До того момента, когда Сколково было объявлено президентом страны самым прогрессивным и инновационным местом в России, подавляющее большинство наших граждан даже и не догадывались о существовании этого места. Теперь про Сколково знают все, не только в России, но и за рубежом. И покупка жилья в «русской силиконовой долине» постепенно становится модным трендом.
Место с историей
Несмотря на то, что для «простых обывателей» Сколково стало новым словом в лексиконе, люди продвинутые знают о его существовании не один десяток лет. «История этой территории весьма богата. Здесь находилась Дача №1, на которой жил Ленин. При Брежневе здешние места были застроены дачами руководителей союзных республик, здесь проводились встречи и совещания. Любил в Сколково бывать и Ельцин. Окружение Бориса Николаевича тоже приобретало здесь земли, сюда потянулись и олигархи. Абрамович купил дачу и теперь на своей территории строит поле для гольфа», - рассказывает руководитель отдела загородной недвижимости агентства элитной недвижимости TWEED Ирина Калинина.
Рассмотрим историю этого места подробнее, благо рассказать есть о чем. На правом берегу реки Сетунь в советские годы располагалась резиденция Первого секретаря ЦК КПСС Леонида Ильича Брежнева. По соседству с Брежневым, на ГОСДАЧе в Заречье-4 в здании усадьбы площадью 1,5 тыс.кв.м. на участке 7,5 Га с 1974 года в разное время проживали члены политбюро ЦК КПСС: Михаил Суслов, Андрей Громыко, Николай Рыжков. В 91-ом году дачу стали сдавать в аренду. А в феврале 1993 года первый президент Российской Федерации Борис Ельцин передал дачу в собственность компании «Госинкор». В «лихие девяностые» бизнесмены средней руки брали дачу в аренду на день-два для проведения пышных торжеств. В 2002 году по распоряжению преемника Ельцина Владимира Путина «Госинкор» был ликвидирован, а дачу купил нынешний вице-премьер Правительства РФ Игорь Шувалов. Ходят слухи, что сделка обошлась Шувалову в $15 млн.
«В самом Сколково уже довольно давно живут влиятельные политики и бизнесмены. Шикарные особняки в российской "силиконовой долине" принадлежат экс-владельцу Черкизовского рынка Тельману Исмаилову, главе Роснано Анатолию Чубайсу, владельцу "Челси" Роману Абрамовичу и президенту градостроительного совета инновационного центра "Сколково" Виктору Вексельбергу», - говорит исполнительный директор компании «БЕСТ-Новострой» Павел Родин. По его словам, сегодня одна часть Сколково – это большой элитный коттеджный поселок, а другая, со стороны Можайского шоссе - многонаселенный жилой квартал.
Город будущего
О том, что в России может появиться инновационный центр, заявил президент Дмитрий Медведев в своем ежегодном послании Федеральному собранию 12 ноября 2009 года: «… надо завершить разработку предложений по созданию в России мощного центра исследований и разработок, который был бы сфокусирован на поддержку всех приоритетных направлений, именно всех направлений. Речь идет о создании современного технологического центра, если хотите, по примеру Силиконовой долины и других подобных зарубежных центров». Спустя 1,5 месяца, 31 декабря 2009 года Медведев подписал распоряжение «О рабочей группе по разработке проекта создания территориально обособленного комплекса для развития исследований и разработок и коммерциализации их результатов». А весной 2010 года стало известно, что в «силиконовую долину» превратят именно Сколково - на встрече со студентами-победителями Олимпиад президент объявил о планах создать в Сколкове ультрасовременный научно-технологический комплекс по разработке и коммерциализации новых технологий. 14 декабря 2010 года был дан официальный старт строительству инновационного центра «Сколково»: Дмитрий Медведев определил первую реперную точку, от которой начнется отсчет системы координат «Сколково».
