«Большой северный остров» и «юго-восточная ось»: самые популярные локации комфорт-класса в границах МКАД

В географическом плане спрос на недвижимость комфорт-класса распределен достаточно равномерно. В большинстве районов насчитывается по одному-два проекта. Если проект достаточно масштабный, он может вывести свой район в число топовых. Хотя спрос в данном случае направлен именно на проект, а не на район. Кроме того, нужно учитывать, что административные границы — это, в сущности, бюрократическая условность. Соответственно, подходить к обобщениям, сделанным на их основе, следует с осторожностью.

Топ-5 самых востребованных локаций комфорт-класса в границах МКАД

Район	Административный округ	Жилые комплексы	Количество сделок в I квартале 2019 года	Доля района от общего количества сделок* на рынке в I квартале 2018 года, %	Доля района от общего количества сделок* на рынке в I квартале 2019 года, %
Дмитровский	САО	«Дмитровский парк», «Счастье на Дмитровке», «Город», «Летний сад»	516	7,5	8,9
Рязанский	ЮВАО	«Кварталы 21/19», «Михайлова, 31», «Счастье на Волгоградке», «Михайловский парк»	436	4,2	7,5
Орехово-Борисово Южное	ЮАО	«Орехово-Борисово», «Ясеневая 14»	368	9,9	6,3
Люблино	ЮВАО	«Атмосфера», «Люблинский», «Влюблино», «Люблинский парк», «Тополя»	352	6,0	6,1
Западное Дегунино	САО	«Любовь и голуби», «Селигер Сити», «Талисман на Дмитровском»	319	4,0	5,5

*Доля указана от количество сделок с лотами комфорт-класса в пределах МКАД

Тем не менее, статистика I квартала позволяет четко выделить внутри МКАД две крупных локации, аккумулирующих наибольший объем спроса в массовом сегменте. Первая из них — массив из трех северных районов, примыкающих к кольцевой автодороге (Дмитровский, Западное Дегунино и Ховрино). Район Дмитровский лидирует по количеству сделок в новостройках комфорт-класса — 516 ДДУ. Почти половина из этого количества приходится на ЖК «Летний сад», который стал одним из самых продаваемых комплексов комфорт-класса в «старой» Москве. В конце ноября экспозицию пополнил проект «Дмитровский парк», который в первом квартале отметился 133 сделками. Немногим меньше — 118 сделок — зарегистрировано в ЖК «Город». На территории соседнего района Западное Дегунино расположен еще один проект из внутримкадовского топ-10 — «Селигер Сити», где было продано 235 квартир. Вклад комплексов «Любовь и голуби» и «Талисман на Дмитровском» ограничивается 84 ДДУ. В Ховрино первичные продажи ведутся по двум адресам на улице Дыбенко — Discovery и Discovery Park, где в общей сложности зафиксировано 183 сделки. Всего в рамках выделенного массива («большой северный остров») было реализовано более тысячи объектов недвижимости. Иными словами, статистика продаж по комфорт-классу в САО практически целиком исчерпывается локацией Дмитровский – Западное Дегунино –Ховрино. По итогам I квартала, на ее долю приходится шестая часть спроса в пределах МКАД.  Покупателей привлекает наличие развитой инфраструктурной сети, транспортных коммуникаций и парковых территорий. Переформатирование обширных промзон «Дегунино-Лихоборы» и «Коровино» также должно повысить качество городской среды.

Второй ключевой локацией  для комфорт-класса внутри МКАД является ось Орехово-Борисово Южное – Люблино – Рязанский. В проектах, выстроенных вдоль этой оси, на сегодняшний день регистрируется почти 20% от общего количества сделок в массовом сегменте Москвы (без учета «протуберанцев» и ТиНАО). Среди них встречаются по-настоящему крупные площадки, где к продаже предлагаются квартиры с прайсом на 10-20% ниже, чем в среднем по Москве. К этому нужно прибавить большую насыщенность социальными объектами и близость к основным транспортным магистралям (Каширское и Бесединское шоссе, Волгоградские и Рязанский проспекты) и станциям метро. Район Орехово-Борисово Южное заканчивал прошлый год в статусе самой популярной локации первичного рынка в границах МКАД. Однако ввод в эксплуатацию ЖК «Ясный» значительно ухудшил статистику. Вместе с тем, на территории района по-прежнему реализуются жилые комплексы «Орехово-Борисово» и «Ясеневая 14» (участники внутримкадовского топ-10), которые вместе дали 368 сделок. Юго-Восточный административный округ в настоящее время стал главным хабом жилой недвижимости масс-класса. Не считая отдаленной Некрасовки, спрос по большей части концентрируется в двух районах — Люблино и Рязанском. В Люблино базируется сразу четыре проекта, в том числе, один из новых гигантов — «Люблинский парк» с 265 сделками. В Рязанском районе топовыми площадками выступают «Кварталы 21/19» и «Михайловский парк»(174 и 173 ДДУ).

«Выдвижение двух указанных локаций в качестве центров притяжения спроса — закономерная и устойчивая тенденция. По объемам транзакций они сопоставимы с административными округами. В каждой из них есть свои «якорные» проекты, которые генерируют больше половины ДДУ. Среди таких проектов есть и несколько перспективных дебютантов прошлого года — «Дмитровский парк» на севере, «Михайловский парк» и «Люблинский парк» на юго-востоке. По мере развития и запуска новых корпусов их удельный вес будет только расти», — резюмирует руководитель портала Urbanus.ru Ольга Хасанова.