Дмитрий Цветов: "Доля трех- и четырехкомнатных квартир увеличится до 40%"

Руководитель управления аналитики и оценки ГК «А101» Дмитрий Цветов поделился с Urbanus.ru, на что покупатели квартир сейчас обращают внимания прежде всего, как застройщики реагируют на изменяющийся спрос и описал самую «ходовую» квартиру на сегодняшний день.

Как вы оцениваете спрос на столичную недвижимость (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года)?

Ни для кого не секрет, что в 2017 г. спрос на квартиры на первичном рынке уверенно растет. Количество регистраций ДДУ за 9 месяцев 2017 г. превысило соответствующий показатель 2016 г. на 56%. Более того, за 9 прошедших месяцев 2017 г. зарегистрировано больше ДДУ, чем за весь 2016 г.

При снижении ставки ипотеки до 7% к концу 2018 г. мы ожидаем дальнейший рост объемов продаж минимум на 20%. Снижение ипотечной ставки приведет к тому, что на рынке изменится поведение текущего покупателя, который при тех же финансовых возможностяхсформирует новый тренд на приобретение квартиры не большей площади, а большей комнатности, или более высокой степени комфорта, или с дополнительными опциями (отделка, подземный паркинг и т.д.).

Многие застройщики сходятся во мнении, что покупатели стали более требовательными. На что сейчас они обращают внимание прежде всего?

Согласно нашим собственным опросам потенциальных покупателей, в «тройке» лидеров уверенно держатся транспортная доступность, репутация компании, цена. Это довольно очевидные пункты, которые не требуют комментариев. Во второй «тройке» – инфраструктура, благоустройство, планировки. Любопытно, что именно в этом списке характеристик продукта за последний год исчез один пункт и уступил место другому – параметр «планировки» вытеснил параметр «фасады». В целом, видно, что покупателей больше интересует функциональное наполнение жилого комплекса, а не «украшательства».

Если разложить инфраструктуру на составляющие, то лидеры по востребованности – парки, спортивные центры с бассейном, пешеходные бульвары с магазинами.

Как девелоперы реагируют на изменения предпочтений покупателей?

Девелоперы не просто реагируют на изменения предпочтений, они перешли на следующую ступень работы с запросом от аудитории - мы должны предугадывать желания клиента и превентивно формировать пул предложений.

Спрос на удобные планировки нарастает по мере насыщения рынка большим количеством типов планировок, заточенных под различные форматы жилья. Сегодня покупатели уже начали понимать, что планировки бывают не просто хорошими в стандартном понимании, но еще и современными, которые позволяют избавиться от затрат на перепланировки.

Застройщики стали зонировать придомовые территории и общественные зоны -  наполнять их необходимыми смыслами. Выделять пространство для детей, подростков и взрослых. Дворы и районное благоустройство делают всё более насыщенными, безопасным и удобным.

Дальновидные застройщики планируют развитие коммерческой инфраструктуры по принципу больших «торговых центров» - размещают на коммерческих площадях пул арендаторов, который обеспечивает сбалансированное инфраструктурное насыщение всего района.

Потенциальные покупатели стали немного избалованны скидками и акциями. Без акционных предложений заинтересовать ЦУ уже нельзя?

Если продукт не интересен, то ни разумной, ни сказочной скидкой покупателя не заманить. Скидка – это лишь инструмент кратковременного увеличения темпа продаж.

Можно делать не только стандартные ценовые акции, такие как скидка, условно, «минус 10% на всё», а подогревать спрос разных профилей покупателей. Например, сейчас порядка 50% квартир покупается в ипотеку. Акции в виде пониженной ставки на весь срок ипотечного кредита дает хороший рост продаж.

Как вы считаете, какой сегмент наиболее уверенно себя чувствует на сегодняшний день?

В каждом сегменте есть проекты и даже компании, которые чувствуют себя уверенно. Рынок любого класса в Москве очень широк, а «правильный» продукт всегда будет успешен. 

Если говорить о том, доля какого класса занимает большие объемы в продажах, то в Москве на 1-м месте идет комфорт-класс с долей более 50%, на 2-м – бизнес-класс с долей около 30%.В Новой Москве доля комфорт-класса составляет более 80%. В Московской области пока лидирует жилье «стандартного» класса. Но комфорт-класс быстро наращивает долю – с 27% в 2016 г. до 40-45% на текущий момент.

Как вы оцениваете перспективы формата квартир "под ключ"(с отделкой и меблированных)?

Доля квартир с отделкой уверенно растет от года к году. Если в начале 2016 г. в структуре продаж квартиры с отделкой составляли 15%, то сейчас их доля составляет 25-30% от общей суммы предложения. Рынок движется к тому, что через 2-3 года доля квартир с отделкой превысит 50% и причин роста спроса несколько. Во-первых, отделка становится всё более доступной – её можно включить в ипотеку. Люди хотят избавить себя от изыскания дополнительных средств на ремонт после регистрации прав собственности. Вторая причина: отделка от застройщика заметно экономит деньги. За счет оптовых закупок строительных, отделочных материалов, работы с бригадами субподрядчиков, которые у застройщиков работают на иных условиях, чем они же работали бы в частном порядке, типовая концепция проектов отделки от застройщика – все эти слагаемые позволяют покупателю сэкономить от 700 тыс. до 1,2 млн. рублей. 

