Панельные дома: жилье с ограниченным сроком годности

Расследование причин взрыва и обрушения жилого панельного дома, которое произошло в конце февраля в Астрахани, продолжается. Делать окончательные выводы пока рано: специалистам еще предстоит провести ряд технических экспертиз. Между тем, после этой трагедии многие жители панельных домов задались вопросом, насколько безопасны их квартиры. Портал Urbanus.ru решил выяснить у экспертов все подробности о сроках и правилах эксплуатации панельных домов, возможности реконструкции такого жилья, а также его достоинствах и недостатках.
 
Дешевые, потому и популярные
Первый четырёхэтажный каркасно-панельный дом в Советском Союзе был построен в 1948 году в Москве на 5-й ул. Соколиной горы. В то время перед руководством страны была поставлена задача, создать максимально дешевый проект жилого дома с возможностью посемейного, а не коммунального заселения. Прошло время, а панельные дома по-прежнему ассоциируется с доступностью. Как утверждает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь, спрос на панельные новостройки стабильно остается на высоком уровне. Основными причинами, по ее словам, являются высокий темп строительства, а также доступная цена.  Кроме того, современная панель становится более качественной, нежели панель предыдущего поколения.
 
Сегодня на рынке новостроек доля панельных домов не превышает 5%, поскольку подавляющее большинство проектов, реализуемых сегодня на рынке, а также запланированных к реализации, представляют собой монолитные дома. При этом, по словам специалистов департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Новостройки ». Однако, по ее словам, реально прослужить такие дома могут на 10-15 лет больше того срока, что заложен проектом.
 
Вообще, многие эксперты сходятся во мнении, что  «нормативные сроки эксплуатации» - понятие довольно относительное. Дополнительные годы жизни дому могут прибавить регулярный ремонт, а также правильная эксплуатация здания. Стоит понимать, что ремонт отдельно взятой квартиры на состоянии дома никак не сказывается: дом от этого не станет меньше ветшать.

Как рассказывает Михаил Раздольский, руководитель офиса «Октябрьское поле» компании «ИНКОМ-Недвижимость», главным правилом эксплуатации панельных домов является своевременное проведение капитального ремонта всего здания, поддержание коммуникаций в исправном состоянии, соответствующая эксплуатация. Он уточняет, что есть нормативы по количеству человек, которые могут проживать на определенной площади. Если данные нормативы десятилетиями нарушались, значит и износ здания был выше. «Определить, что здание нуждается в ремонте можно даже по внешнему виду – трещины в стенах, многократно заделанные межпанельные швы. Внутри дома – это прогнившие коммуникации, покрытые плесенью сырые стены и соответствующий запах в квартирах. Сложность реконструкции панельных пятиэтажек заключается ещё и в конструктивных особенностях зданий: например, в некоторых из них трубы и батареи вмонтированы прям в стены», - комментирует эксперт.

По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», капитальный ремонт дома прибавляет к стоимости квартир порядка 15%. Однако такое удорожание распространяется лишь на дома, прошедшие комплексный ремонт, включающий утепление фасада, цоколя, крыши, полное остекление балконов, ремонт чердака и лестничных клеток, замену трубопровода, газового и лифтового оборудования и прочистку системы вентиляции. «Полноценный ремонт заметно улучшает качество дома и продлевает срок его службы, а также позволяет новому собственнику частично сэкономить на замене коммуникаций и остеклении. Кроме того, капремонт улучшает внешний вид жилого здания, что является немаловажным фактором для покупателя», - говорят эксперты «Инком».

В свою очередь Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty говорит, что добиться проведения капитального ремонта от властей, мягко сказать, проблематично. «У железобетонных конструкций нормативные сроки эксплуатации - 125 лет. Но при условии, что каждые 25 лет делается капитальный ремонт, а раз в семь лет - текущий. В МУФЗ должны быть техники-смотрители, которые ходили бы по домам, определяли техническое состояние зданий. К сожалению, в МУФЗ службы эксплуатации ликвидированы. Сейчас там действуют по принципу: прислали жалобу, значит, выезжаем», - говорит он.

Реконструкция. Или обрушение?
На сегодняшний день в городе реализуется программа по переселению из пятиэтажного и ветхого жилищного фонда. По данным комплекса градостроительной политики и строительства в 2012 года в Москве за счет города снесут 69 пятиэтажных жилых домов первого периода индустриального домостроения, 55 домов должно быть снесено в 2013 году, 61 – в 2014 году. Согласно программе «Жилище» к 2015 году в Москве не должно остаться ни одной пятиэтажки первого периода индустриального домостроения. Вслед за «хрущевками» столичные власти намерены начать реновацию панельных девятиэтажек, которые были построены в 1970-х и 1980-х годы.
 
В Москве и в других регионах РФ были попытки реконструировать «хрущевки», но эта практика не получила распространения, рассказывает Анна Соколова. Отдельные серии пятиэтажных домов подвергаются реконструкции, в процессе которой дома надстраиваются, а также к ним пристраиваются дополнительные секции. С точки зрения Соколовой, данный проект экономически нецелесообразен. «Во-первых, много этажей не надстроишь, максимум 1-2 этажа. Во-вторых, жители дома протестуют против строительств «над головой» новых этажей. В-третьих, покупатели не стремятся приобретать квартиры в таком доме. Поэтому эффективнее снести старое и построить новое здание», - считает она.

Такого же мнения придерживается и Александр Зиминский, который утверждает, что разумнее эти здания снести, чем реконструировать. «Даже санация, установка в них лифтов, замена коммуникаций, на мой взгляд, никак не увеличивают спрос на такие объекты. Ведь планировка квартир, сами панели в домах все равно остаются теми же. Принципиально после реконструкции ничего не меняется. Получить комфортабельное жилье из "хрущевок" все равно не получится», - говорит спикер Penny Lane Realty.
 
Самый очевидный сигнал, по которому можно определить, что панельный дом находится в предаварийном состоянии, - это трещины и  нарушения температурных швов. Специалисты могут также обратить внимание на трещины в фундаменте. «Если идет разрушение плиты - коррозия арматуры – это самая опасная вещь, - говорит Анна Соколова. - К обрушению дома могут привести очень серьезные нарушения конструктивных элементов, коррозия арматуры, большие неравномерные осадки грунта, к которым могут привести проблемы со старыми коммуникациями. Еще одна проблема старых панельных домов – это не только изношенность самих домов, но сильная изношенность сетей, перегруженность коммуникаций».

Как известно, человек может привыкнуть ко всему. Другой вопрос – хочется ли это делать и мучить себя годами. Дешёвый и простой, быстро строящийся и доступный - панельный дом, к сожалению, имеет ряд существенных недостатков. И бытовые неудобства становятся мизерными пустяками, когда встает вопрос о безопасности людей, а в заголовках новостей мелькает информация о человеческих жертвах.

Автор: Никулина Алена