Десять дерби московских новостроек. Часть первая

Десять дерби московских новостроек. Часть первая

Десять дерби московских новостроек. Часть первая

Любая сфера деятельность, в которой присутствует соревновательный элемент, вызывает спортивные аналогии. В строительной индустрии это не выглядит стилистической натяжкой — девелоперы активно борются за покупательскую аудиторию. Редакция Urbanus.ru подготовила обзор десяти наиболее ярких «дерби» среди девелоперских проектов, которые определяют развитие локальных рынков (в масштабах районов и округов).

Большое новомосковское дерби: «Саларьево Парк» vs «Испанские кварталы А101»

Критерии

Саларьево Парк

Испанские кварталы А101

Количество лотов, реализованных в I-III квартале 2018 года

2321

1505

Доля реализованного фонда в I-III квартале 2018 года, %

21,3

16,9

Валовая выручка, млрд рублей

14,01

8,48

Совокупная площадь реализованных объектов, тыс. кв. м

120,1

81,6

Там, где створ Киевского и Калужского шоссе сужается на ближних подступах к МКАД, разворачивается главный эпос современного московского рынка, состязание исполинов девелопмента — жилых комплексов «Испанские кварталы А101» (застройщик ГК «А101») и «Саларьево Парк» (застройщик — ГК «ПИК»). В первом насчитывается почти 9 тыс. лотов, во втором — почти 11 тыс. В рамках этого дерби сосредоточена десятая часть столичного спроса на жилье массового сегмента. Хотя по мере развития застройки в ТиНАО удельный вес «Саларьево Парк» снижается (с 21,92 до 13,41%), его доминирование остается неоспоримым. Серьезным конкурентным преимуществом является наличие поблизости станции метро. Жители «Испанских кварталов» могут рассчитывать на это только к 2023 году. За девять месяцев в «Саларьево Парк» была реализовано пятая часть выведенного на продажу фонда. Самыми продуктивными месяцами стали апрель (285 сделок) и май (325 сделок). Однако летом показатели начали снижаться. Август стал первым месяцем, когда количество зарегистрированных ДДУ опустилось ниже отметки в 200 единиц, и первым месяцем, когда соперник взял верх в дерби. Весной и в начале лета «Испанские кварталы» показывали довольно слабую статистику, но с июля результаты начали значительно улучшаться. В итоге третий квартал завершился лишь с минимальным перевесом «Саларьево Парк» (счет по проданным квартирам — 657:635).

Малое новомосковское дерби: «Бунинские луга» vs «Южное Бунино»

Критерии

Бунинские луга

Южное Бунино

Количество лотов, реализованных в I-III квартале 2018 года

1121

1515

Доля реализованного фонда в I-III квартале 2018 года, %

8,65

46,9

Валовая выручка, млрд рублей

6,2

7,04

Совокупная площадь реализованных объектов, тыс. кв. м

58,5

67,8

По другую сторону Калужского шоссе разворачивается еще одно дерби. Малым его можно назвать только по сравнению с предыдущим. Одним из его участников выступает крупнейший жилой массив в Москве — «Бунинские луга». Его квартирный фонд достигает без малого 13 тыс. лотов, из них более 4,6 тыс. сосредоточено в уже сданных корпусах. С этой градостроительной армадой ведет борьбу за покупателя фактически лишь «авангард» ЖК «Южное Бунино» — первая очередь в составе девяти корпусов (3,2 тыс. лотов). И эту борьбу следует признать исключительно успешной. За девять месяцев 2018 года проекту удалось привлечь 1,5 тыс. новых клиентов и собрать хорошую кассу — более 7 млрд рублей. Понадобился всего год, чтобы он поднялся в топ Новой Москвы. Его конкурент вряд ли сможет занести период с января по сентябрь в свой актив, особенно третий квартал, когда было продано всего 168 лотов – в 2,9 раз меньше, чем во  втором. Доля ЖК «Бунинские луга» на рынке за год уменьшилась вдвое — с 13,13 до 6,47%. Тем не менее, у него еще есть время, чтобы взять реванш и, по крайней мере, вернуться к показателям первых двух кварталов.

Солнцевское дерби: «Мещерский лес» vs «Лучи»

Критерии

Мещерский лес

Лучи

Количество лотов, реализованных в I-III квартале 2018 года

883

1264

Доля реализованного фонда в I-III квартале 2018 года, %

15,2

18,9

Валовая выручка, млрд рублей

6,7

9,6

Совокупная площадь реализованных объектов, тыс. кв. м

50,95

69,7

Спор за девелоперскую корону «старой» Москвы решается в «Солнцевском дерби». Жилой комплекс «Мещерский лес» уверенно лидировал в прошлом году по количеству сделок (1175 ДДУ) и начинал 2018-й с уверенной заявки на повторение успеха (487 ДДУ за первый квартал). Но уже во втором квартале темп был потерян — состоялось всего 189 продаж. ЖК «Лучи», напротив, за это время практически наверстал отставание, записав на свой счет 359 ДДУ (плюс 296 в первом квартале). И уже третий квартал, похоже, покончил с планами ПИКовского хэдлайнера вновь возглавить рейтинг. «Мещерский лес» несколько улучшил свои показатели — до 207 сделок. Но стало слабым ответом на тот великолепный спурт, который продемонстрировал ЖК «Лучи» — 609 реализованных объектов. Таким образом, он вдвое увеличил объемы продаж и поднялся сразу на шесть строчек по сравнению с прошлым годом.

