Все, что не убивает элитку, делает ее дороже

Элитное жилье всегда стояло особняком среди других сегментов. В мире высоких цен, небоскребов и спрятанных в тихих переулках «старой» Москвы клубных домов не стоят вопросы ипотеки, льготного кредитования и повышения ключевых ставок. Однако экономическая ситуация, которую одни дипломатично называют «сложившейся», другие «нестабильной», а третьи и вовсе «кризисом», не обошла стороной элитный сегмент.

КРИЗИС: СОПРОТИВЛЕНИЕ БЕСПОЛЕЗНО?

Эксперты отмечают заметное снижение спроса. По итогам I квартала 2015 года в сегменте элитного жилья Москвы число покупателей на рынке сократилось. Изменились и предпочтения клиентов: все больше покупателей выбирают небольшие по площади и бюджету квартиры в наиболее популярных проектах. В то же время, сегодня появляются и новые клиенты, готовые приобретать дорогие объекты, пользуясь выгодными условиями, предоставляемыми застройщиками во время экономической нестабильности.

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group отмечает готовность девелоперов пойти навстречу клиентам, а падение продаж связывает не с кризисом, а с выходом на столичный рынок премиального жилья крупных, ожидаемых проектов.

«Рынок сейчас крайне неоднозначен, невозможно говорить о какой-либо прозрачности и предсказуемости событий. Из-за постоянного изменения валютного курса покупатели не всегда решаются на сделку «здесь и сейчас». В еще более сложном положении девелоперы, которым необходимо доводить до конца начатые проекты, а это значит сегодня, а не «завтра» искать действенные способы привлечения клиентов – объявлять разнообразные акции, предлагать дисконт по внутреннему валютному курсу и т.д. Тем не менее, в сегменте премиальной недвижимости спрос остается стабильным. Например, в марте количество сделок на первичном рынке соответствует уровню прошлого года: продано 53 квартиры/апартамента в марте 2015 года, 50 – в марте 2014 года», ─ комментирует эксперт.

По ее данным, с начала текущего года в компании были закрыты сделки с бюджетами $10 и $35 млн. Средний бюджет покупки элитной квартиры составил $1,46 млн, что на 36% ниже, чем за аналогичный период прошлого года (в долларовом исчислении), а средняя площадь ─ 125,6 кв. метров, что на 10% меньше, чем было в прошлом году. Она считает, что именно во время кризиса всегда появляются крупные инвесторы, которые умеют приобретать активы по чрезвычайно выгодной цене. В качестве примера эксперт приводит 2008-2009 годы, когда в элитных жилых комплексах приобретались квартиры по цене $17 тыс. за кв. метр, а на сегодняшний день в этих же проектах нет предложений ниже $40 тыс. за кв. метр.

Евгений Юр, директор отдела новостроек и инвестиций, департамента продажи квартир компании Penny Lane Realty , констатирует снижение потребительского спроса и темпов продаж на 15-20%. По его прогнозам, в перспективе ситуация со спросом на рынке новостроек сохранится умеренно стабильной, однако, роста по данной позиции не предвидится до конца 2015 года. Что касается ценообразования, то здесь, по мнению эксперта, произошло понижение валютных прайсов в целом, за счет предоставления скидок и фиксации курса доллара. При этом наблюдается небольшая корректировка цен вверх на тех объектах, где продажи осуществляются в рублях. Тенденция перехода застройщиков на рублевые прайс-листы продолжается даже в элитных проектах клубных домов на 15-20 квартир. Екатерина Румянцева, в свою очередь, также отмечает, что в целом на рынке элитных новостроек пока сохраняется тенденция отказа от валюты в пользу рубля, а возврат рынка премиальной недвижимости в долларовые цены возможен не ранее, чем в трехлетней перспективе.

«Мы верим, что элитный рынок вернется в долларовые цены, и это произойдет в трехлетнем горизонте. Более того, курс установится на новой отметке, близкой к 40 рублям за доллар, ─ прогнозирует Румянцева. ─ Это значит, что приобретая объект недвижимости за российскую валюту сегодня, покупатель получает возможность через 2-3 года выйти из проекта в долларах по актуальному курсу».

Как показывает практика, девелоперы отказываются не только от долларовых ценников, но иногда и от услуг риэлторов, чтобы сократить издержки. Сами брокеры не спешат называть это устойчивой тенденцией, скорее временным явлением, связанным с кризисом, когда девелопер решает, что для него эффективнее оптимизировать таким образом свои расходы. Как пояснили Urbanus.ru в Kalinka Realty, подобные единичные случаи встречались и раньше, однако потом девелоперы вновь возвращались к услугам риэлторов, поскольку профессиональный брокер обеспечивает до 80% успеха продаж.

ВЕЧНАЯ КЛАССИКА

На критерии элитного жилья кризис никак не распространяется. Премиальная недвижимость по-прежнему ценится в первую очередь за местоположение – обязательно в центре города или в престижных районах Москвы и Подмосковья. При создании проекта учитываются особенности элитного сегмента такие как, например, участие в проекте известного международного архитектора, дизайнера и/или управляющей компании. Очень важна для клиентов камерность проживания – не более 30 жильцов в домах класса de luxe, не более 70 – в домах класса премиум. Здесь стоит сразу оговориться, что сегодня на рынке появляется все больше проектов, где фактор малоквартирности отсутствует, и наличие 300 или 1000 квартир не является препятствием для причисления такого жилого комплекса к элитному сегменту. Уровень, размер и качество отделки входных групп должно соответствовать уровню решений лобби пятизвездочных отелей. В создании дизайна общественных зон принимают участие известные дизайнерской студии, обязательно с использованием дорогих натуральных материалов. Еще одним фактором является благоустроенная прилегающая территория с ландшафтным дизайном, приветствуется наличие собственного небольшого парка, а то и леса. Высота потолков в элитных объектах достигает 3-4 метра, а в подземном паркинге предусмотрено 2-3 машиноместа на квартиру. Не менее важен вид из окна, в идеале ─ на Кремль, набережную в центре или высотную панораму Москвы. Соответствие этим критериям обеспечивает ликвидность объекту в будущем.

