с разными архитекторами, и с именитыми, и не очень. В общем-то, покупателя, как правило, не сильно интересует кто архитектор проекта. Об этом знает очень узкий круг лиц, хотя информация, понятно, открытая, и она есть как на сайте проекта, так и во всех буклетах.
Я считаю, что очень важен выбор грамотной компании, которая может красиво, но при этом прагматично спроектировать площади. Это, наверное, 70% успеха проекта. Мы работаем, как правило, с российскими архитектурными компаниями. Это и ТПО «Резерв», и SPEECH Чобан & Кузнецов, и Моспроект, и мастерская Павла Андреева. Мы считаем, что это правильный подход, потому что наши архитекторы больше знают специфику города, понимают все нюансы и технические требования.
Иностранные компании мы привлекаем исключительно для дизайна интерьеров, особенно если это касается гостиниц или входных зон апартаментных комплексов. Я бы не сказал, что с точки зрения дизайна интерьеров наши компании находятся впереди планеты всей. Но если говорить об архитектурном проектировании фасадов зданий и, скажем так, грамотной планировки, то я думаю, что здесь российские проектные бюро ничем не хуже иностранцев. Поэтому мы стараемся работать именно с российскими компаниями.
Urbanus.ru: Сергей Валерьевич, изменились ли, на Ваш взгляд, в последнее время требования покупателей элитной недвижимости?
С. К.: Да, как я говорил уже много раз, и буду повторять, покупатели элитной недвижимости в последние несколько лет больше интересуются историей места, которое они покупают, нежели качеством строительства и инженерной начинкой. Потому что инженерия уже примерно сравнялась у всех застройщиков. То есть удивить кого-то качественным стеклопакетом, толщиной стены или новыми материалами по отделке уже практически не получается. В ГАЛС мы выбрали стратегию именно интеллигентного и эмоционального привлечения клиентов через историю тех мест, которые развиваем.
Urbanus.ru: И последний вопрос. Сергей Валерьевич, доля апартаментов на рынке недвижимости стремительно увеличивается из года в год. Если правительство приравняет апартаменты к жилью, как это отразится на рынке?
С. К.: Крайне негативно отразится, потому что, чего греха таить, большинство компаний использовали термин апартаменты для того, чтобы снять с себя социальную нагрузку, соответствующую жилищным нормам.
IQ-Квартал в «Москва Сити»
Если правительство Москвы уравняет эти две категории с точки зрения затрат на социальную инфраструктуру, то, думаю, сегмент апартаментов будет, как минимум, стагнировать. Он сейчас не такой большой, в районе 10% по всему рынку, может даже меньше. Однако всегда есть люди, особенно в таких больших мегаполисах как Москва, которые не живут семьями, у которых нет детей, по крайней мере, живущих с ними. Такие люди живут либо поодиночке, либо парами, и им не нужна никакая социальная инфраструктура, а главное требование – быстро добраться до работы.
Если говорить о покупателях, например, того же IQ-Квартала, где люди живут в Сити без всякой социальной инфраструктуры, без школ и детских садиков, то им все это и не нужно.
Мне сложно сказать, как городские власти разберутся с этой дилеммой, потому что в принципе рынок апартаментов должен быть. Поскольку есть большая категория людей, которая покупает себе второе, третье жилье, и которым не интересно есть ли рядом школа или детский садик, которые не собираются там жить с семьей и с детьми.
Если власти радикально подойдут к вопросу, уравняв полностью сегменты жилья и апартаментов, то, наверное, с точки зрения долгосрочного развития недвижимости в Москве это будет не правильно.
Конечно, всех можно понять. Но я еще раз подчеркну, что обычная жилая квартира и апартаменты с точки зрения покупателя и его покупательского поведения – все-таки вещи разные. И использовать их предполагается по-разному. Поэтому я думаю, что прежде чем принять такое решение, наши власти, наверное, еще неоднократно проанализируют ситуацию.
Urbanus.ru: Спасибо.
Свежие обзоры о новостройках