Бутовское дерби: «Гринада» vs «Столичные поляны»

Критерии

Гринада

Столичные поляны

Количество лотов, реализованных в I-III квартале 2018 года

806

510

Доля реализованного фонда в I-III квартале 2018 года, %

46,9

12,45

Валовая выручка, млрд рублей

6,65

3,8

Совокупная площадь реализованных объектов, тыс. кв. м

45,6

31,6

В «бутовском треугольнике» (улицы Поляны-Грина-Новобутовская) разворачивается еще одно заМКАДовское дерби. Его участниками являются два крупных проекта, разделенных Бутовским лесопарком — ЖК «Гринада» и ЖК «Столичные поляны». В основе обоих лежит ставшая стандартной концепция: массовое многоэтажное жилье плюс социальные объекты (школа, детский сад) и благоустроенные дворы. Исследование Urbanus.ru подтверждает, что эта концепция вполне оправдывает себя в современных реалиях и дает возможность выводить на рынок жилые комплексы, востребованность которых не вызывает сомнения. Карьера обоих участников бутовского дерби служит здесь хорошей иллюстрацией. «Гринада» заканчивала сентябрь 2017-го, имея в активе 420 продаж. Это гарантировало ей солидную 13-ю позицию в рейтинге эконом- и комфорт класса. Но сезон 2018-го стал настоящим расцветом. Показатели выросли вдвое и поняли проект на 4-е место. В четырех корпусах выбыла почти половина фонда — 47%. ЖК «Столичные поляны», хотя и уступил в динамике продаж, также продемонстрировал уверенный прогресс. Прошлогодние достижения (310 ДДУ и 21-е место в рейтинге) были значительно улучшены. Прибавив 200 единиц в количестве сделок, проект существенно (на восемь позиций) приблизился к первой десятке. Если он вернется к показателям марта (106 ДДУ, больше, чем за весь третий квартал), то вполне сможет и преодолеть границу топ-10.

Дерби железной дороги: «Кварталы 21/19» vs Sreda

Критерии

Кварталы 21/19

Sreda

Количество лотов, реализованных в I-III квартале 2018 года

369

565

Доля реализованного фонда в I-III квартале 2018 года, %

10,29

21,31

Валовая выручка, млрд рублей

3,34

5,45

Совокупная площадь реализованных объектов, тыс. кв. м

21,07

31,465

Пути Малого кольца МЖД — граница куда более явственная, чем пунктир на административной карте между Рязанским и Нижегородским районом. Она словно дуэльный барьер, у которого стоят главные конкуренты за покупательские симпатии в этой локации — ЖК Sreda и ЖК «Кварталы 21/19». Проекты во многом похожи. Оба они относятся к типу новостроек, который условно можно назвать «комфорт-класс с концептуальной начинкой». Помимо стандартных социальных объектов (школа, детский сад) в каждом из них уделяется большое внимание ландшафтному благоустройству и созданию зеленых зон. В ЖК Sreda это группа скверов и парков площадью 7,5 га, в ЖК «Кварталы 21/19» — пешеходный бульвар с прилегающим массивом из крупномерных деревьев (площадь – 3 га). В обоих случаях девелоперы сотрудничают с известными архитектурными брендами. Так, генеральный план и концепция благоустройства «Кварталов 21/19» была разработана бюро «Цимайло Ляшенко и партнеры». Группа ПСН, в свою очередь пригласила британских специалистов из Gillespies, с которыми уже сотрудничала в проекте «Полянка/44». Прайс также разнится незначительно: средний бюджет в ЖК Sreda оценивается в 9,64 млн рублей, в ЖК «Кварталы 21/19» —9,06 млн рублей (при небольшом преимуществе в средней площади лота). Даже визуально комплексы во многом схожи. Они оба «носят» уже привычный городскую «униформу», своего рода архитектурный аналог пустынного камуфляжа — терракотовый, белый, кремовый, песочный. 2018 год выдался менее результативным для ЖК Sreda, чем предыдущий.  Проект потерял 13% в спросе и место в топ-10. «Кварталы 21/19» продажи остались на том же уровне, что и в январе-сентябре 2017-го. Однако в условиях растущего рынка это оказалось недостаточным для удержания позиции. В итоге — закономерное понижение на три строчки. 


В основу исследования положены данные Росреестра по договорам долевого участия. Учитывали зарегистрированные договоры долевого участия с квартирами и апартаментами за вычетом договоров уступки.

В расчете общего объема жилого фонда учитывались данные по выведенным на рынок корпусам.

Для оценки финансовых показателей использовалась средняя стоимость квадратного метра в каждом из рассматриваемых проектов по архивам прайс-листов на конец I квартала, II квартала и III квартала 2018 года. Все приведенные в данном отчете ценовые параметры являются экспертной оценкой, реальные показатели могут отличаться как в большую, так и в меньшую сторону.

Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:

Отправляя данные, я подтверждаю, что согласен с правилами обработки данных