Где искать доступную ипотеку сегодня

Несмотря на сложную экономическую ситуацию на рынке жилья, ипотека по-прежнему остается самым распространенным и доступным вариантом улучшения жилищных условий. Правительство РФ выделило на субсидирование ипотечной ставки порядка 400 миллиардов рублей, и снизило ее сначала до 13%, а затем до 12% вслед за понижением ключевой ставки ЦБ. Застройщики оживились и заявили о том, что готовы разморозить некоторые проекты, а крупнейшие банки выразили готовность участвовать в программе.

 

ИПОТЕКЕ БЫТЬ

Сбербанк установил ставку 11,9% годовых в рублях по ипотеке с господдержкой с минимальным первоначальным взносом в размере 20% и сроком кредита до 30 лет. Кроме него, заявки на выдачу ипотечных кредитов с государственной поддержкой уже принимают ВТБ 24, Банк Москвы, банк «Санкт-Петербург», Связь-банк, банк «Ак Барс», банк «ХМБ Открытие», Примсоцбанк, банк Кубань кредит», Абсолют банк, Инвестторгбанк и Газпромбанк.

Банк « ВТБ 24 » начал принимать заявки с 16 марта, и за первые десять дней участия в проекте их поступило почти пять тысяч на общую сумму 10,4 миллиарда рублей. В Сбербанк за первые пять дней обратилось 3000 человек. Общая сумма поданных заявок достигла 5,5 млрд рублей, а в начале прошлой недели банк уже выдал 21 кредит на 26,7 млн руб. В Банк Москвы за первые четыре дня действия программы поступило 300 заявок на 700 млн рублей.

В докризисный период ипотечные сделки составляли до 30-40% в общем объеме продаж жилья. Говоря о рынке первичного жилья, эксперты называли цифры вплоть до 50%. Сейчас же доля ипотеки, по некоторым оценкам, составляет не больше 10%.

По прогнозам ЦБ РФ, к концу 2015 года спрос на ипотеку снизится почти вдвое, однако уже в 2016 году рост выдач составит около 10%. Ранее аналогичные предположения выдвигали Минстрой и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. По их оценке, выдача новой ипотеки в 2015 году снизится с 1,7 трлн до 850 млрд рублей.

Банки, в свою очередь, подтверждают эти прогнозы. Так, президент «ВТБ 24» Михаил Задорнов сообщил, что выдача ипотеки упала на 60% по сравнению с январем – февралем 2014 года.

По мнению Эммы Пономаревой, директора Департамента розничных операций «Инвестторгбанка», прогноз по падению спроса на ипотеку в текущем году можно считать оправданным.

«Программа субсидирования ставок по ипотеке позволит увеличить эту долю и простимулировать объем сделок. Первоначальная задача программы состоит в том, чтобы в кризисный 2015 год так или иначе стимулировать строительство, которое в свете проблем с финансированием со стороны банков, а также в связи со снижением покупательской активности рискует войти в фазу стагнации. Но благодаря основной цели – помощи застройщикам – физлица получили великолепные условия кредитования в виде программы со ставкой до 12% годовых, благодаря чему ипотека для граждан, безусловно, станет доступнее. Жаль, что программа распространяется только на первичный рынок и только на дома, строившиеся с долевым участием. Пока идет падение спроса на ипотеку, но мы рассчитываем, что по первичному рынку уже в этом году оттолкнемся от дна и по итогам года даже увеличим выдачу», ─ комментирует она.

В то же время, по словам Пономаревой, дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ опосредованно повлияет на ситуацию: банки смогут дешевле привлекать денежные средства, в результате через какое-то время можно будет ожидать снижения ставок по кредитам. Некоторые эксперты прогнозируют следующее понижение ключевой ставки уже к концу апреля, но не более чем на 0,5-1%.

