70% московского жилья и 96% петербургского стоит дешевле 10 млн рублей

Рынок первичной московской недвижимости также в большинстве своем (на 70%) состоит из лотов массового сегмента с бюджетом до 10 млн рублей — об этом свидетельствует статистика продаж по ДДУ 2018 года. Однако сравнение с Санкт-Петербургом выявляет ряд отличий. Во-первых, три четверти московских сделок с объектами эконом- и комфорт-класса относятся к ценовой категории, которая расположена выше среднего показателя по Санкт-Петербургу (4,56 млн рублей). Во-вторых, жилые комплексы обеих столиц с эквивалентными бюджетами, как правило, существенно различаются по своему классу. Например, в среднем за 7,5-8,0 млн рублей можно приобрести квартиру в солнцевском ЖК «Лучи», бутовском ЖК «Столичные Поляны» или новомосковском ЖК «Рассказово». Все это большие массивы жилья, вынесенные за МКАД. В реалиях Санкт-Петербурга речь идет о срединной фракции бизнес-класса —  жилых комплексах «Кремлевские звезды», «Галактика Премиум», Bau Haus, «Два ангела». Бюджет в 13-15 млн рублей там открывает широкий доступ в исторические локации Центрального и Петроградского районов («Дом у Невского», YE’S Residence, «Русские сезоны», Botanica, «Дипломатъ» и другие). Применительно к Москве это средняя стоимость жилья в проектах с внешней стороны ТТК или даже в более отдаленных районах (на месте бывшего Тушинского аэродрома или в окрестностях бывшего Черкизовского рынка). Петербургские жилые комплексы на стыке элит- и бизнес-класса — Hovard House, «Петровская Доминанта», Futurist и Neva Haus — по своей бюджетной категории (22-26 млн рублей) примерно соответствуют самому началу московского топ-50. Ранее эксперты Urbanus.ru оценили ценовой потолок недвижимости, купленной в Санкт-Петербурге по ДДУ, в 73,77 млн рублей. В Москве за 2018 год был реализован 321 объект, который стоит дороже указанной суммы. В целом экспозиции коррелируют лишь фрагментарно. 

Теперь остановимся подобнее на том, как распределены по ценовым категориям спрос и предложение в обеих столицах.

Самая доступная категория московского жилья со средним прайсом ниже 5 млн рублей охватывает приблизительно четверть от реализованного фонда — 18,7 тыс. ДДУ.  В рамках заявленной выборки   представлен 21 проект. Из этого количества 14 — жилые комплексы Новой Москвы (в том числе, такие крупные, как «Москвичка» или «Южное Бунино»), 7 — апарт-комплексы на территории «старых» округов. Дешевле всего квартиры стоят в самом удаленном от МКАД массиве многоквартирной застройки эко-районе «Борисоглебское» (Троицкий административный округ)— средний бюджет продажи там равен 2,77 млн рублей.

Наиболее востребовано жилье в категории «5-10», в которой аккумулировано 32,4 тыс. сделок (доля рынка 44,44%). В этих границах находятся средние бюджеты 91 жилого комплекса — из них 83 относятся к недвижимости комфорт-класса, а 8 — к нижней ценовой фракции бизнес-класса.

На следующем отрезке бюджетной шкалы аудитория значительно сокращается — до 12,1 тыс. покупателей (доля рынка 16,6%). Тем не менее, на нее ориентирован каждый пятый из строящихся или недавно сданных проектов Москвы, включая «Зиларт», LIFE-Ботанический сад, «Город на реке Тушино – 2018», Soho+Noho, Headliner.

