Элитный "глобализм"

На современном отечественном рынке, возможно, нет понятия более неопределенного, чем дома с престижным эпитетом «элитные». Что только не относят к объектам этой категории! Клубные и многоквартирные дома, элитные таунхаусы и пентхаусы, коттеджи и особняки, квартиры в небоскребах и экзотические лофты...

И больше, и лучше

Впрочем, многие из перечисленных разновидностей - это штучный или мало распространенный товар. Основная же доля элитных предложений в Москве приходится на элитные комплексы и одиночные клубные дома. Так, совсем недавно на рынке появился крупный интересный проект «Фьюжн_парк», осуществляемый компанией «Интеко». Застройка большого участка в районе Хамовников, как предполагают многие специалисты, способна нарушить существующий баланс между спросом и предложением на рынке недвижимости. На подходе и крупные проекты жилых элитных комплексов, расположенных на месте бывших промзон Москвы, на территории Ходынского поля и др.

Каковы перспективы развития рынка в сложившейся ситуации? Означает ли она новый виток в развитии элитной застройки Москвы? Как такие перемены отразятся на деятельности девелоперов и риелторов, имеющих отношение к этому сегменту недвижимости?

Почувствуйте разницу!

Прежде всего нужно понять, в чем же состоят принципиальные различия между клубными домами и элитными комплексами? «Как правило, клубные дома относятся к более высокой категории элитных домов, именно поэтому застройщики этих домов могут выставлять довольно высокие цены (в частности, цены на квартиры в Доме в Хилковом переулке превышают $ 30 000 за кв. м)», - рассказывает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. «В клубном доме в историческом центре Москвы по определению не может быть много квартир. Подземный паркинг, как неотъемлемый атрибут такого дома, здесь, конечно, будет, а вот огороженная охраняемая территория, скорее всего, будет невелика. Создавать рестораны, бассейны в доме - нет смысла, в центре их и так достаточно. Поэтому квартиру в клубном доме выберет покупатель, стремящийся к уединению и спокойствию центра старой Москвы», - считает исполнительный директор Департамента недвижимости корпорации MIRAX GROUP Александр Моторин.

С последним высказыванием, однако, можно и поспорить. Далеко не все клубные дома находятся в окружении благоприятной сложившейся инфраструктуры. Есть немало примеров, когда объекты такого типа буквально втиснуты в «контекст» далеко не элитной застройки. К примеру, недалеко от Красной Пресни есть весьма «навороченный» клубный дом с огороженной территорией, паркингом и т. д. Здание высотой всего в четыре этажа стоит в окружении великанов советской поры, из-за чего из его окон просто не может быть никакого панорамного вида. Стены одной из сторон дома почти упираются в панельную развалюху, стоящую буквально в десятке метров. И таких примеров в Центральном округе Москвы немало. Реально ли в таких условиях огородить себя от нежелательного социального окружения?

Крупные элитные комплексы в свою очередь представляют собой «город в городе» со своей обширной социальной и развлекательной инфраструктурой. По словам Константина Ковалева, именно комплексы позволяют получить больший выход площадей, а также максимально разнообразить линейку предложения в отношении планировки квартир. Минус здесь, пожалуй, один: крупный комплекс предполагает наличие большого количества жителей.

Выбор той или иной концепции объекта для строительства зачастую определяется такими факторами, как площадь имеющегося у застройщика участка, соотношение затрат и доходов. Иными словами, возможностями девелоперов. Как правило, небольшую площадку в центре города найти куда проще, нежели территорию под большой комплекс.

Трудности выбора

Многие специалисты сходятся на том, что количество потенциальных покупателей, предпочитающих именно клубные дома, довольно значительно. Как отмечает управляющий директор компании Delta Estate Елена Зубарева, спрос на квартиры в клубных элитных домах не снижается и в ближайшие годы вряд ли наметится обратная тенденция в этом сегменте. Наоборот, спрос пока превышает предложение – ощущается влияние «нефтяных» денег. «Подавляющая часть семейных обеспеченных людей, а также российская элита (крупные бизнесмены и высшие чиновники) предпочитают как раз клубные дома. Одной из принципиальных причин выбора такого жилья является автономность, камерность проживания. Публичные люди прежде всего ценят безопасность, комфорт и уединение. Не каждая известная персона желает каждое утро здороваться с соседями, ловить на себе любопытные взгляды и, отдавая дань приличию, вести беседы с жильцами дома», - объясняет Зубарева.