Отделка от застройщика экономит не только деньги, но время и нервы. Не приходится выполнять роль прораба и следить за качеством отделки, а при въезде в дом с отделкой не нужно жить еще несколько лет при несмолкаемом звуке перфоратора и сталкиваться в лифте с рабочим или строительным мусором в местах общего пользования. Важно отметить, что застройщики сильно продвинулись в создании функциональных планировок, а значит нет необходимости заниматься «перепланировками» и «затачивать» ремонт под себя.

Предложение отделки с мебелью сейчас скорее исключение из правил. Все-таки, это вопрос «настройки» квартиры под собственные нужды. Логичным шагом будет появление в отделке кухонной мебели. Остальная меблировка скорее всего будет формироваться в виде пакетных предложений от мебельных магазинов-партнеров застройщиков.

Как вы оцениваете спрос на квартиры в Новой Москве?

Спрос на квартиры в Новой Москве уверенно повышается. На примере ГК «А101», объем продаж год к году практически в два раза выше (+90%). Доля ипотеки с 47% увеличиласьдо 52%.  На 5% увеличился «средний чек» покупки – покупать стали квартиры большей площади и по большей цене.

Отличные экологические характеристики локации, благоустройство, которым девелоперы занимаются одновременно с возведением своих жилых комплексов, а не после заселения, рациональный подход к набору социальной и коммерческой инфраструктуры в жилых районах, несравнимо более высокое качество строящихся домов делают Новую Москву привлекательным местом для жизни.

Цена квадратного метра в Новой Москве на данный момент зависит в том числе и от планов по строительству и открытию новых станций метрополитена, а они строятся параллельно с возводимым жильем. Предложения в локации заметно подорожают, уже сейчас можно говорить о логичном росте цен на квадратный метр в Новой Москве в районе 10%. 

Какие рекламные носители, на ваш взгляд, наиболее результативные по привлечению новых покупателей?

Как говорится: делать деньги без рекламы может только монетный двор. На сегодняшний день по размеру интернет-аудитория переросла аудиторию ТВ, кроме того рекламные кампании в интернете можно охарактеризовать, как более гибкие и точные за счёт таргетирования. И всё же интернет-продвижение без присутствия в оффлайн-поле показывает не столь высокие результаты, потому что интернет работает на конвертирование «горящих» клиентов, которые сформировали уже свою потребность в покупке и просто находятся в состоянии выбора. «Новый» клиент,только планирующий покупку,приходит из оффлайн-среды.

Если стратегия девелоперской компании – долгосрочное стабильное развитие, особенно если продукт компании имеет широкую аудиторию, то успех может обеспечить только грамотный микс, симбиоз. Сейчас расходы на оффлайн или онлайн зависят от задач компании и продукта. Если задача – завоевать рынок, компания ведет агрессивную рекламную политику, выделяя большие средства на оффлайн продвижение – каналы, которые наращивают узнаваемость бренда – от 20 до 50%. Если стратегия компании – реализовать небольшой объем продукта, который в разы меньше потенциальной емкости рынка, то часто компании ограничиваются только интернет-продвижением, сосредотачиваясь на digital.

Расскажите о спросе на коммерческую недвижимость первых этажей ЖК?

Спрос на коммерческую недвижимость во многом зависит от заложенной застройщиком еще на этапе проектирования жилого комплекса функциональности и универсальности этажей, предусмотренных под коммерческие помещения. Если мы говорим о самых ходовых площадях, то их можно было бы условно разделить на 350-600 кв.м., которые как правило берут под продуктовые, в том числе сетевые, магазины, и на помещения площадью 70-120 кв.м. – под магазины импульсного спроса.

Существует негласный«хит-парад» самых часто открываемых инфраструктурных мест на первых этажах жилых комплектов.  Многолетними абсолютными чемпионами уже больше пяти лет остаются салоны красоты. Второе и третье места делят аптеки и рестораны-кафе. При этом самым рентабельным бизнесом зарекомендовали себя аптеки, у кафе и ресторанов всё то же третье место.

Мы под коммерческую инфраструктуру на первых этажах выделяем помещения с потолками высотой не менее 4.15 м, витринными окнами и главное – заложенной на этапе проектирования технологией, что позволяет использовать коммерческие помещения максимально эффективно под любой вид деятельности, в случае необходимости такое помещение можно перепрофилировать без серьезных дополнительных затрат.

Можете описать самую ходовую квартиру, на ваш взгляд?

Мы стараемся создать такую матрицу продаж, чтобы все квартиры были востребованы. Самая ходовая сегодня квартира – это квартирабез отделки с большой кухней-гостиной и двумя изолированными спальнями, такую планировку относят к евроформату.

Традиционно покупателями «любимы» квартиры, расположенные на средних этажах, такие этажи еще называют «выше деревьев», но стоит помнить, что чем выше от третьего этажа, тем квартира дороже - в среднем, к последнему этажу набегает до 5-7% к ценнику.

В течение года наблюдался тренд на перераспределение доли от однокомнатных квартир к трех- и четырехкомнатным - смещение матрицы продаж в большую комнатность. Полагаю, что доля трех- и четырехкомнатных квартир увеличится до 40% в самой ближайшей перспективе в связи с понижением ипотечной ставки.

Хотелось бы добавить, что покупатель стал серьезнее относиться к дополнительным опциям, которые приобретает вкупе с жильем – он стал смотреть на благоустройство, он понимает, сколько на внутри дворовое озеленение и оснащение затрачено средств. Его волнует, какими будут лифты и подъезды, есть ли возможность покупки дополнительного места для хранения вещей, предусмотрены ли колясочные. Покупатель избирателен и разборчив, именно это заставляет девелопера поднимать планку качества выше и работать над инновационными предложениями.

 

Беседу вела Анастасия Кременчук