За полтора месяца, прошедших с момента объявления города Сочи победителем зимней Олимпиады – 2012, об этом славном городе было написано много. Впрочем, и произошло немало, особенно на рынке недвижимости. «Новый Адрес» решил выяснить, каким образом «олимпийская гонка» скажется не только на местном, сочинском рынке, но и на столичном.
В городе Сочи…
На фоне многочисленных публикаций, заполонивших столичные и не только СМИ после победы в Гватемале, не хотелось бы посвящать статью только лишь описанию прелестей этого курортного города или новых жилых объектов: информацию об этом найти не так уж сложно. В связи с чем мы постараемся изложить ситуацию, которая сложилась на данный момент, и хотели бы поделиться с читателем как собственными ощущениями, полученными от недавнего пребывания в Сочи, так и мнением экспертов столичного рынка недвижимости. Возможно, точка зрения последних комуто покажется некорректной, ведь сочинскую стройку из Москвы не увидеть, как считают местные девелоперы. Но нам кажется, что информация, полученная от опрошенных нами экспертов, может оказаться не только интересной, но и полезной, хотя бы потому что мы сможем представить, каким образом столичные риелторы будут формировать в Москве спрос на недвижимость в Сочи.
Шок – это понашему
Всего в условиях новой олимпийской реальности в Сочи планируется построить более 1 млн кв. м, в том числе 661 тыс. кв. м жилья, 208 тыс. гостиничных и 50 тыс. кв. м торговых площадей, еще 50 тыс. кв. м займут выставочные и конференцзалы. Наиболее объемными по своему размаху являются планы наших крупных девелоперских структур, некоторые из которых принято называть «олигархическими». Общий объем олимпийских» инвестиций со стороны государства оценивается в $12 млрд и в более 500 млрд руб. со стороны частных лиц. И это только на данный момент.
Местная администрация уже начала выстраивать свою политику в отношении девелоперов и местных жителей. Как в середине июля заявили в Агентстве по управлению федеральным имуществом, земля в Сочи не подлежит приватизации, так как курорт относится к особо охраняемым природным территориям. Теперь пользование землей возможно только на праве долгосрочной аренды сроком до 49 лет. Новое правило касается даже тех компаний, которые уже давно владеют земельными участками в Сочи. Собственникам предложен упрощенный порядок замены документов на землю: достаточно собрать всего
10 документов.
10 документов.
В прессе также постоянно муссируется тема сноса жилья тех жителей, которым «повезло» проживать на месте строительства олимпийских объектов, а также тема сноса объектов, нарушающих архитектурную концепцию города. Впрочем, среди слухов, поступающих с места событий, можно встретить информацию о весьма заметном числе разводов за последние несколько месяцев: находчивые жители придумывают свои методы борьбы с властями. Вообще, данная тема является весьма болезненной для местных чиновников, нервно реагирующих на вопросы о переселении. Как нам удалось узнать у главного
архитектора Сочи Олега Гусева, в данный момент переселение жителей идет намного успешней, чем предполагали власти, особенно из ветхого жилья. «Цены в Сочи сегодня таковы, что за свою однокомнатную квартиру собственник может купить дом в Краснодаре или трехкомнатную квартиру, переехав буквально полкилометра в сторону», — говорит Олег Гусев. Если захочет, конечно.
архитектора Сочи Олега Гусева, в данный момент переселение жителей идет намного успешней, чем предполагали власти, особенно из ветхого жилья. «Цены в Сочи сегодня таковы, что за свою однокомнатную квартиру собственник может купить дом в Краснодаре или трехкомнатную квартиру, переехав буквально полкилометра в сторону», — говорит Олег Гусев. Если захочет, конечно.
Действительно, цены в Сочи сегодня зашкаливают. После победы нашей олимпийской заявки в Гватемале многие компании предусмотрительно сразу подняли цены на свои объекты на 10, а то и на 20%. На конец июля жилье, позиционируемое как элитное, продавалось в Сочи по цене от $ 4–5 тыс. за кв. м, а сегодня появились сообщения о превышении отметки в $ 8 тыс. за метр. Между тем риелторами найдено элегантное обоснование этому росту: цены в Сочи, оказывается, раздувают не сами девелоперы, а журналисты, только и планирующие, судя по всему, перегреть рынок в Сочи и разочаровать будущих покупателей.
На данный момент нерешенной остается проблема пробок на дорогах, вполне сопоставимых с московскими. Власти города работают над этой проблемой и, по словам Олега Гусева, планируют в 2008 году сдать в эксплуатацию 8 тоннелей протяженностью 12,5 км. Работает администрация и над повышением уровня пока еще посоветски ненавязчивого сервиса, который также отпугивает многих потенциальных покупателей недвижимости. Главный архитектор Сочи считает, что город может быть только богатым курортом и цены здесь всегда будут высокими, в том числе изза необходимости сокращения потока отдыхающих и сохранения природного баланса.