Однако существует немало сторонников и совсем иной точки зрения. «Покупательский интерес по отношению к клубным домам за последние несколько лет снизился, – считает коммерческий директор компании « Авгур Эстейт » Виктор Козлов. По его мнению, связано это прежде всего с тем, что был развеян главный миф вокруг них. Своим появлением клубные дома во многом обязаны существующим ограничениям по этажности в некоторых районах Москвы, например в районе Остоженки. Сложившаяся ситуация была умело обыграна в рекламных кампаниях девелоперов, ведущих застройку в исторических районах Москвы. Сформированный миф об ограниченности предложений в малоэтажных домах долгое время подогревал ажиотаж на рынке элитного жилья. Вскоре пропагандируемая камерность клубных домов, а по сути однородная социальная среда, являющаяся неотъемлемой частью всех домов элитного класса, вне зависимости от этажности дома, отошла на второй план.

Согласно этой точке зрения получается, что существовал лишь миф об ограниченности предложений, а на деле никакого дефицита не было и спросом пользовались далеко не все предлагаемые квартиры. С другой стороны, эксперт считает, что проблема однородной среды, то есть соседство равных по статусу, отошла на второй план. Пожалуй, с этим тезисом сложно согласиться: разве не за это, в частности, готовы платить большие деньги состоятельные люди? Задумаемся, может ли удовлетворить такому условию одиноко стоящий в окружении ветхих допотопных построек современный клубный дом? В идеале самые выгодные характеристики будут у малоквартирного клубного дома, расположенного на большой территории, оснащенной всей необходимой инфраструктурой. Однако больших площадок под строительство в центре практически не найти. Но даже если бы она нашлась, при сегодняшней цене земли в центре города стоимость такого дома превзошла бы все мыслимые и немыслимые ожидания, что абсолютно невыгодно девелоперам. Вот и выходит, что, выбирая недвижимость в центре Москвы, либо нужно мириться с выше описанными недостатками клубных домов, либо приобретать квартиру в многоквартирном доме, построенном на большом участке, где будет и инфраструктура, и окружение равных. По-видимому, последний вариант имеет больше шансов на успех.

От «точек» к комплексам?

Впрочем, несмотря на преимущества крупных комплексов, многие специалисты продолжают утверждать, что востребованными будут все достойные элитные предложения. «В целом мы считаем, что спрос на оба типа домов будет находиться на достаточно высоком уровне и потенциал инвесторов, девелоперов и посредников в рамках реализации проектов строительства элитного жилья также будет высоким», - считает Константин Ковалев. «Рынок недвижимости Москвы, и в частности элитной, слишком объемен, чтобы один проект, пускай даже новаторский или весьма крупный, мог оказать на него определяющее влияние. Но, разумеется, качественная недвижимость в хорошем районе всегда найдет своего покупателя», - добавляет Александр Моторин. И все же тенденция к укрупнению элитной застройки представляется наиболее отчетливой, а выгоды комплексного освоения территории более чем очевидными.

Но есть ли у города резервы, необходимые для реализации крупных комплексных проектов? Несмотря на страшный дефицит участков, о котором постоянно твердят девелоперы, место для строительства найти еще можно. Как известно, в скором времени развернутся крупные проекты на территориях бывших промзон фабрики «Красный Октябрь» и завода «Каучук». Комплексная застройка ожидает такие районы, как Плющиха, Замоскворечье, Чистые пруды, Арбат, Китай-город. Это произойдет, невзирая на известные преграды, способные сдерживать создание клубных комплексов в центре Москвы. В исторических районах есть ограничения по объему и высоте строящихся зданий. Существует строгий контроль за так называемыми «красными линиями домов» (отступление от проезжей части, норматив площади придомовых территорий и т. п.). Кроме того, присутствуют огромные проблемы с коммуникациями. «Например, сегодня энергетики в ЦАО не подключают объекты мощностью больше 3 мегаватт, - рассказывает Елена Зубарева. - Учитывая, что на одну элитную квартиру требуется 30-40 кВт, то максимум, на что можно рассчитывать, - подключение 80-100 квартир. При этом придется ждать 2-3 года в очереди и заплатить за подключение 1 кВт 45 000 руб. без НДС. Исторический центр останется малоэтажным, и точечная застройка здесь будет соответствовать категории элитного жилья», - утверждает Зубарева.

