«Московский и подмосковный рынки недвижимости принято исследовать по отдельности – как самодостаточные и автономные системы. Однако этот подход устаревает, – уверена руководитель премии Urban Awards Ольга Хасанова. – Динамичное развитие инфраструктуры рельсового общественного транспорта в Московской области уже приводит к очевидным трансформациям. Во-первых, расширяется географический охват застройки. А во-вторых, она постепенно образует единый агломерационный массив с ТиНАО и другими районами по обе стороны от МКАД».
Географическое развитие подмосковной застройки укладывается в одну генеральную закономерность. «Наиболее привлекательны локации в зонах, примыкающих к станциям уже введенных и планируемых линий МЦД. Также застройщикам нужны территории недалеко от существующих железнодорожных станций с удобными выездами на ключевые магистрали, ведущие в Москву», – констатирует коммерческий директор ГК «ФСК» Ольга Тумайкина. С ней согласны все эксперты, опрошенные оргкомитетом Urban Awards. По словам Виктории Ковалевской, руководителя направления маркетинговых исследований компании «Главстрой-Регионы», транспортные узлы – это точки совпадения интересов девелоперов, инвесторов и рядовых покупателей жилья. «Запуск линий МЦД не только улучшит транспортные характеристики подмосковных городов, но и может повлиять на корректировку цен в локации в сторону роста (в среднем на 10-15%). Так что, помимо перспективных проектов, которые будут развиваться с нуля и выйдут в продажу уже при МЦД, стоит рассмотреть существующее предложение как максимально выгодное и перспективное в контексте инвестиционной привлекательности», – продолжает эксперт. Благодаря расширению железнодорожных коммуникаций показатели маятниковой миграции в Подмосковье и отдельных районов столицы стали вполне сопоставимы.
Однако транспортный фактор, будучи, безусловно, приоритетным, все же не единственный. «Важным преимуществом выбора площадки для застройки является также экологическая составляющая – обилие экологически чистых зон, зеленых незастроенных территорий, лесов, водоемов, заповедников. Это все влияет как на темпы продаж, так и цену квадратного метра», – указывает Мария Могилевцева-Головина, директор по продукту «Сити-XXI век». Директор проекта bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе отмечает значимость таких характеристик, как малая удаленность локации от МКАД (желательно в поясе 5-7 км) и хорошее состояние коммунальных сетей. К этому перечню наличие достаточного количества социальных объектов в прилегающих поселениях – это особенно актуально для «точечных» новостроек, которые не предполагают масштабной сопровождающей инфраструктуры.
В настоящее время подмосковные застройщики интенсивно осваивают площадки в Люберцах (13 проектов, 4,5 тыс. лотов), Ленинском (20 проектов, 4,6 тыс. лотов) и Одинцовском (29 проектов, 4,1 тыс. лотов) городских округах. В сумме три названных района содержат две пятых нового предложения на территории Московской области. Среди локаций второго порядка выделяются Балашиха (9 проектов, 3,4 тыс. лотов) и Мытищи (15 проектов, 2,9 тыс. лотов). Это еще почти 20% экспозиции. Согласно информации bnMAP.pro девелоперы анализируют ситуацию в густонаселенных агломерациях, чтобы выявить возможные «котлы» спроса наличие «котлов» спроса и привлечь платежеспособную аудиторию. Также рассматриваются локации вблизи Большого кольца МЖД. «Дополнительный импульс даст возрождающаяся заинтересованность в современных проектах загородной недвижимости от ведущих компаний-девелоперов», – уверен Лобжанидзе.
Виктория Ковалевская делает акцент на том, что строительство третьей («Ленинградско-Казанская»), четвертой («Киевско-Горьковская») и пятой («Ярославско-Павелецкая») значительно повысило потенциал таких направлений, как Апрелевка, Железнодорожный, Химки и Раменское, Пушкино и Домодедово. Соответственно, к ним подтянулся и потребительский спрос. В целом сет предпочтительных для массового потребителя локаций Подмосковья давно устоялся и почти не меняется. «Для покупателей важны инфраструктурное окружение, хорошая транспортная доступность и близость к Москве, что учитывают застройщики при планировании нового строительства. Поэтому территории в первом поясе удаления во всех направлениях всегда востребованы», – рассказывает Ольга Тумайкина. Однако в рамках этого круга под воздействием экономической конъюнктуры возможно периодическое смещение фокуса покупательской активности. «Был период, когда все стремились в Москву. Изменение условий льготной ипотечной программы перенаправило спрос покупателей за МКАД, потому что цена на недвижимость растет быстрее, чем их покупательские возможности. Где меньше бюджет – туда и смещается спрос», – заключает Могилевцева-Головина.
По данным ФСК самыми крупными запасами свободных участков под многоэтажное строительство располагают Одинцово, Люберцы, Мытищи и Химки. Что касается проектов с малой и средней этажностью, то, по мнению Ольги Тумайкиной, для них больше подходят территории в среднем и дальнем Подмосковье, расположенные вблизи небольших сельских населенных пунктов с численностью населения до 15 тыс. человек. «С другой стороны, малоэтажное строительство оказывается уместным в случаях, когда проект возводится в обжитой локации, где уже сформирован микрорайон с подобной архитектурой», – уточняет Виктория Ковалевского. Это видно на примере ЖК «Столичный» в Балашихе, который находится в центре жилого района по соседству с частным сектором. Поэтому застройщик принял решение сформировать южную часть проекта только из шестиэтажных жилых домов. Кроме того, благоприятные условия для запуска новостроек с ограниченной высотностью сложились в Новой Москве.
Платформа bnMAP.pro собрала данные по десяти проектам, старт которых анонсирован на ближайшее время. В большинстве случаев застройщики решили ограничиться компактными площадками (до 3 га). В числе новых адресов фигурируют квартал «Светлый» в Балашихе, вторая очередь ЖК «Дом на Тихой» и апарт-комлекс Idea в Сколково, ЖК «Одинцово Западное» на Можайском шоссе, ЖК «Звездный в Лыткарино, ЖК «Дом у озера» в Бронницах. В краткосрочной перспективе ожидается выход всего двух относительно крупных проекта. Первый – жилой комплекс «Ильинойс» в Красногорске (застройщик ГК «Гранель»). На 12,5 га разместятся 190 тыс. кв. м недвижимости, два детских сада на 450 воспитанников и паркинги, способные принять 1,6 тыс. автомобилей. Этот проект в полной мере отражает тяготение жилой застройки к транспортным узлам. Рядом с ним будет построена станция Рублево-Архангельской линии метро, а в радиусе пешей доступности уже функционирует платформа МЦД-2 «Красногорская». На финансирование строительства Сбербанк уже выделил 15,4 млрд рублей. Очередной проект из линейки «Светлый мир» от петербургского застройщика Seven Subs Development – малоэтажный «БиоПолис» в поселке Мещерино близ Горок (Ленинский городской округ) – занимает 12,8 га. На этом пространстве появятся 20 корпусов с более чем 4 тыс. квартир, детский сад, школа и соседский центр. ФСК подтвердила планы по строительству второй очереди ЖК «Южная Битца» с четырьмя детскими садами, двумя школами и поликлиникой. Проект обеспечит жильем 20 тыс. человек. «Сити-XXI век» также пополнит свою подмосковную флотилию новым адресом, который пока проходит согласования.
Свежие обзоры о новостройках
