Апартаменты: будущее формата

Формат апартаментов, появившийся на российском рынке относительно недавно, стремительно набирает популярность. Вместе с тем, даже профессионалы не до конца сходятся во мнении о том, чем именно должны являться апартаменты и что ими можно считать по сути, а не только по документам.

Проблема заключается, прежде всего, в том, что в текущем законодательстве не прописаны точные определения и различия апартаментов, апарт-отелей и доходных домов. В итоге вопросов, где проходит грань между жилыми и нежилыми помещениями, много, а ответов мало.

Причина кроется в том, что апартаменты у нас до сих пор остаются форматом достаточно искусственным. Еще не так давно о них и речи не шло – везде, где возможно, возводились жилые дома. Но что делать, когда небольшой участок, например, в самом центре, имеется, а построить на нем жилой дом, отвечающий всем необходимым нормативам, не говоря уже о создании надлежащей инфраструктуры – никак невозможно? Еще один вопрос возник со старыми зданиями, нуждающимися в реконструкции.

Ответ нашелся – стали строиться апартаменты, для которых нет ограничений по инсоляции, площади помещений, не нужно соблюдать нормативы по парковочным местам и, конечно, нет необходимости возводить инфраструктуру. Продавать же их при всем этом можно не намного дешевле квартир. Золотое дно? Для девелопера – несомненно. Ведь таким образом можно реализовать весьма интересные проекты без каких-либо существенных ограничений. Таким образом, ниша апартаментов начала активно развиваться.

Эксплуатация по назначению

Апартаменты – спасительное решение многих проблем города. В том числе, когда речь идет о реконструкции старых зданий в центре, которые нельзя переоборудовать ни под жилье, ни под офис. Многие здания находятся в крайне плачевном состоянии, а ведь создание в них апартаментов – возможность не только заработать на привлекательном формате, но и улучшить вид города.

Главное, что апартаменты ни в коем случае не должны становиться подменой жилья, только с другим названием. Давайте разберемся, в каких случаях использование апартаментов можно назвать целевым? В первую очередь, это, конечно, как уже говорилось, альтернатива гостинице при временных посещениях города.

Под временными посещениями стоит понимать не только командировки. Зачастую человек живет с семьей в загородном доме, однако работа требует его частого присутствия в городе. В этом случае апартаменты – именно тот вариант, который позволяет с комфортом чувствовать себя в отрыве от дома. Примерно треть владельцев апартаментов, к слову, именно из этой категории.

Для подавляющего большинства апартаменты – это всегда второе или третье жилье, но никогда не первое. Также апартаменты часто покупают для детей, когда они живут с родителями, однако нуждаются в определенной свободе и самостоятельности.

И, конечно, прекрасное решение – покупка апартаментов родителями для детей-студентов, которые учатся в чужом городе. В этом случае полноценная квартира может быть просто не нужна, вполне достаточно небольшой комнаты с необходимым минимумом удобств. Ведь обойдется такой вариант существенно дешевле, либо за те же деньги можно приобрести апартаменты уже более высокого, нежели квартира, класса.

Рынок арендного жилья

Апартаменты сегодня – это и возможность формирования цивилизованного рынка арендного жилья. Даже мелкие инвесторы, имеющие от 0,5 до 1 миллиона долларов, и заинтересованные во вложение в недвижимость, могут выбрать формат апартаментов. Некоторые девелоперы уже сегодня строят апартаменты в расчете именно на последующую аренду. Более того, клиентам сразу предлагаются услуги управляющей компании (УК), которая позаботится о распоряжении приобретенной недвижимостью.

Важно, что клиентам может быть предложено сразу несколько вариантов управления. Это как гарантированный годовой доход, в случае полной сдачи в долгосрочное управление, так и иные варианты. Например, управление на оговоренный период с возможностью проживать в оставшееся время самому. Кроме того, возможна и весьма доходная, но нестабильная посуточная аренда.

Не только владельцы апартаментов, но и многие клиенты заинтересованы в подобной аренде. Для тех, кто снимает жилье, это удобно возможностью вести все дела с управляющей компанией, никак не общаясь с владельцами. Это гарантирует возможность не жить под колпаком – ни для кого не секрет, что многие владельцы съемных квартир, особенно пожилого возраста, могут оказаться далеко не самыми бесконфликтными людьми.

Говоря про аренду, не стоит забывать, что важна она может быть не только клиентам, но и девелоперам, заинтересованным в долгих проектах. Однако пока рынок еще не устоялся – многие не рискуют входить на него. Крупные инвестиционные фонды, имеющие возможность вложиться в интересные проекты с длительным сроком окупаемости, занимают выжидательную позицию.