Риэлторы не разделяют мнение банков. По словам Алексея Новикова, руководителя Ипотечного центра Est-a-Tet , рост выдачи ипотеки будет в 2 раза выше, чем в нынешнем прогнозе Банка России. «В связи с массовым среди госбанков запуском программ субсидированной ипотеки, ставка которых начинается с 11,9%, в ближайшее время можно ожидать рост доли ипотечных сделок примерно на 20%. Опасения некоторых участников рынка по поводу недостаточности суммы, выделенной на субсидирование ипотеки, на мой взгляд, преждевременны, поскольку власти заявляли о намерении поддерживать ипотечный рынок, пока ключевая ставка не опустится до 9,5%, и банки смогут кредитовать заемщиков под выгодный процент без ущерба для своей прибыли», – отмечает он.

Оптимистичный прогноз, правда только в рамках Подмосковья, дает и генеральный директор компании « МИЭЛЬ-Новостройки » Софья Лебедева. «По нашим прогнозам в апреле доля ипотечных сделок в Московской области увеличится до 40% от общего количества, а уже во второй половине года достигнет 50%», – предполагает она.

В целом же эксперт полагает, что резкого повышения спроса на ипотеку ожидать не стоит. «На протяжении прошлого года, когда средняя ставка держалась на уровне 12,5% годовых, рынок ипотеки увеличился на 30% по сравнению с 2013 годом. Поэтому практика показала, что ставка в 12-12,5% является наиболее комфортной и привлекательной для рынка. Но в этом году, даже при ставке в 12%, не стоит ожидать резкого всплеска ипотечных займов в количественном выражении в связи с низкой платежеспособностью населения и ужесточением требований со стороны банков. В кризисные времена потенциальные заемщики будут намного тщательнее оценивать свои возможности и потребность кредита в целом», – считает Лебедева.

В то же время некоторые девелоперы наблюдают повышение спроса на ипотеку. Так, в ФСК « Лидер » отмечают рост покупательского интереса к ипотечным кредитам, связанный запуском программы господдержки: около 70% от общего числа заявок на покупку квартир ─ ипотечные.

Как рассказал Urbanus.ru руководитель Ипотечного центра ФСК Лидер Павел Тимошенко, в этом потоке есть доля отложенного спроса, то есть клиентов, которые не покупали квартиры с декабря 2014 в ожидании старта программы господдержки. Однако, по его мнению, в 2015 году доля сделок с привлечением ипотечных средств будет превалировать над долей сделок со 100% оплатой, поскольку ставка по программе «Ипотека с господдержкой» сейчас ниже официального уровня инфляции.

 

ПРОСТАЯ АРИФМЕТИКА

Тем, кто не намерен откладывать приобретение квартиры и собирается воспользоваться ипотекой, нужно учитывать несколько факторов. Первый из них – особенности программы господдержки. Кредиты по сниженным ставкам будут выдаваться только на объекты первичного рынка, готовые или строящиеся, при этом во втором случае степень их готовности должна составлять не менее 20% (по закону о долевом строительстве). Согласно условиям государственной программы поддержки льготного ипотечного кредитования, первоначальный взнос должен составлять не менее 20% от суммы кредита. Для Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга максимальный размер заема составляет 8 миллионов рублей, для остальных субъектов — 3 миллиона. Максимальный срок предоставления кредита — до 30 лет. Под программу не попадает вторичный рынок жилья, а также те проекты, в которых продажа квартир оформляется по договору о вступлении в жилищно-строительный кооператив: льготная ипотека предоставляется только по договору участия в долевом строительстве.

Если рассматривать Москву, то здесь при первоначальном взносе 20% и сумме кредита 8 млн рублей можно приобрести квартиру по цене до 10 млн рублей. Аналитики компании «Метриум Груп» посчитали, что лоты со стоимостью ниже указанной отметки представлены в 23 из 27 жилых комплексах эконом- и комфорт-класса «старой» Москвы, реализуемых на первичном рынке. Таким образом, под программу льготной ипотеки попадают 85% всех столичных новостроек . Если же говорить только об эконом- и комфорт-классе, то в этой ценовой категории при повышении первоначального взноса до 50% под льготную ипотеку попадают все новостройки, представленные на первичном рынке, а максимальный кредит составит уже 16 млн рублей. При этом 26 из 27 новостроек будут удовлетворять условиям программы уже при увеличении первоначального взноса до 30%.

