Формула «элитки»

Если уж разбираться в понятиях, так разбираться досконально. Первым делом мы открыли толковый словарь. Оказалось, что слово «элитный» произошло от французского «Elite» (лучшее, отборное) и дословно означает принадлежность к избранному обществу. В Европе так и получается, что проживание в элитном доме подчеркивает принадлежность его владельца к определенному социальному слою, демонстрирует его статус. Покупателями квартир в таких домах на Западе в основном становятся представители политической и бизнес-элиты, звезды шоу-бизнеса, спорта и кино. Но Европейский рынок недвижимости уже достаточно зрелый и стабильный, в том числе и элитный сегмент. Кроме того, там можно говорить о наличии четких классов в обществе. В России дела обстоят иначе: рынок недвижимости развивается быстро и динамично, но стихийно. Пока еще сложно говорить о сложившемся и стабильном рынке жилья «эконом-класса», так чего же ждать от «дорогого жилья»? «Быстрые» деньги порождают все новых и новых состоятельных покупателей, для которых элитное жилье – то, которое «самое дорогое». Полного представления о том, каким оно в действительности должно быть, нет пока ни у застройщиков, ни у агентств недвижимости, ни у клиентов. Фактически, России оставалось только перенять опыт стран, у которых понимание термина «элитное жилье» уже сложилось, а ведь это не так просто, потому что даже в Европе к классу «де люкс» относят замки, резиденции, жилье с «родословной», новостройки в центре столиц, квартиры на берегу Средиземного моря – такие разные и по-своему уникальные. Но все-таки позаимствовать было что. В-первую очередь, мы догоняем Европу по ценам, средняя цена дома на Рублево-Успенском шоссе ничуть не уступает виллам Лазурного берега, а квартиры в Лондоне по цене $25.000 за квадратный метр уже не пугают состоятельных москвичей. На Остоженке цены за квадратный метр достигают $30.000, загородные коттеджи на Рублево-Успенском шоссе могут стоить $10-$20 млн. и выше. Во-вторых – малоэтажные дома, которые большинство риэлторов считают одним из основных факторов влияющих на элитность жилья. Однако, одновременно с этой традицией мы переняли элитные многоквартирные дома, которые часто встречаются на Востоке. Недвижимость с «историей» в Москве также как и в Лондоне и Париже входит в сегмент жилья класса «А», хотя ее у нас в разы меньше. Большая часть домов VIP-класса в столице была построена за последние несколько лет, а старинные особняки имеют существенные ограничения на реконструкцию, часто лишены мест для парковки и не удовлетворяют требованиям состоятельных покупателей. К сожалению, московский рынок «элитки» пока не вобрал в себя в полной мере западное качество строительства и обслуживание зданий – основные критерии «дорогой» недвижимости Европы. По мнению специалистов, дома с действительно качественной отделкой, инженерией, архитектурной концепцией и высококлассными строительными материалами – все еще редкость на столичном рынке. С обслуживанием зданий дела обстоят еще хуже. Во всем мире жилье высокого класса не должно быть головной болью для своего владельца, он не должен заботиться об уборке мусора, работе инфраструктуры, охране. Пока что управляющих компаний, которые действительно предлагают высокий уровень сервиса – мало. Более того, катастрофой элитного рынка недвижимости являются проблемы с соблюдением сроков сдачи домов и сложности с договорами, в случае, когда квартира приобретается на этапе «бетона», иногда не всякий юрист может разобраться, за что же клиент платит немалые деньги. В отличие от Запада не продумана система покупки жилья «под ключ» на этапе строительства, когда клиент может обсудить проект будущей внутренней отделки квартиры. Хочется верить, что с «взрослением» московского рынка жилья класса «де люкс», все эти проблемы решатся. Итак, что же такое московское элитное жилье? Вот 5 основных признаков, которые выделяет Инна Будникова, пресс-секретарь Агентства Недвижимости « Домострой » 1. Месторасположение. Как правило, элитные жилые комплексы возводят в историческом центре Москвы. Наиболее престижным традиционно считается район Остоженка-Пречистенка-Плющиха. По-прежнему «излюбленными» районами элитной застройки остаются переулки Арбата и Тверской, Замоскворечье и Патриаршие пруды, Чистые пруды и Сретенка. 2. Проект дома. Элитный дом должен быть построен по индивидуальному проекту с применением качественных высокотехнологичных материалов. Отделка мест общего пользования выполняется с использованием мрамора, ценных пород дерева и т.п. 3. Планировки квартир. В элитном доме не должно быть квартир менее 100 квадратных метров. Обязательны свободные планировки – у жильцов должна быть возможность оборудовать жизненное пространство по своему вкусу. 4. Обеспечение безопасности. У элитного жилого дома обязательно должна быть огороженная территория и предусмотрены все меры обеспечения безопасности: контрольно-пропускной пункт, круглосуточное видеонаблюдение внутренней территории и по периметру ограждения, круглосуточная охрана во дворе и холлах, консьержи. Входные двери и лифты должны быть оборудованы кодами доступа. Наличие «тревожной кнопки» даже не обсуждается. Места общего пользования должны быть оборудованы системами пожаротушения и дымоудаления. 