Верхняя ценовая фракция Jazz , Prime Park, City Park, Hill8, Spires) распределены между категориями «15-20» и «20-30». Вместе они объединяют 8,1 тыс. сделок (доля рынка 11,1%). 1,4 тыс. объектов — крупногабаритные квартиры и апартаменты комфорт-класса. В этот же сектор входят и несколько десятков компактных лотов элит-класса (из проектов Roza Rossa и Balchug Viewpoint). Наличие относительно дорогого жилья, доступного при этом широкой аудитории, является характерной чертой московского рынка недвижимости. В каком-то смысле, это один из факторов, обеспечивающих его прогресс: высокая конкуренция мотивирует застройщика на создание качественного продукта, а наличие многочисленной прослойки состоятельных покупателей  гарантирует приток необходимых финансовых ресурсов.

В категориях «30-40» и «40-50» активность на порядок ниже (943 ДДУ) и выборка существенно уже (12 жилых комплексов), однако покупатели оставили здесь 34,7 млрд рублей. Для сравнения, суммарный бюджет всех сделок в петербургском бизнес-классе оценивается в 52 млрд рублей.

Еще один феномен Москвы — почти три десятка проектов, средний бюджет в которых превышает 50 млн рублей. В большинстве своем они сосредоточены на территории Центрального административного округа. Три жилых комплекса — «Вишневый сад», «Снегири Эко» и «Кутузовский XII» делегировали престижные локации запада (Раменки и Дорогомилово). Это настоящий авангард рынка, которого так не хватает Санкт-Петербургу. Подобные проекты не только разнообразят экспозицию нестандартными форматами, но (что гораздо важнее) задают определенные стандарты, к которым постепенно подтягиваются и проекты из более доступных сегментов.

Петербургский рынок, в свою очередь, едва ли не полностью сформирован двумя нижними ценовыми категориями — они дали 96,1% сделок и 93,6% выручки. В 164 из 196 жилых комплексов средняя цена жилого лота составляет менее 10 млн рублей. Иными словами, недвижимость с более высокими потребительскими характеристиками оказываемся чем-то вроде маленького острова в огромном море микрорайонной застройки. Застройщиками удобнее работать с большеформатными шаблонами, доказавшими востребованность среди массовой аудитории. В этих условиях значительная часть бизнес-класса становится не более чем улучшенной версией масс-маркета. Примечательно, что в категории жилья стоимостью до 5 млн рублей насчитывается 6 жилых комплексов бизнес-класса, в категории «5-10» — 25. В то же время комфорт-класс  на уровне проектов не проникает вовсе в категорию «10-15», зато на уровне отдельных сделок он представлен 1 тыс. квартир и апартаментов площадью от 67,71 до 172,41 кв. м.

Экспозиция в остальных категориях крайне ограничена. В «15-20» и «20-30» находится по пять жилых комплексов, в «30-40» — два (Esper Club и One Trinity Place), в «40-50» — только «Русский дом». В бюджетной категории 50 млн + зафиксированы только единичные сделки (10 ДДУ). За год в городе было реализовано 744 лота, которые стоят дороже 15 млн рублей — всего 1% от общего фонда. Отметку в 20 млн рублей преодолели менее половины их них, отметку в 40 млн — немногим более 5%. Таким образом, подлинной элитой местного рынка по-прежнему остаются исторические дома, которые строились в те времена, когда никто не ставил под сомнение столичный статус Санкт-Петербурга.

Позитивными обстоятельствами следует признать низкие ценовые барьеры и широкую доступность петербургской недвижимости, однако в ближайшее время ей вряд ли удастся преодолеть неравенство. Последнее проявляется еще в том, что рынок северной столицы оценивается московскими мерками. И, судя по всему, это положение сохранится еще на долгие годы.

Приобрести подробный отчет по жилому комплексу, девелоперу или городу можно на сайте rating.urbanus.ru.

В основу исследования положены данные Росреестра по договорам долевого участия.

Для оценки финансовых показателей использовалась средняя стоимость квадратного метра в каждом из рассматриваемых проектов по архивам прайс-листов на конец каждого из кварталов 2018 года. Все приведенные в данном отчете ценовые параметры являются экспертной оценкой, реальные показатели могут отличаться как в большую, так и в меньшую сторону.