Кадастровая стоимость элитных квартир в Москве резко выросла

Изменения обусловлены поправками в Налоговый кодекс РФ, вступившими в силу с 2025 года: они расширили полномочия регионов по установлению предельных ставок. В результате для лотов дороже 300 млн рублей годовой налог вырос с сотен тысяч до десятков миллионов рублей, и стоимость владения стала важным фактором при сделках с высокобюджетной недвижимостью.

По данным специалистов «Метриум», в элитном и делюкс‑сегменте 42 % объектов предлагаются по цене от 300 миллионов рублей и выше, а медианная цена таких лотов составляет 490 миллионов рублей — то есть значительная часть рынка находится в зоне повышенной налоговой ставки. Анализ выборки из 20 объектов в престижных локациях Москвы (Хамовники, Замоскворечье, Пресня, Патриаршие пруды) показал, что совокупная кадастровая стоимость этих лотов увеличилась с 3,3 миллиарда до 7 миллиардов рублей. 

Особенно показательны отдельные примеры: квартира на Плющихе подорожала в кадастре на 402 % — с 96,1 миллиона до 482,6 миллиона рублей, а налог вырос с 268,8 тысячи до 11,2 миллиона рублей в год. В Гранатном переулке кадастровая стоимость поднялась с 310,5 миллиона до более чем 1,2 миллиарда рублей, из‑за чего ежегодный платеж увеличился с 6 миллионов до 29,5 миллиона рублей.

Разница в налогообложении заметна даже у сопоставимых по рыночной цене объектов: массовая модель кадастровой оценки опирается на формальные критерии (локация, год постройки), не учитывая эксклюзивный ремонт и инженерные решения. Поэтому два лота с рыночной стоимостью около 500 миллионов рублей могут облагаться по разным ставкам — один по 0,3 %, другой по 2,5 %. 

Некоторые объекты находятся в пограничной зоне: например, лоты в Бутиковском переулке (оценка 294,8 миллиона рублей) и в 1‑м Тружеников переулке (300 миллионов рублей) лишь незначительно отличаются от порога в 300 миллионов, но даже небольшой прирост кадастровой стоимости переведет их на ставку 2,5 % — и налог превысит 7 миллионов рублей в год. Такая дифференциация усиливает влияние кадастровой оценки на экономическую привлекательность элитных объектов.