214-ФЗ: как застраховать себя при покупке жилья

Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве» вступил в силу почти 4 года назад, 1 апреля 2005 года. За это время в него уже вносились поправки, но аккурат к дню рождения закона запланированы изменения, которые могут серьезно повлиять на ситуацию на строительном рынке. С одной стороны, поправки предполагают дополнительную защиту покупателям жилья в IntermarkSavills . 

На первый взгляд может показаться, что девелоперы отказываются работать по закону из каких-то своих личных убеждений, однако на деле обстоит все гораздо сложнее. Соблюдению 214-ФЗ мешает, как это парадоксально, непосредственно сам закон. Основной причиной, препятствующей заключению договоров долевого участия застройщиками, является отсутствие оформленных в установленном порядке прав на земельные участки под строительство. Согласно пункту 1 статьи 3 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после государственной регистрации застройщиком права собственности или договора аренды на земельный участок, предоставленный для строительства жилья. Таким образом, не могут осуществлять реализацию жилья в соответствии с требованиями закона застройщики, использующие земельные участки по договорам субаренды или по договорам аренды, заключенным на срок менее 1 года или неопределенный срок, в силу того, что такие договоры согласно пункту 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ не подлежат государственной регистрации.

Еще одно противоречие также связано с земельными отношениями. Обеспечением исполнения обязательств застройщика в новой редакции закона предлагается считать земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на дпнный земельный участок. Грубо говоря, участок, на котором ведется строительство, находится в залоге у государства. И не учитывается тот факт, что застройщик, имея дефицит собственных оборотных средств, вынужден привлекать кредитные ресурсы банка, также используя земельный участок в качестве залога. «Наличие такой нормы в законе лишает застройщика возможности привлечения кредитных ресурсов», - поясняет Анна Шлесина, руководитель юридического отдела компании « Сити-XXI век ». И таких нюансов можно привести множество. Поэтому большинство девелоперов и вынуждены работать в обход 214-ФЗ.

Покупатели – за!

Как уже было сказано выше, поправки в закон учитывают в первую очередь интересы покупателей. Если смотреть на нововведения с точки зрения потенциального клиента девелоперской компании, то никаких нареканий к ним быть не может. «Принятие этих поправок в закон – хорошая антикризисная мера. Намерение депутатов защитить права инвесторов можно только приветствовать», - выступает за принятие поправок управляющий партнер компании Panorama Estate Омар Гаджиев. На самом деле, если внимательно изучить действующую сегодня редакцию закона, то застройщик и сейчас не имеет права продавать квартиры на стадии строительства каким-либо другим способом, кроме как по договору соинвестирования. «Но за несоблюдение этой нормы в законе не было раньше предусмотрено никакой ответственности перед государством, были установлены лишь штрафные санкции в правоотношениях между физическим лицом и девелопером. Когда эти поправки вступят в силу, будет введена административная ответственность перед государством в виде штрафа. Если ты хоть рубль взял с физического лица, то этот рубль должен быть обязательно оформлен в качестве долевого договора участия. Никакие другие договоры не могут оправдывать получение денег с физического лица», - продолжает Омар Гаджиев.

Для покупателя одной из самых главных положительных сторон вводимых поправок заключается в том, что они позволяют квалифицировать любые действия по сбору денег с будущего владельца жилья без соответствующих документов как незаконные. К примеру, если риэлтор продает квартиру в строящемся доме, то он должен будет объяснить, кто ему дал право на ее продажу тем или иным способом. Некоторые эксперты надеются, что данная норма прекратит порочную практику дальнейшего изобретения обходных схем. В любом случае, после принятия поправок все покупатели недвижимости в строящемся доме смогут на законных основаниях требовать разрешительные документы на продажу жилья. Это убережет их от возможных проблем в будущем, связанных с недостроем или банкротством девелопера. 

Кроме того, поправки в 214-ФЗ будут содействовать развитию и расширению ипотеки. Ни для кого не секрет, что и до начала кризиса банки с большой неохотой кредитовали покупку жилья в строящихся домах. Купить новостройку по ипотеке можно было только у девелопера, который работает строго по 214-ФЗ, потому что уже на стадии кредитования банки видели реальный зарегистрированный договор, реальную квартиру и они всегда могли проконтролировать ход строительства. «Никакой нормальный банк не будет кредитовать тебя под схему гипотетического получения квартир в будущем или под векселя какой-то непонятной компании. Для банка главное – обеспеченность и гарантированность возврата собственных денег», - говорит Омар Гаджиев. А главное отличие договора соинвестирования от любых других при сделках с недвижимостью в том, что первый дает право кредитору обратиться в суд, например, в случае уклонения физлица от оформления права собственности и залога квартиры под уже имеющийся кредит. Таким образом, после принятия поправок, когда всех девелоперов обяжут работать по закону о долевом строительстве, ипотека расширится именно за счет возможности кредитования на стадии строительства. Правда, не у всех игроков рынка такие перспективы вызывают положительные эмоции. По словам Александра Богданова, подобная ситуация усложнит процесс получения кредита. «Проблема, мне кажется, будет в том, что при принятии этих поправок все застройщики будут вынуждены, если не будет найден способ обхода и этих нововведений, работать в рамках 214-ФЗ, соответственно, все договоры будут подходить под требования банков и, естественно, круг лиц, обращающихся за ипотечным кредитованием, увеличится, что в условиях кризиса скорее всего повлечет выработку банками дополнительных условий для выдачи кредита», - говорит он.


Депутаты Госдумы планируют принять поправки в 214-ФЗ еще в ходе весенней сессии, до летних каникул. По мнению большинства экспертов, в том, что эти поправки будут приняты, можно не сомневаться. Таким образом, уже в ближайшие месяцы поправки вступят в силу. Как изменится после этого рынок жилья, пока еще сказать сложно. Но очевидно, что перемены грядут очень серьезные. И в первую очередь плюсы от нового закона оценят на себе покупатели. Впрочем, если мы стремимся к цивилизованному рынку, «править бал» на котором будет именно клиент, а не продавец, то по-другому и быть не должно. 

Автор: Иван Кузнецов
Главный редактор Urbanus.ru