Исторически так сложилось, что районы элитного строительства сформировались в ЦАО. Это, например, Хамовники, где сконцентрировано 52% элитного предложения, и Замоскворечье. Эксперты единогласны в том, что и следующие 15-20 лет эти районы будут оставаться самыми престижными. По словам директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Александра Шибаева, проекты, расположенные в сердце «старой» Москвы, обладают наибольшей ликвидностью и востребованностью поскольку здесь дефицит предложения со временем будет только усиливаться.

НОВЫЕ РАЙОНЫ – НОВЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ?

Однако в более отдаленной перспективе есть вероятность, что элитный сегмент освоит какую-то часть рынка более отдаленных территорий. По мнению Евгения Юра, из ЦАО строительство элитных объектов, прежде всего, будет перемещаться в экологически чистые районы города ─ ЮЗАО, ЗАО, СЗАО, главным образом потому, что там много зеленых зон (парки, скверы, лесные массивы). Уже сейчас элитные объекты покидают привычные районы ─ Остоженку, Патриаршие, Арбат, да те же Хамовники, и появляются на территории многих традиционно престижных, но удаленных от центра районов – от Сокола до Ленинского проспекта. По мнению генерального директора « БЭЛ Девелопмент » Елены Комиссаровой, месторасположение проекта в «нераскрученном» районе дает покупателям существенные финансовые преференции: девелоперы снижают цены на старте продаж, исходя из несформированной популярности таких районов при сопоставимом качестве строительства с традиционными районами элитной застройки.

«Локация имеет тенденцию к уходу из традиционных элитных маркеров, в сторону центральных районов исторической части Москвы. Сейчас покупатели все больше уделяют внимание планировочным решениям и архитектурной составляющей – насколько известные архитекторы привлекались к созданию проектов, как выполнено оформление фасадов и входных групп. Большое предпочтение отдается проектам с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Немаловажно, кто является девелопером, реализующим конкретный проект, его надежность и репутация на рынке», — считает эксперт.

Масштабные проекты, в том числе элитные, будут реализованы и на месте бывших промышленных территорий. Площадь промзон Москвы составляет 18,8 тыс. гектаров. Из них около 4 тыс. га подлежат редевелопменту, где предполагается построить 1 млн. кв. метров жилья. По словам Екатерины Румянцевой, до 10% будущих жилых объектов будут относиться к премиальной недвижимости и расположатся в районах, находящихся в пешей доступности от Садового кольца.

«Исторически часть этих районов входят в так называемый «ржавый пояс» Москвы. После реализации масштабных девелоперских проектов стоимость жилья в этих зонах вырастет в 1,5-2 раза», ─ прогнозирует эксперт. 

Если обратиться к карте города, можно заметить, что «старая» Москва имеет форму эллипсиса, поэтому расположенные к западу и востоку от центра районы столицы, даже не входящие в Центральный административный округ, более приближены к центру, чем северные и южные окраины. Таким образом, транспортная доступность этих районов и их географическая близость позволяют им стать площадками для создания новых элитных проектов. Однако, далеко не все площадки подходят для девелопмента жилых проектов. В числе первых площадок, которые пройдут редевелопмент, эксперты выделяют промзоны заводов «ЗИЛ», «Серп и Молот», «Знамя труда». При этом в большинстве случаев речь идет о девелопменте многофункциональных проектов, включающих как жилую часть, так и элементы инфраструктуры или объекты коммерческой недвижимости. Таким образом, покупатели жилья смогут не только жить в новом районе, но и при желании арендовать офис по соседству. Эта концепция укладывается в программу правительства Москвы по созданию рабочих мест за пределами исторического центра и способствует децентрализации деловой активности в столице. Для сравнения: в настоящий момент в ЦАО сосредоточено 40% рабочих мест Москвы, при этом в нем проживает только 8% населения столицы. К наиболее перспективным элитным районам Москвы в Kalinka Realty относят Красносельский, Дорогомилово, Мещанский, Пресненский, Лефортово, а эксперты из «БЭЛ Девелопмент» также причисляют к ним Басманный.

Что касается появления элитного сегмента в Новой Москве , то здесь мнения экспертов разделились. Мария Ряховская, эксперт по первичному рынку, департамента продажи квартир Penny Lane Realty категорична в своей оценке. По ее мнению, нет никаких предпосылок для активного развития элитной недвижимости в городском формате на присоединенных территориях.

«Не думаю, что такие проекты будут пользоваться таким же спросом и продаваться за такие же деньги, как и в элитных районах Москвы. Местоположение является основным преимуществом элитных домов», ─ резюмирует эксперт.

В то же время по мнению Александра Шибаева, директора департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood,  не исключено, что по мере развития той же Новой Москвы на ее территории будут формироваться определенные кластеры, где может появиться элитное жилье. Однако это возможно только в очень отдаленной перспективе.

 

Любой кризис хорош тем, что имеет свойство заканчиваться. Для кого-то это время убытков, для кого-то – новых возможностей и приобретений. Элитный сегмент сегодня подтверждает известный тезис о том, что кризис – самое подходящее время для дальновидных покупателей, которые умеют выгодно вкладывать деньги. Результаты таких вложений будут видны уже через несколько лет.