Экономический аспект «потребительского терроризма» - как он работает в строительной отрасли?

Для начала предлагаю разобраться с терминологией: «потребительские террористы» - это дольщики
или профессиональные юристы, которые в процессе защиты нарушенного права используют
особенности российского законодательства и правоприменительной практики с целью извлечения
максимальной прибыли за счет застройщика.
Многим известна юридическая шутка: «Строгость Российских законов компенсируется
необязательностью их выполнения». Деятельность «потребительских террористов» построена на
опровержении данной формулы. При помощи определенных механизмов они добиваются
максимальной ответственности для застройщика, допустившего просрочку передачи квартиры
дольщику.
В Законе о долевом участии в строительстве (Закон № 214-ФЗ) существует положение, согласно
которому застройщик, нарушивший срок передачи объекта долевого строительства, должен уплатить
неустойку в размере 1/150 ключевой ставки за каждый день просрочки. Иными словами, это 16,8%,
если отталкиваться от размера ключевой ставки на 23 октября 2019 года (ключевая ставка/150*360).
Приведем небольшой пример для наглядности. При цене квартиры, составляющей 5 млн рублей,
штраф составит около 2 300 рублей в сутки или 70 000 в месяц. Добавьте к этому штраф в размере
50% по Закону о защите прав потребителей, компенсацию морального вреда и услуг представителей.
Таким образом, за просрочку передачи 5-миллионной квартиры на полгода вполне можно насчитать
требований на 700 000 рублей. Данные средства позволяют сделать неплохой ремонт или погасить
довольно крупную часть ипотеки. Отсюда – умышленный интерес в затягивании процесса приемки
квартиры под надуманными предлогами, так как каждый новый день способен принести
дополнительный доход.
По задумке законодателей, столь большой процент должен был стимулировать девелоперов строить
быстро и без задержек. Однако на практике не всегда удается уложиться в сроки. Согласно
статистике, около 40% многоквартирных домов в России вводится с нарушением сроков.
Долгое время неустойка несильно волновала застройщиков. Во-первых, многие из них
приспособились к ситуации, закладывая в ДДУ запас по срокам передачи квартиры. Во-вторых,
строителей выручал Гражданский кодекс РФ, а именно статья 333. Она гласит, что суд вправе
уменьшить неустойку, если та несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Суды,
применяя данный принцип, значительно урезали суммы, выплачиваемые дольщикам. Там, где по
закону калькулировалась неустойка в сотни тысяч рублей, взыскивали десятки тысяч. Причем на
начальном этапе работы по 214-ФЗ суды зачастую даже не взыскивали штраф по закону о защите
прав потребителей, да и решение по компенсации морального вреда редко выходит за диапазон 5-
10 тысяч рублей. В итоге сложилось положение вещей, мало устраивавшее стороны. Дольщики,
рассчитывавшие на максимум, получали по факту 10%-20% от суммы иска и ругали судебную
практику. Застройщики отказывались от досудебной практики урегулирования споров в силу
экономического фактора.
Ситуация начала меняться в худшую для застройщиков сторону с момента принятия Постановления
Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по
спорам о защите прав потребителей». Согласно пункту 34 данного Постановления, уменьшение
неустойки по ст. 333 ГК РФ может осуществляться только в исключительных случаях. Однако
гражданские суды не спешили применять Постановления Пленума, и размеры взыскиваемых
неустоек росли очень медленно.
Вторым ударом для застройщиков стало произошедшее в 2014 году объединение Высшего
арбитражного суда РФ и Верховного суда РФ под началом последнего. Если раньше арбитражные
суды неохотно применяли в своей работе разъяснения Пленумов ВС РФ, то теперь ВС РФ стал для них
непосредственным высшим судом. В отличие от своих коллег в судах общей юрисдикции,
арбитражные судьи восприняли Пленум ВС РФ как прямое руководство к действию. Произошло
разделение судебной практики применения неустоек в арбитражных и гражданских судах. Арбитраж
стал взыскивать штрафы с застройщиков по ставкам Закона № 214-ФЗ без применения ст. 333 ГК РФ,
а суды общей юрисдикции продолжают до сих пор уменьшать неустойку.