При этом даже с учетом 20% первоначального взноса и 8 млн рублей заемных средств покупатели жилья в столичных новостройках эконом- и комфорт-класса могут приобрести не только самые компактные и дешевые «однушки», но и более просторные квартиры.

Так, двухкомнатные квартиры стоимостью менее 10 млн рублей, можно найти в десяти новостройках или в 40% от общего количества проектов, в которых продаются «двушки» (25 из 27 жилых комплексов). При увеличении доли собственных средств до 30% от стоимости жилья (стоимость квартиры – до 11,43 млн рублей), по льготной ипотеке можно приобрести «двушки» уже в 64% жилых комплексов. А показатель в 100% достигается при вложении 60% собственных средств.

Трехкомнатные квартиры при 20% первоначальном взносе по субсидированной ставке сегодня можно приобрести в трех жилых комплексах эконом- и комфорт-класса «старой» Москвы. Их доля от общего количества проектов, в которых представлен этот тип квартир (22 из 27 ЖК) составляет 14%. Увеличив объем собственных средств до 30%, можно вдвое расширить ареал поиска – жилых комплексов, удовлетворяющих условиям, будет уже 6 (27%). До 100% доля новостроек также доходит при достижении размера первоначального взноса 60%.

Если говорить о рынке Подмосковья, то здесь, по данным компании «МИЭЛЬ-Новостройки», в массовых сегментах (эконом- и комфорт-класс) представлено порядка 66 тысяч квартир. Средневзвешенная стоимость квартиры равна 4,7 млн. рублей. При этом доля ипотечных сделок по Московской области в январе составила 20% от общего количества, а в феврале возросла до 31%. В феврале доля увеличилась за счет отложенных ипотечных сделок, заявки на которые были поданы в январе или конце декабря. На март доля ипотечных сделок составила 26%, но после введения льготной ипотеки количество заявок в банк на одобрение займа резко увеличилось.

Второй фактор, который нужно учитывать потенциальному заемщику ─ расходы по ипотеке. При ставке 12% годовых ежемесячные выплаты по 30-летнему кредиту на 8 млн составят 82 289 рублей, если учесть, что средняя заработная плата в столице в 2014 году, по данным Мосгорстата, составляла примерно 60 000 рублей. Как известно, большинство банков не одобряют кредит, если ежемесячный взнос превышает треть семейного дохода заемщика, а некоторые и вовсе поднимают этот порог до 50%. Под подсчетам экспертов, доход семьи должен превышать 160 000 рублей для покупки квартиры в ипотеку по государственной программе. Таким образом, даже с учетом льгот, покупка квартиры в Москве будет доступна лишь гражданам с доходами выше среднего. Переплата по такому кредиту составит 21 624 040 рублей (30 лет = 360 месяцев x 82 289 рублей).

Есть способ уменьшить ежемесячный платеж ─ увеличить первоначальный взнос и, соответственно, сократить сумму кредита. Если в семье оба супруга работают и получают среднюю по городу зарплату, то они смогут купить квартиру за 10 млн руб., вписавшись в требования не очень придирчивого банка, при условии, что уже накопили 40% от стоимости квартиры, то есть 4 млн руб. При таком первоначальном взносе, ставке 12% и сроке кредита 30 лет ежемесячный платеж составит 61 717 рублей.

 

СПЕЦИАЛЬНЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Для тех, кто несмотря на неустойчивую ситуацию на рынке, все же собирается приобретать жилье, Urbanus.ru подготовил развернутую таблицу жилых комплексов Московского региона, квартиры в которых сегодня можно приобрести по субсидируемой ставке.