Инновационная недвижимость: бизнес-класс и выше
Стоит отметить, что местный рынок недвижимости стал формироваться задолго до того, как было принято решение превратить Сколково в инновационный центр. Как отмечает Павел Родин, объем предложения здесь небольшой, но спектр очень широкий – от индивидуальных коттеджей, до многоэтажных панелей. По словам Елены Лашко, директора по развитию агентства эксклюзивной недвижимости « Усадьба », в основном в Сколково сегодня представлены объекты бизнес-класса и элитное жилье. «Цена комплексов бизнес-класса находится в районе $4-6 тыс. за метр. Если речь идет о живописных местах, с красивыми видами, то там стоимость квадратного метра в квартире составляет от $7 тыс., а в квартирах с отделкой находится на уровне $12-13 тыс. за метр», - приводит данные эксперт.
В качестве примера Елена Лашко упомянула поселки Заречье и Тихомирово на Сколковском шоссе. Там находятся дома с огороженной территорией, охраной, полным набором инфраструктуры. «Что важно – земля рядом с этими домами находится в долевой собственности у жильцов, в отличие от Москвы, где вся земля в аренде», - отмечает Лашко. Павел Родин добавляет, что сегодня в Сколково вполне реально купить земельный участок, как с готовым домом, так и под строительство. Правда, цены вполне сравнимы с «Рублевскими» - сотка за $50 тыс. здесь совсем не редкость. В коттеджном поселке «Сетунька» участок с коммуникациями 14 соток обойдется в $980 тыс.
В многоквартирных новостройках цены стартуют от $2,4 тыс. за квадратный метр. По такой цене можно купить квартиру во второй очереди жилого комплекса «Славянка». Этот жилой комплекс имеет свою историю, тянущуюся уже несколько лет. Дело в том, что изначально этот комплекс строила «Социальная инициатива», в итоге около 700 дольщиков остались и без денег, и без квартир. Сейчас комплекс достраивает компания NBM на привлеченные средства ВТБ. К 2014 году проект будет полностью завершен, и все обманутые дольщики получат свое жилье. Кроме «Славянки» внимания заслуживают ЖК «Русский авангард» и «Сколков бор», расположенные в городском поселении Заречье. Здесь цены на квартиры начинаются от 80 тыс. рублей за метр (примерно $2,85 тыс.). От $9,5 тыс. за «квадрат» стартуют цены в новом ЖК «Грюнвальд», расположенном неподалеку от Московской школы управления «Сколково».
Стоит отметить, что объявление Сколково инновационным центром не привело к увеличению цен. Все мы прекрасно помним, как подскочили цены Сочи, после того, как стало известно о том, что там состоится Зимняя Олимпиада. После этого продажи в Сочи встали на 1,5-2 года. По всей видимости, игроки рынка недвижимости в Сколково пошли другим путем, не став повышать цены. Не произошло и массового притока новых игроков на местный рынок. «Нельзя сказать, что объявление Сколково инновационным центром вызвало всплеск активности застройщиков в этом направлении. Часть земель здесь выделена для создания инновационного центра, но пока неясно какая именно территория войдет в этот проект, потому что нет точной информации о его масштабах», - комментирует Роман Семчишин, коммерческий директор компании TEKTA GROUP .
Было Сколково, стала Москва
Но есть один немаловажный фактор, который неизбежно приведет к тому, что цены в Скольково вырастут, если не в разы, то довольно ощутимо. Согласно планам по вхождению части территорий Подмосковья в состав Москвы, Сколково в ближайшем будущем может стать одним из районов, включенных в границы столицы. По мнению Дмитрия Котровского, управляющего по продажам жилого комплекса «Олимпийская деревня Новогорск», цены на жилье в Сколково после объединения вырастут в среднем на 20-25%. Такого же мнения придерживается и управляющий директор департамента жилой недвижимости компании новостроек в районе МКАД на западе столицы», - говорит он.