На «развилке» судебной практики быстро появились профессиональные «потребительские
террористы». Дело в том, что дольщик, будучи физическим лицом, не может подать иск в
арбитражный суд, а юридическое лицо таким правом обладает. Юридические компании предлагают
дольщикам, то есть физическим лицам, уступить им право требования неустойки с застройщика.
Таким образом, меняется подсудность и дело рассматривается в арбитражном суде, что значительно
увеличивает сумму неустойки. В итоге сложилась вполне жизнеспособная бизнес-модель. Дольщик,
уступивший право требования, получает 50-60% от взысканной суммы. Это почти в два раза больше,
чем то, что можно было бы получить, обратившись в гражданский суд напрямую. Остальное
забирают юристы. В явном проигрыше остается только застройщик, которого в данном случае
«обдирают как липку».
Самое парадоксальное, что дольщики и сейчас не могут получить полного размера неустойки - ни в
гражданских, ни в арбитражных судах. Первые применяют ст. 333 ГК РФ, а во вторые можно попасть
только через фирмы-посредники, которые забирают себе приличную часть взысканных средств. При
этом в противостоянии между «террористами» и застройщиками нет ни хороших, ни плохих, правых
и неправых. У каждой из сторон своя аргументация. Застройщики приводят статистику, согласно
которой за прошлый год со строительных компаний было взыскано более 3,6 млрд руб. Так как
пропуск срока передачи квартиры часто связан с плохим финансовым положением девелопера,
зачастую именно деятельность «потребительских террористов» «добивает» строительную компанию.
За 2018 количество банкротств в строительстве выросло на 60 %.
В то же время у дольщиков своя правда. Лучший способ защиты от «потребительских террористов» -
строить качественно и в сроки. В конце концов, на стадии заключения ДДУ застройщики требуют,
чтобы цена квартиры была внесена в сроки, обусловленные договором, и их мало интересует,
насколько тяжела эта ноша для покупателя. Так почему дольщик должен отказываться от
возможности получить побольше неустойки, если застройщик не выполнил обязательства со своей
стороны? Что касается профессиональных юридических компаний, работающих на этом поле, то они
не делают ничего противозаконного. Решение судов выносится именем Российской Федерации и
соответствует закону. Таким образом, первопричина «потребительского терроризма» лежит в
несовершенстве законодательства и правоприменительной практики. Для решения проблемы
Минстрой обещает принять новый пакет изменений в законодательство о долевом строительстве до
конца 2019 года. Среди прочих в этом законе планируются положения, защищающие рынок от
«потребительских террористов».
При этом в профессиональном сообществе нет окончательного понимания, с помощью каких
механизмов решать проблему. В качестве одного из наиболее перспективных предложений
рассматривается снижение размера неустойки, прописанной в Законе № 214-ФЗ, т.к. штрафные
санкции за просрочку исполнения обязательств застройщиками являются избыточными. Логично
приравнять неустойку к действующей ключевой ставке, но без возможности её сокращения судом.
Таким образом, застройщики уменьшат свои убытки от неустойки. Кроме того, строители будут
экономить на сопутствующих требованиях в случае удовлетворения претензии в досудебном
порядке. Сейчас многие претензии остаются без ответа, так как девелоперам дешевле судиться.
Однако при сниженном размере неустойки выгоднее не доводить дело до суда, который применит
50% штраф. Отсюда вытекает выгода и для судебной системы. Разрешение большинства споров на
досудебной стадии уменьшит количество исков и снизит нагрузку на суды, и так заваленные делами.
Также уменьшение размера неустойки устранит противоречия между арбитражной и
общегражданской практикой, что убьёт экономическую основу для профессионального
«потребительского терроризма».