Вместе с тем, специалисты прогнозируют, что в скором времени эта ниша начнет активно развиваться. На рынок придут крупные управляющие компании, специализирующиеся на работе с крупными корпоративными клиентами. Для девелопера договор с такой УК – возможность получить доход от построенных апартаментов, объединенных в апарт-отель.

Вариантов сотрудничества может быть несколько. УК может арендовать весь комплекс и выплачивать арендную плату. Возможна также и такая форма сотрудничества, когда девелопер нанимает УК, которая берет свой процент с дохода – вопросы маркетинга остаются при этом за девелопером. Наконец, имеется и гибридная схема, при которой УК платит некую фиксированную арендную плату, при этом, в зависимости от доходов, либо доплачивает собственнику, либо самостоятельно несет риски возможных убытков.

Для девелоперов такой вариант ведения бизнеса – возможность получать на апартаментах доход, сопоставимый с доходом от аренды офисов класса «А». Специалисты считают, что крупные УК начнут выходить на этот рынок в 2014-2015 году. И это откроет для ниши апартаментов новые перспективы.

О сервисе

Для временного проживания апартаменты хороши и тем, что жильцы могут не замыкаться лишь в своей квартире – в продуманном комплексе можно выйти за дверь, и сразу пойти в ресторан, посетить бассейн и т.д. Иными словами, все как в гостинице – с той лишь разницей, что ты дома.

Тем не менее, здесь кроется и одна опасность. Из любой гостиницы можно легко переехать в другую, если не устроил номер или качество обслуживания. В апартаментах собственник оказывается заложником – если в какой-то момент сервис перестанет удовлетворять его требованиям, сменить место временного жительства будет достаточно проблематично.

В случае с квартирой, покупатель получает полноценное жилье для постоянного проживания, а также всю необходимую инфраструктуру района. В варианте с апартаментами – развитый сервис, как и в случае с гостиницей, является необходимой составляющей.

Разумеется, в качественном проекте этот вопрос продуман изначально. Зачастую девелопер сам создает управляющую компанию, намереваясь зарабатывать на последующей эксплуатации сервисной инфраструктуры. Либо приглашает стороннюю организацию, которая будет отвечать за обслуживание жильцов. Однако сервис сложно предусмотреть на все времена.

Что делать жильцам, если что-то пойдет не так? Особенно в том случае, если на место хорошей компании придет другая, качество услуг которой окажется ниже? Застраховаться от этого очень сложно, и пока именно данный фактор останавливает многих от приобретения апартаментов – с гостиницей как-то спокойнее. Для того, чтобы решить эту проблему, необходимо создание объединения сервисных компаний, отвечающего за качество.

Этот рынок на сегодняшний день – один из самых перспективных. К примеру, в Лондоне сейчас работает свыше 8 тысяч компаний, отвечающих за такой сервис. В Москве же – не более 1 тысячи, при этом компаний действительно профессиональных – от силы сто.

***

С тем, что апартаменты являются прекрасным и нужным форматом – согласны все. Однако, как уже было сказано, ключевой вопрос для развития этого рынка – законодательное регулирование. До тех пор вопросов остается слишком много.

Прежде всего, не до конца ясна ситуация с налогами и тарифами. Государство, как известно, дотирует только жилье. Поэтому сегодня даже для состоятельных покупателей апартаментов первоочередным является вопрос стоимости содержания своей недвижимости – сколько в итоге придется платить? Нельзя утверждать, что налог на коммерческую недвижимость не будет повышен. То же касается и услуг ЖКХ.

Тем не менее, большинство существующих пробелов в законе в скором времени будут устранены, и рынок апартаментов окончательно сформируется. Сколько еще лет на это потребуется – зависит сегодня, в первую очередь, от государства.

Комментируют специалисты

Николай Румянцев, заместитель управляющего директора ЗАО «ИНТЕКО»

Апартаменты рассчитаны главным образом на состоятельных и активных людей, которые фактически «живут на несколько городов». Например, представителей руководства российских или международных компаний (как россиян, так и иностранцев), которым по роду деятельности приходится часто и подолгу бывать в регионах присутствия своих фирм. Для них апартаменты – хорошее вложение денег и зачастую более предпочтительный вариант для среднесрочного пребывания в городе, чем гостиницы или съемное жилье. С учетом возрастающей деловой активности в крупных российских городах, на которой несильно отразились кризисные явления в ряде секторов экономики, мы полагаем, что спрос на апартаменты будет расти.