Впрочем, делать точные прогнозы относительно будущего роста цен пока рановато. Но с очень большой долей вероятности можно говорить о том, что присоединение Сколково к Москве повысит активность покупателей на местном рынке. «Интерес покупателей к этому району постоянно подогревается. Если динамика строительства Инноцентра будет положительной, то, соответственно, рост интереса к Сколково будет расти как у потенциальных покупателей жилой недвижимости, так и у девелоперов. В числе плюсов, при варианте, что Сколково станет районом Москвы, перспективы улучшения транспортной доступности, с точки зрения, строительства новых линий метро и реконструкции имеющихся железнодорожных путей», - говорит Павел Родин.
Вместе с тем, нельзя говорить и о том, что сегодня спрос на недвижимость в Сколково низкий. «Люди ценят в Сколково сразу несколько моментов: во-первых, это собственный выезд в Москву – что означает отсутствие пробок. Во-вторых, на Сколковском шоссе очень хорошая образовательная инфраструктура, начиная от гимназий и заканчивая Международным Университетом, а также планируемым инновационным центром. Кроме того, тут очень хорошая экология и инфраструктура. Мы знаем случаи, когда люди продавали квартиры в центре Москвы и переезжали в Сколково. Мотивы – удобство жизни с детьми, отсутствие пробок, экология», - рассказывает Елена Лашко.
Все эксперты видят будущее Сколково исключительно в радужных красках. Специалисты прогнозируют, что уже в ближайшем времени окрестности инновационного центра станут одним из самых престижных пригородов Москвы. По данным «Фонда Сколково» за ближайшие 4 года количество местных жителей увеличится до 15 тыс. человек. Административная поддержка, оказываемая президентом, экология, качество строительства и жизни в целом, наличие отличной образовательной инфраструктуры – все говорит о том, что сюда будут тянуться состоятельные люди
Вместо послесловия
Инновационный центр без инноваций в строительстве
С сожалением стоит констатировать, что, несмотря на близость к инновационному центру «Сколково», никаких инноваций в представленном на местном рынке жилье не наблюдается. По словам Тимура Сайфутдинова, недвижимость в районе Сколковского шоссе сегодня не отличается от других предложений на рынке Москвы и области по каким-либо уникальным особенностям в технологиях строительства. Дмитрий Котровский отмечает экономическую нецелесообразность применения новейших технологий: «Все дома строятся по стандартным общепризнанным технологиям, которые позволяют сохранить вложенные деньги и принести прибыль при продаже. Ни один девелопер не пойдет на строительство по технологии некого ноу-хау, на котором нельзя будет заработать». Однако уже совсем скоро ситуация может измениться.
Уже 3 года подряд в Москве вручается премия в области жилой городской недвижимости Urban Awards. Одна из номинаций премии – «Инновация года» - вручается компаниям за применение на рынке недвижимости самых передовых разработок, и не только в области строительных технологий, но и в маркетинге, рекламе, финансах. По словам руководителя Urban Awards Ольги Хасановой, сейчас назрела необходимость создания в рамках премии отдельной структуры – Комитета по инновациям. «Инновации в недвижимости сегодня являются движущей силой любого объекта. Только за прошлый год в номинацию "Инновация года" премии Urban Awards 2011 было подано свыше 20 заявок на участие. В 2011 году оргкомитет принял решение о создании комитета по инновациям, который будет отслеживать и генерировать инновационные решения в строительстве объектов недвижимости», - говорит Ольга Хасанова.
Одна из главных задач комитета – показать и девелоперам, и покупателям, что инновации – это не просто красивое слово. Применение современных технологий позволит застройщикам извлекать дополнительную прибыль из своих проектов, а покупателям – значительно улучшить качество жизни. «Сегодня девелоперы боятся использовать инновационные разработки, они предпочитают старые проверенные строительные технологии и методы продаж. Но прогресс не стоит на месте. За инновациями – будущее. И тот факт, что в Сколково будет построен Инновационный центр, в очередной раз это доказывает», - заключила Ольга Хасанова.
Автор: Иван Кузнецов
Свежие обзоры о новостройках