5. Количество квартир на этаже не должно превышать двух. Сам дом может быть и мало- и многоквартирным, как малоэтажным, так и высотным, однако домашний очаг должна окружать атмосфера спокойствия и уединенности. Жильцы элитного дома общаются друг другом только по желанию, а не по вынужденной необходимости. В принципе большинство экспертов рынка также придерживаются такой классификации, однако не утихают споры об этажности домов. С одной стороны элитарность – потому так и называется, что не каждый может себе ее позволить, а круг жильцов, занявших 30-ть этажей – согласитесь, не такой уж и узкий. Тогда возникает вопрос, что такое малоэтажный? Некоторые риэлторы говорят, что это не более четырех-пяти этажей, другие допускают восемь-десять. «А что тогда делать с пентхаусами» - спрашивают третьи – «ведь наиболее интересные виды открываются именно с высоких этажей». Действительно, пентхаус может быть дороже остальных квартир дома на 50%-100%, но все-таки о его классе стоит судить, учитывая другие параметры дома. Инфраструктура тоже является предметом долгих споров. Специалисты единодушно говорят о необходимости охраны, паркинга, ландшафтного дизайна, а вот нужны ли «дорогим» домам собственный бассейн, фитнес-клуб, салон красоты? Тут мнения разделились: с одной стороны комфорт и удобство проживания – важнейший фактор для клиента, с другой – многие состоятельные люди уже имеют личного парикмахера, любимый спортивный клуб и магазины, а переплачивать за лишнее не хотят. Кроме того, общественная инфраструктура лишает обладателей квартир класса «де люкс» камерности и уединенности. По нашему мнению, вряд ли этот вопрос когда-либо решится окончательно, ведь понятие комфортности для каждого свое. Таким образом, «портрет» идеального элитного жилья в Москве такой: Дом должен располагаться внутри Садового кольца, в престижном районе с единой социальной средой, наличием хороших видов на реку, историческую Москву, зелень парки, развитой инфраструктурой. Само здание должно иметь эксклюзивный фасад, желательно придуманный известным архитектором, быть невысоким, сделанным из лучших материалов. Каждая квартира должна быть просторной (не менее 100 кв.м.), видовой, хорошо спланированной, с высокими потолками, тщательно продуманной инженерией. Обязательно наличие хорошей эксплуатирующей компании, подземного паркинга, охраны. Желательно наличие собственной развитой инфраструктуры. Но такими, к сожалению, являются далеко не все здания, которые претендуют на звание элитных. Что делать с ними? Риэлторы приняли решение ввести буквенную классификацию, потому что мало какому застройщику хочется, чтобы дом, который он строил, как элитный, продавался как «бизнес-класс». Самые-самые дома называют классом «люкс» и «делюкс». В них есть все, что необходимо и даже больше. Число квартир здесь, по мнению некоторых экспертов, не должно превышать 30-ти. Класс «А» - очень похож на предыдущий, но по каким-то параметрам не дотягивает до лучшего из лучших. Это может проявляться в большем количестве квартир, меньшей площади парковки и т.д. Иногда в классификацию вклиниваются варианты «А-» или «B+» От класса «А» их отличает выбор более дешевых вариантов отделки дома, более простой инженерии и некоторые другие факторы, которые не снижают уровень жилья до сегмента «бизнес», но и не позволяют считаться истинно элитным. Многоквартирные дома в пределах Садового кольца обычно причисляются к категории «B». Тут возможны варианты, а именно наличие только наземной парковки, отсутствия внутреннего дворика. Каждое агентство по-своему использует классификацию жилья, иногда «люкс» и «де люкс» или «А-» и «B+» оказываются разными уровнями жилья, но различия в данном случае почти несущественны. На рынке загородной недвижимости классифицировать поселки и дома на «бизнес» и «де люкс» еще сложнее. Многие загородные резиденции на Рублево-Успенском шоссе поражают дороговизной внутренней и внешней отделки, продуманной архитектурной концепцией и великолепной территорией, но окружение таких коттеджей часто оставляет желать лучшего, они могут располагаться вблизи деревень, недостроя, дороги. Кроме того, если такой дом построен не в коттеджном поселке – хозяина ожидают сложности с уборкой территории, чисткой снега, поливкой газона. Так популярных в Европе «аристократических» поместий и замков, которые являются эталоном загородного элитного жилья, у нас нет. Остаются коттеджные поселки. Престижными направлениями риэлторы называют Рублевку, Новорижское шоссе. Некоторые элитные поселки находятся на Минском, Калужском и даже сложном для проезда Дмитровском направлениях. Основными характеристиками элитности жилья на загородном рынке можно назвать огороженную территорию, развитую инфраструктуру, наличие службы эксплуатации, дома преимущественно больших площадей, высокое качество строительства, детально продуманную концепцию поселка, единый социальный уровень жильцов, удачное расположение. При этом камерность и небольшое количество домов – совсем не основной фактор. Правда, рынок элитной недвижимости Москвы тоже начинал с многоквартирных проектов, которые в большинстве своем уже перешли в категорию «бизнес-класса». Покупая дом в элитарном поселке на стадии строительства, клиент, как и в городе, получает массу проблем, начиная от затягивания сроков строительства и заканчивая все той же эксплуатацией. По прогнозам специалистов, рынок элитного жилья в столице и за ее пределами через какое-то время будет более четко определен, пройдет время, сложатся определенные традиции. По оценкам риэлторов покупатель с каждым годом все лучше понимает, за что платит деньги и что хочет получить, разбирается в рынке. А пока, анализируя спрос на городскую и загородную недвижимость «для богатых», можно уверенно сказать, что состоятельные покупатели подразумевают под элитным жильем то, которое наиболее соответствует их личным представлениям о престиже, которое им порекомендовали друзья или им понравилась хорошая рекламная концепция застройщика. Пока еще многие считают, что даже «чуть-чуть элитный дом» можно считать показателем престижа и статуса.