Десять дерби московских новостроек. Часть первая

Большое новомосковское дерби: «Саларьево Парк» vs «Испанские кварталы А101»

Там, где створ Киевского и Калужского шоссе сужается на ближних подступах к МКАД, разворачивается главный эпос современного московского рынка, состязание исполинов девелопмента — жилых комплексов « Саларьево Парк » (застройщик — ГК « Саларьево Парк » снижается (с 21,92 до 13,41%), его доминирование остается неоспоримым. Серьезным конкурентным преимуществом является наличие поблизости станции метро. Жители « Саларьево Парк » была реализовано пятая часть выведенного на продажу фонда. Самыми продуктивными месяцами стали апрель (285 сделок) и май (325 сделок). Однако летом показатели начали снижаться. Август стал первым месяцем, когда количество зарегистрированных ДДУ опустилось ниже отметки в 200 единиц, и первым месяцем, когда соперник взял верх в дерби. Весной и в начале лета « Саларьево Парк » (счет по проданным квартирам — 657:635).

Малое новомосковское дерби: «Бунинские луга» vs «Южное Бунино»

По другую сторону Калужского шоссе разворачивается еще одно дерби. Малым его можно назвать только по сравнению с предыдущим. Одним из его участников выступает крупнейший жилой массив в Москве — «Бунинские луга». Его квартирный фонд достигает без малого 13 тыс. лотов, из них более 4,6 тыс. сосредоточено в уже сданных корпусах. С этой градостроительной армадой ведет борьбу за покупателя фактически лишь «авангард» ЖК «Южное Бунино» — первая очередь в составе девяти корпусов (3,2 тыс. лотов). И эту борьбу следует признать исключительно успешной. За девять месяцев 2018 года проекту удалось привлечь 1,5 тыс. новых клиентов и собрать хорошую кассу — более 7 млрд рублей. Понадобился всего год, чтобы он поднялся в топ Новой Москвы. Его конкурент вряд ли сможет занести период с января по сентябрь в свой актив, особенно третий квартал, когда было продано всего 168 лотов – в 2,9 раз меньше, чем во  втором. Доля ЖК «Бунинские луга» на рынке за год уменьшилась вдвое — с 13,13 до 6,47%. Тем не менее, у него еще есть время, чтобы взять реванш и, по крайней мере, вернуться к показателям первых двух кварталов.

Солнцевское дерби: «Мещерский лес» vs «Лучи»

Спор за девелоперскую корону ПИКовского хэдлайнера вновь возглавить рейтинг. «Мещерский лес» несколько улучшил свои показатели — до 207 сделок. Но стало слабым ответом на тот великолепный спурт, который продемонстрировал ЖК «Лучи» — 609 реализованных объектов. Таким образом, он вдвое увеличил объемы продаж и поднялся сразу на шесть строчек по сравнению с прошлым годом.

Бутовское дерби: «Гринада» vs «Столичные поляны»

В «бутовском треугольнике» (улицы Поляны-Грина-Новобутовская) разворачивается еще одно заМКАДовское дерби. Его участниками являются два крупных проекта, разделенных Бутовским лесопарком — ЖК «Гринада» и ЖК «Столичные поляны». В основе обоих лежит ставшая стандартной концепция: массовое многоэтажное жилье плюс социальные объекты (школа, детский сад) и благоустроенные дворы. Исследование Urbanus.ru подтверждает, что эта концепция вполне оправдывает себя в современных реалиях и дает возможность выводить на рынок жилые комплексы, востребованность которых не вызывает сомнения. Карьера обоих участников бутовского дерби служит здесь хорошей иллюстрацией. «Гринада» заканчивала сентябрь 2017-го, имея в активе 420 продаж. Это гарантировало ей солидную 13-ю позицию в рейтинге эконом- и комфорт класса. Но сезон 2018-го стал настоящим расцветом. Показатели выросли вдвое и поняли проект на 4-е место. В четырех корпусах выбыла почти половина фонда — 47%. ЖК «Столичные поляны», хотя и уступил в динамике продаж, также продемонстрировал уверенный прогресс. Прошлогодние достижения (310 ДДУ и 21-е место в рейтинге) были значительно улучшены. Прибавив 200 единиц в количестве сделок, проект существенно (на восемь позиций) приблизился к первой десятке. Если он вернется к показателям марта (106 ДДУ, больше, чем за весь третий квартал), то вполне сможет и преодолеть границу топ-10.

Дерби железной дороги: «Кварталы 21/19» vs Sreda

Пути Малого кольца МЖД — граница куда более явственная, чем пунктир на административной карте между Группа ПСН, в свою очередь пригласила британских специалистов из Gillespies, с которыми уже сотрудничала в проекте «Полянка/44». Прайс также разнится незначительно: средний бюджет в ЖК Sreda оценивается в 9,64 млн рублей, в ЖК «Кварталы 21/19» —9,06 млн рублей (при небольшом преимуществе в средней площади лота). Даже визуально комплексы во многом схожи. Они оба «носят» уже привычный городскую «униформу», своего рода архитектурный аналог пустынного камуфляжа — терракотовый, белый, кремовый, песочный. 2018 год выдался менее результативным для ЖК Sreda, чем предыдущий.  Проект потерял 13% в спросе и место в топ-10. «Кварталы 21/19» продажи остались на том же уровне, что и в январе-сентябре 2017-го. Однако в условиях растущего рынка это оказалось недостаточным для удержания позиции. В итоге — закономерное понижение на три строчки. 

В основу исследования положены данные Росреестра по договорам долевого участия. Учитывали зарегистрированные договоры долевого участия с квартирами и апартаментами за вычетом договоров уступки.

В расчете общего объема жилого фонда учитывались данные по выведенным на рынок корпусам.

Для оценки финансовых показателей использовалась средняя стоимость квадратного метра в каждом из рассматриваемых проектов по архивам прайс-листов на конец I квартала, II квартала и III квартала 2018 года. Все приведенные в данном отчете ценовые параметры являются экспертной оценкой, реальные показатели могут отличаться как в большую, так и в меньшую сторону.