Крупные комплексы предпочтительны не только для покупателей, но выгодны и для застройщиков, имеющих возможность получить большую прибыль от проекта. Однако есть и другая сторона медали: не любому застройщику по зубам элитный клубный комплекс. Ведь на элитном рынке существует множество компаний, которым придется довольствоваться лишь небольшими проектами. Справиться с мощными конкурентами будет непросто, если вообще возможно. Тем более если та же компания «Интеко» реализует свои планы и построит не один «Фьюжн_парк», а целый десяток «собратьев» «Интеко-парков».

«Элитка» переезжает в Подмосковье?

Если тенденция к укрупнению элитных комплексов получит дальнейшее развитие, то рассчитывать на появление новых крупных площадок в районах, прилегающих к центру, не приходится. Станут ли в такой ситуации девелоперы осваивать все более отдаленные от центра, а потом и от города территории, как это нередко практикуется в развитых городах Европы и Америки? «Настоящая элита в среднесрочной перспективе (10-15 лет) будет все равно сосредоточена в ЦАО. В первую очередь из-за проблем с трафиком (пробки). Деловые люди пока не готовы тратить по 1,5-2 часа на поездку в один конец, - считает Елена Зубарева. - Кроме того, существует принципиальная разница между элитным городским и загородным жильем. Даже самая качественная загородная резиденция очень часто не рассматривается состоятельными людьми как постоянное место проживания. Ритм жизни, профессиональная загруженность, наконец, статус требуют наличия городской квартиры».

Однако в последнее время мы наблюдаем примеры качественного элитного жилья и совсем иного рода. «Получила активное развитие тенденция возведения элитных жилых комплексов в зеленых зонах в непосредственной близости от МКАД. И подобные проекты уже сегодня востребованы покупателями», - утверждает Вячеслав Тимербулатов, директор ГК «Конти». Действительно, уже сегодня существует немало престижных элитных объектов, расположенных на окраинах города. Конечно, владелец такого жилья неминуемо сталкивается с некоторыми, прежде всего транспортными проблемами. Однако есть и неоспоримые преимущества: жизнь в социально однородной среде, обеспеченной всей необходимой инфраструктурой; либеральные, по сравнению с центром Москвы, цены на недвижимость; возможность решить энергетические проблемы, свежий воздух, природное окружение и проч. Словом, есть множество предпосылок для перемещения элитного строительства за пределы, далеко уходящие от центра нашего города. А что касается предпочтений современных обеспеченных людей, стремящихся во что бы то ни стало жить в центре Москвы, это скорее статусное, нежели рациональное предпочтение – влияние моды, которая, как известно, капризна и изменчива.

Нужны ли «элитке» риелторы?

Непростая ситуация, складывающаяся сегодня на рынке девелоперских элитных проектов, в перспективе может отразиться и на деятельности риелторов. С какими объектами предположительно придется работать агентствам завтра и какие из них будут наиболее востребованы? По мнению Вячеслава Тимербулатова, в связи с наметившейся тенденцией в риелторском бизнесе ничего не изменится. «Риелторские агентства – посредники, в задачу которых входит новостроек эконом- и бизнес-класса. Элитные проекты, как правило, реализуются риелторскими компаниями», - полагает Е. Зубарева. «Не стоит забывать и то, что крупные риелторские компании существуют на рынке уже много лет и на застройщика работает имя риелтора, его деловая репутация. Эти компании располагают обширными клиентскими базами, что существенно ускоряет продажи. Да и процесс продвижения объекта становится более эфективным. Поэтому «безработица» риелторам в ближайшем будущем не грозит», - считают в Delta Estate. Как же объяснить столь противоречивые суждения по поводу участия риелторов в продаже элитных объектов? По-видимому, мы можем говорить лишь о небольшой группе риелторских агентств, действительно ориентированных на продажу элитной недвижимости, имеющих солидный опыт, грамотный подход и авторитет среди девелоперов. Что же касается деятельности других компаний, то их удел – это работа с объектами эконом- и бизнес-класса. Если же риелторские компании действительно захотят освоить серьезный элитный рынок, им придется чутко реагировать на новые тенденции, заранее предвидеть все происходящие изменения – например, то, что рынок элитных объектов постепенно преодолевает границы МКАД.

Тем не менее пока для риелторов не слишком много перспектив для работы на первичном элитном рынке. «Набирает обороты вторичный рынок «элитки», - считает Александр Моторин. - Если еще 5 лет назад большинство элитных объектов только строились, то сейчас на рынке уже много квартир в построенных комплексах - в частности, приобретенных в свое время в инвестиционных целях. На вторичном рынке риелторы востребованы». Но все это пока только прогнозы, потому что ситуация на элитном рынке зависит слишком от многих причин...