Рейтинг новых проектов массового сегмента жилья города Москвы

Компанией Est-a-Tet  совместно с порталом Urbanus.ru составлен рейтинг жилых комплексов массового сегмента (комплексы класса «эконом» и «стандарт»), расположенных в пределах МКАД, и вышедших на реализацию в 2013 г. Также в рейтинге учитывались проекты, в которых на протяжении 2013 г. на реализацию выходили новые корпуса.

В итоге в рейтинг вошли 9 проектов.

Рисунок 1. Жилые комплексы

Номера в таблице 1 соответствуют номерам на рисунке 1

Таблица 1. Жилые комплексы

Рейтинг жилых комплексов массового сегмента по месторасположению

В процессе анализа жилых комплексов по местоположению, основное внимание уделялось таким критериям как удобство проживания (принимая во внимание окружение), удаленность от центра, Кремля, видовые характеристики, транспортная доступность (общественным и личным транспортом). Жилые комплексы оценивались по пятибалльной шкале.

Как правило, основное внимание при выборе жилья уделяется удобству проживания и транспортной доступности. Именно поэтому данные критерии имеют наибольшие веса (0,4 и 0,3 соответственно). Огромное внимание также уделяется наличию поблизости станции метрополитена, развитым сетям автодорог.

Транспортная доступность оценивалась по нескольким факторам:

• Загруженность прилегающих магистралей и улиц в утренние и вечерние часы пик
• Общая транспортная обстановка (удобство выезда на основные транспортные магистрали)
• Наличие поблизости и загруженность веток метро

По данным критериям были проставлены оценки и рассчитаны значения, учитывая удельный вес каждого из критериев. Далее проекты были ранжированы в порядке убывания по сумме баллов.

Рейтинг жилых комплексов массового сегмента по степени развитости инфраструктуры

Для успешной реализации проекта важнейшую роль играет наличие объектов инфраструктуры, причем как внутренней (в составе жилого комплекса), так и внешней – инфраструктуры в окружении (социальная инфраструктура: школы, детские сады, торгово-развлекательная инфраструктура).

Покупателями наибольшее предпочтение отдается комплексам, расположенным в районах с развитой социальной и торгово-развлекательной инфраструктурой. Дополнительным преимуществом является наличие инфраструктуры в составе жилого комплекса. В данном случае под инфраструктурой также подразумеваются как социальные (школы и детские сады), так и торгово-развлекательные объекты (магазины, салоны красоты, аптеки др.).

Итоговые оценки

Учитывая сложившиеся потребительские предпочтения покупателей недвижимости г. Москвы, следует отметить, что характеристика местоположения имеет наибольший приоритет по сравнению с инфраструктурой (поскольку до инфраструктуры можно доехать, а вот местоположение комплекса уже не поменяешь). Таким образом, итоговые оценки выглядят следующим образом:

Цена или качество?

Проанализировав представленные проекты по цене, местоположению и наличию инфраструктуры, было решено дать конечную оценку с помощью параметра «Цена-качество». В данном случае этот параметр характеризует цену одного балла «качества» для каждого проекта – средняя цена квадратного метра в проекте поделена на количество полученных баллов.

Первые два места занимают комплексы на ул. Мельникова 1-3 и ЖК «Life-Волжская», относящиеся к классу «Стандарт». Благодаря хорошему местоположению, развитой инфраструктуре, как районов, так и самих комплексов, данные объекты занимают лидирующие позиции в рейтинге. 

В нижней части рейтинга оказались проекты ЖК «О7» и ЖК Wellton Park. Соотношение «Цена-качество» здесь находится в диапазоне 55 517 - 64 236 рублей за балл качества, что существенно выше, чем в проектах, занимающих верхние строчки рейтинга.

Отметим, что в рейтинге не анализировалась такая составляющая качества, как качество самого проекта – т.е. уровень отделки общественных зон, применяемые материалы, архитектура, планировочные решения и т.п. Каждый может решить для себя сам, насколько это важно или неважно,
и, соответственно, насколько в этом случае «цена-качество» будут соответствовать его ожиданиям.

 «Итоги рейтинга в этот раз практически полностью совпали с внутренними ощущениями по этим проектам. Действительно, несмотря на неблагоприятное окружение, проект на ул. Мельникова – самый близкий к центру, что существенно экономит время, и плюс к этому обладает хорошо развитой инфраструктурой. Так что по соотношению «цена-качество» из представленных проектов он вполне объективно занял первое место. А вот одним из переоцененных проектов в рейтинге является Wellton Park, это произошло вследствие стратегии девелопера по реализации квартир небольших площадей по высоким ценам. С другой стороны, видимо, спрос на малогабаритные квартиры (например, трехкомнатная площадью 60 кв.м) имеется, и в данном случае полученная более высокая цена за 1 кв.м покупателя устраивает, в том числе и по соотношению цена-качество», – подвел итог рейтинга Денис Бобков, руководитель Аналитического центра Est-a-Tet.

«Очень показательно, что проект “Царицыно 2”, получивший в рейтинге наименьший балл за местоположение, и занявший последнюю строчку итогового рейтинга, по соотношению цена-качество – на почетном третьем месте. Это свидетельствует о том, что грамотная ценовая политика девелопера – основа успеха в массовом сегменте, где стоимость квадратного метра является определяющей», – отметил Петр Давыдов, главный редактор портала Urbanus.ru.