За год количество проданных лотов с бюджетом более 100 млн рублей выросло почти втрое

За первые три месяца 2019 года зарегистрировано 369 ДДУ в новостройках элит- и премиум-класса с прайсом менее 500 тыс. рублей за квадратный метр. Это означает, что уровень покупательской активности в этой части рынка почти не изменился за год (в январе-марте 2018-го состоялось 385 сделок). При этом спрос перераспределился в пользу категории «300-400», а в соседних фракциях произошел спад. За этим стоят приостановка продаж в ЖК Prime Park (в связи со сменой собственника), реализация квартир в ЖК «Садовые кварталы» по договорам уступки, банкротство застройщика ЖК «Квартал Триумфальный», ротация в экспозиции, а также общее подорожание цен. В самой доступной ценовой категории остались только апартаменты — практически все из фондов ЖК Jazz и ЖК Play (плюс одна сделка в комплексе Hill8).

Спрос на объекты, в которых квадратный метр стоит от 500 до 600 тыс. рублей, остался стабильным — около 30 продаж. Однако более дорогая недвижимость переживает очень позитивный период. Количество реализованных лотов в этом секторе увеличилось с 42 до 119. Этот результат имеет несколько слагаемых. Во-первых, вышло несколько высокобюджетных премьер — «Малая Бронная 15», Fairmont & Vesper Residences , White Khamovniki , «Милая Пироговская 14», «Долгоруковская 25», «Вишневый сад» (стартовали открытые продажи), на долю которых приходится 40 сделок. Примерно в полтора раза подорожала недвижимость в проектах Capital Towers и «Кутузовский XII», которые таким образом перешли в категорию «600+» и улучшили ее статистику на 36 ДДУ. Отметим также удачное начало сезона в ЖК Ordynka, где было реализовано 10 квартир — тогда, как в I квартале прошлого года состоялась всего сделка.

В целом цена квадратного метра в премиальных новостройках поднялась за год на 21,2% (до 480 тыс. рублей), в элитных — на 12,7% (до 922 тыс. рублей). Руководитель Urbanus.ru Ольга Хасанова считает, что это закономерное явление, следствие самой природы этих сегментов: «Элит-класс жестко привязан к локации внутри Садового кольца. В премиум-классе критерии менее строгие. На сегодняшний день более 38% премиальных сделок зарегистрируются в проектах за границами ЦАО. И с возобновлением продаж в ЖК Prime Park это пропорция, очевидно, еще повысится. Однако и нецентральная площадка должна соответствовать очень высоким требованиям в плане инфраструктура, ландшафта и престижу, чтобы рынок и покупатель поверили в ее премиальный статус. Разумеется, такие площадки — тоже редкость. Парадоксальным образом динамичное развитие сегмента способствует усилению дефицита — выбывают и объекты недвижимости, и подходящие участки. А дефицит всегда влечет повышение цен».

Распределение реализованных элитных и премиальных лотов  по ценовым категориям

Стоимость кв. м в реализованных лотах, тыс. рублей	I квартал 2019 года			I квартал 2018 года
	Количество сделок	Количество проектов	Доля от общего количества сделок, %	Количество сделок	Количество проектов	Доля от общего количества сделок, %
<300	80	3	15,4	170	4	37,3
300-400	181	5	34,8	24	3	5,3
400-500	108	5	20,8	191	8	41,9
500-600	32	6	6,1	29	5	6,4
600-700	23	5	4,4	6	2	1,3
700-800	40	6	7,7	21	4	4,6
800-900	32	6	6,1	5	3	1,1
>900	24	6	4,6	8	4	1,7

Анализ бюджетных категорий показывает, что количество сделок с лотами, которые стоят меньше 50 млн рублей, осталось на прежнем уровне (360 и 350 ДДУ соответственно). Именно из них складывается основной корпус сделок в элит- и премиум-сегменте. Вместе с тем, удельный вес  данных объектов в общей статистике ощутимо понизился — с 76,7 до 69,2%. Отдельно можно выделить подкатегорию самых доступных лотов — чей прайс ограничен 15 млн рублей. Показатели реализации здесь улучшились на 46,5% — в основном благодаря ЖК Play. Свою роль сыграл выход на рынок дополнительного объема апартаментов в комплексах Chkalov, Red7 и Hill8.

Несколько расширилась аудитория у объектов стоимостью от 75 до 100 млн рублей. В начале 2018 года с ними было зарегистрировано 82 сделки, в 2019-м — 92. Но по-настоящему значимым событием следует признать скачок спроса на сверхдорогие квартиры и апартаменты. Количество сделок с чеком выше 100 млн рублей увеличилось в 2,8 раза — до 68 ДДУ. Бюджет 11 реализованных объектов превышает 200 млн рублей. Напомним, что рекорд I квартала 2018-го — 195,7 млн рублей. За эту сумму была куплена квартира площадью 231,9 кв. м в ЖК «Полянка/44». В пул стомиллионных лотов вошли 12 из 18 проданных квартир в ЖК «Кутузовский XII», 6 из 7 проданных квартир в ЖК «Бродский», 7 из 9 проданных апартаментов в апарт-отеле Fairmont & Vesper Residences и все 5 проданных резиденций в ЖК «Берег столицы».

Распределение реализованных элитных и премиальных лотов  по бюджетным категориям

Оценочный бюджет сделки в реализованных лотах, млн рублей	I квартал 2019 года		I квартал 2018 года
	Количество сделок	Доля от общего количества сделок, %	Количество сделок	Доля от общего количества сделок, %
<25	192	36,9	177	38,8
25-50	168	32,3	173	37,9
50-75	61	11,7	56	12,3
75-100	31	6,0	26	5,7
100-125	31	6,0	9	2,0
125-150	16	3,1	4	0,9
150-200	10	1,9	11	2,4
200-250	2	0,4	-	-
250-500	5	1,0	-	-
>500	4	0,8	-	-

 

По подсчетам экспертов Urbanus.ru, средний бюджет сделки в премиум-классе увеличился на 21,4%, составив 42,18 млн рублей. В элитном сегменте показатель превысил 125 млн рублей (годовой прирост — 36,2%).

_______________________________________________

В основу исследования положены данные Росреестра по договорам долевого участия. Учитывались зарегистрированные договоры долевого участия с квартирами и апартаментами за вычетом договоров уступки.

Для оценки финансовых показателей использовалась средняя стоимость квадратного метра на конец I квартала 2019 года. Все приведенные в данном отчете ценовые параметры являются экспертной оценкой, реальные показатели могут отличаться как в большую, так и в меньшую сторону.