В целом этот сегмент рынка и сейчас активно растет, особенно в столичном регионе: по оценкам экспертов, в 2013 году он может составить до 30% всех новостроек Москвы. Однако в Санкт-Петербурге предложение по-прежнему невелико. Главная проблема – расположение: апартаменты должны находиться в деловом центре города, желательно недалеко от места работы, центров культурной жизни, достопримечательностей и т.д.

Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties

Основная тенденция рынка апартаментов, наблюдающаяся на протяжении последних двух лет, – это стремительный рост объемов предложения. Если в ноябре 2011 года в Москве насчитывалось не более 15 проектов с апартаментами, то сегодня их уже около 40. В ближайшем будущем активный прирост предложения продолжится – еще до конца года на рынок выйдут несколько апартаментных комплексов бизнес- и элитного классов.

Я уверен, что в премиум-сегментах рынка – элитном и бизнес-классах – мода на апартаменты будет только набирать обороты. По сути, апартаменты, расположенные в центре города, ни в чем не уступают, а во многом и превосходят по своим качественным характеристикам обычные квартиры. В Европе и Америке этот формат недвижимости успешно развивается уже на протяжении десятилетий.

Особым спросом будут пользоваться, без сомнения, оригинальные форматы апартаментов – например, лофты, мансарды, апартаменты с отдельным входом, с террасами. Что касается апартаментов эконом- и комфорт-класса, то перспективы их развития в Москве пока не ясны. Вряд ли будут пользоваться спросом огромные апартаментные комплексы без какой-либо оригинальной концепции, строящиеся на окраинах столицы. Но делать окончательные выводы пока рано, надо дождаться ввода этих проектов в эксплуатацию.

Одна из основных сложностей, тормозящих развитие рынка апартаментов, - это малое количество проектов, которые сегодня находятся в полноценной эксплуатации. Многие пока просто не понимают суть, особенности и преимущества этого формата недвижимости. И чем больше апартаментных комплексов начинает функционировать, тем яснее для потребителя становится этот продукт.

Еще один фактор, препятствующий развитию рынка апартаментов, – это дефицит подходящих площадок в пределах центра города.

Апартаментные комплексы лучше строить на неиспользуемых или неэффективно используемых территориях, редевелопмент которых способен преобразить город. Но многие существующие промзоны не подлежат редевелопменту из-за различных юридических обременений. Поэтому основной объем апартаментов возводится на окраинах столицы. Это увеличивает нагрузку на транспортную, коммунальную и социальную инфраструктуру города.

Денис Бобков, руководитель Аналитического центра компании Est-a-Tet

Апартаменты уже окончательно утвердились на рынке недвижимости столицы и составляют 22% от общего объема предложения Москвы, до конца года их доля увеличится до 25%. Сегодня они представлены практически во всех округах столицы, больше всего их находится в ЦАО (48,8 %) и в САО (22%). Новые проекты продолжают выходить, увеличивается доля проектов с апартаментами, которые создаются путем нового строительства.

Однако до сих пор отношение покупателей к этому сегменту не устоялось, в связи с его юридическим статусом и потенциальными трудностями, которые в большей степени надуманы самими же покупателями.

Перспективы развития направления апартаментов будут зависеть от шагов, предпринимаемых властями. Так, московские власти давно заявляют о намерении обязать девелоперов возводить в рамках строительства комплексов с апартаментами инфраструктуру. Очевидно, тем самым будет нивелировано основное достоинство апартаментов – меньшая себестоимость по сравнению со строительством традиционного жилья. Сегодня стоимость кв.м. на апартаменты стандарт-класса составляет около 122 тыс. рублей, в сегменте «бизнес» – 164 тыс. рублей. Стоимость стандарт-класса традиционных квартир в Москве – 136 тыс. рублей за кв.м., а бизнес-класс стоит 215 тыс. рублей за кв. м.

Если на девелоперов будет накладываться определенная нагрузка в виде создания социальной инфраструктуры, то для получения доходности им придется устанавливать более высокие цены, тем самым может исчезнуть привлекательность апартаментов для конечного покупателя. Поэтому хотелось бы ожидать от властей максимально взвешенного и адекватного подхода, так как в некоторых случаях апартаменты являются наиболее оптимальным вариантом использования бывших административных и производственных зданий. Поскольку такие здания находятся в центральном округе, где особенно отмечается дефицит нового жилья, то строительство комплексов с апартаментами является более чем логичным.