Стройка века
Как нам удалось удостовериться, пока до глобального освоения территории города еще далеко, но жилое строительство в Сочи идет полным ходом. Более того, с учетом масштабов города, складывается ощущение, что новостройки здесь встречаются на каждом шагу: стоит лишь повернуть голову (в любую сторону), и вы увидите бетонные сваи с возвышающимся строительным краном. Поражает и количество наружной рекламы: столько щитов на 1 кв. м, рекламирующих жилье в новом доме, не встретишь и в Москве. Такое ощущение, что рекламировать и продавать недвижимость скоро начнут прямо в аэропорту вместе с многочисленными таксистами, пока еще продолжающими атаковать приезжих предложениями жилья. Впрочем, некоторые находчивые так и делают: одна известная компания, реализующая здесь недвижимость, догадалась разместить свою рекламу прямо на посадочных талонах к авиа билетам.
Остается лишь догадываться, кто же те многочисленные покупатели, на которых рассчитывают местные и работающие здесь московские девелоперы, и сумеют ли они поглотить этот солидный строительный объем в связи с Олимпиадой – 2014 или независимо от нее? На этот вопрос от наших экспертов поступили как пессимистичные, так и весьма оптимистичные комментарии.
Что будет с ценами?
По словам Георгия Дзагурова, генерального директора Penny Lane Realty , в течение двухтрех месяцев
с момента объявления Сочи столицей Олимпийских Игр – 2014 рынок переживает застой, связанный с непониманием радикальности дальнейших тенденций роста цен и мнением ряда покупателей о слишком запоздалом, а следовательно, и более дорогом входе на рынок. «Активность, которую сегодня демонстрируют лишь инвесторы, будет восстановлена, по нашим прогнозам, к октябрю 2007 года. Цены на недвижимость в Сочи имеют стабильную тенденцию к росту, а победа в определении Олимпийской столицы, безусловно, добавит еще один импульс», — говорит Дзагуров.
с момента объявления Сочи столицей Олимпийских Игр – 2014 рынок переживает застой, связанный с непониманием радикальности дальнейших тенденций роста цен и мнением ряда покупателей о слишком запоздалом, а следовательно, и более дорогом входе на рынок. «Активность, которую сегодня демонстрируют лишь инвесторы, будет восстановлена, по нашим прогнозам, к октябрю 2007 года. Цены на недвижимость в Сочи имеют стабильную тенденцию к росту, а победа в определении Олимпийской столицы, безусловно, добавит еще один импульс», — говорит Дзагуров.
По мнению Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood , проигрыш в соревновании привел бы к дальнейшему, но достаточно плавному развитию города с учетом рыночных механизмов, соотношения спроса и предложения. Теперь же резкий скачок цен в связи с победой коснулся и рынка жилья, и рынка коммерческой недвижимости, и, естественно, цен на землю. Аналитики компании Blackwood прогнозируют рост цен в ближайшее время на новостроек изза их высокого, практически столичного качества. Единственным ограничением в росте цен будут выступать непосредственно московские цены. Очевидно, по мнению Ковалева, что цены на землю будут расти не меньшими темпами – ведь существенная часть участков будет отдана под строительство олимпийских объектов.
А вот по мнению Екатерины Валуевой, управляющего партнера компании «КМДевелопмент», если посмотреть на рыночную ситуацию изнутри, для дальнейшего роста стоимости квадратного метра остался год: «Далее ожидается стагнация, в 2009 году город закрывается для туристов – начинается стройка века, средства замораживаются до 2014 года, и перспективы неясны»,— говорит Валуева. Как полагают в «КМДевелопмент», рынок недвижимости Сочи повторит ситуацию стремительного роста цен 2006 года «дорогого» рынка Москвы, в итоге покупательская способность резко снизится. «Есть и другая причина — при низком уровне и качестве строительства, покупатель не будет переплачивать за море и солнце, существует множество альтернатив, например Болгария, Черногория»,— считает Екатерина Валуева.
Кому это выгодно?
По мнению Георгия Дзагурова, на данный момент пальму первенства в плане покупки жилья удерживают инвесторы, институциональные и частные. Как отмечает Екатерина Валуева, по опыту продаж можно отметить, что москвичи, нехотя покупают недвижимость Сочи. Преобладающее число покупателей— из регионов. Как полагает Константин Ковалев, основной доход от приобретенного жилья на сегодня уже получили те, кто рискнул и купил недвижимость до объявления результатов. Сейчас таких сверхприбылей уже не получить, цены успели подскочить в несколько раз. «Однако инвестиции в недвижимость Сочи попрежнему являются перспективным направлением, только выбирать объекты для инвестиций надо еще тщательнее», — считает эксперт. Наиболее интересным решением для инвестиций, по мнению Светланы Панфиловой, генерального директора ООО «Панфилова Риэлти», станет покупка апартаментов (второе, третье жилье), в которых предоставлен максимум инфраструктуры и сервиса отеля высокого класса и которые станут постоянным местом отдыха. Впрочем, некоторые из опрошенных нами участников рынка высказали сомнение относительно того, как быстро в Сочи будет налажена система управления подобными апартаментами , в том числе и в отсутствие хозяина.
Что касается московских покупателей, по мнению Александра Илюхина, управляющего партнера компании «Новое качество», предложения на рынке недвижимости Сочи смогут подстегнуть в столичных покупателях стремление вновь тратить деньги на недвижимость, которое в связи с последними ценовыми взлетами и падениями слегка поутихло. «Это означает, что стоит ожидать повышения цен и в столице, а вслед за ним и активизации продаж на нашем рынке», — полагает Илюхин.
Свежие обзоры о новостройках