Таблица 1

Банк	Ставка	Жилые комплексы
Сбербанк	8,8%	Люберцы-2015
Газпромбанк	11,5%	ЖК Прима парк  Микрорайон Богородский  ЖК Заречная слобода  Микрогород «В лесу»
Банк Открытие	11,5%	Микрогород «В лесу»  Микрорайон Новое Измайлово  UP-кварталы « Новое Тушино »  « Западное Кунцево »,  «Сколковский»
Банк Открытие	11,55%	ЖК Прима парк  Микрорайон Богородский  ЖК Заречная слобода  ЖК Зеленые аллеи  ЖК Татьянин Парк  ЖК Новое Павлино  Микрорайон Новое Измайлово  UP-кварталы «Новое Тушино»  «Западное Кунцево»,  «Сколковский»  ЖК Да Винчи  ЖК Акварели  ЖК Архимед  ЖК Декарт  ЖК Ньютон  Микрогород «В лесу»  Город на Реке Тушино 2018
Сбербанк	11,9%	ЖК Эко Видное  ЖК Домодедово Парк  ЖК Квартал Гальчино  ЖК Новогорск Парк  ЖК Новый Зеленоград  ЖК Рассказово  ЖК Опалиха О3  ЖК Солнечная система  ЖК Альфа Центавра  ЖК Нахабино  ЖК Люберецкий  Жилой квартал « Лидер Парк »  ЖК « Менделеев »  Мкрн. « Лобня Сити »  Мкрн. «Город Счастья»  ЖК Прима парк  Микрорайон Богородский  ЖК Заречная слобода  ЖК Кореневский Форт  ЖК Ольгино Парк  ЖК Мелодия леса  ЖК Космическая гавань  ЖК Зеленоградский  ЖК Балтийский квартет  ЖК Лермонтовский  ЖК Поварово-Первый  ЖК Светолюбово,  ЖК Весенний  ЖК Государев Дом  ЖК Эко Квадрат  ЖК RedSide  ЖК Зеленые аллеи  ЖК Татьянин Парк  ЖК Новое Павлино  ЖК Молодежный  ЖК Берег Скалбы  ЖК Дача Шатена  ЖК Новоснегиревский  ЖК Квартал Европы  ЖК Светолюбово  Мкр. Восточный  ЖК Эко-Квадрат  ЖК Леоновский парк  ЖК Солнечный  ЖК Изумрудный  ЖК Загорье  ЖК Life-Митинская и ЖК Life-  Митинская-Ekopark  Апарт-отель «YES»  ЖК На Циолковского  ЖК на ул. Авиаторов, д. 15  ЖК Виноградный  ЖК Андерсен  Мкрн. Красногорский  ЖК Ромашково  ЖК Новоскосино  мкрн. Новокосино-2  ЖК Сказка  Микрорайон Новое Измайлово  UP-кварталы «Новое Тушино»  «Западное Кунцево»,  «Сколковский»  ЖК Да Винчи  ЖК Акварели  ЖК Архимед  ЖК Декарт  ЖК Ньютон  Жилой Квартал 9-18  Микрогород «В лесу»  ЖК ЗаМитино  Домодедово Таун  Краски жизни  ЖК Пироговская Ривьера  Большое Домодедово  ЖК Новое Домодедово  ЖК Нахабино Ясное  ЖК Донской Олимп
Связьбанк	11,9%	ЖК Прима парк  Микрорайон Богородский  ЖК Заречная слобода  Микрорайон Новое Измайлово  UP-кварталы «Новое Тушино»  «Западное Кунцево»,  «Сколковский»  ЖК Да Винчи  ЖК Акварели  ЖК Архимед  ЖК Декарт  ЖК Ньютон
Промсвязьбанк	11,9%	Микрорайон Новое Измайлово  UP-кварталы «Новое Тушино»,  «Западное Кунцево»,  «Сколковский»
Банк Москвы	11,9%	ЖК Рассказово
ВТБ 24	11,9%
Глобэкс банк	11,9%
Банк Открытие	11,95%	ЖК Зеленые аллеи  ЖК Татьянин Парк  ЖК Новое Павлино
Металлинвестбанк  Локо Банк	11,95%
Локо банк	12%	ЖК Альфа Центавра  ЖК Нахабино
Банк Москвы	12%	ЖК Прима парк  Микрорайон Богородский  ЖК Заречная слобода  ЖК Зеленые аллеи  ЖК Татьянин Парк  ЖК Новое Павлино  Мкрн. Красногорский  ЖК Новокосино  Мкрн. Новокосино-2  ЖК Ромашково  Микрорайон Новое Измайлово  UP-кварталы «Новое Тушино»  «Западное Кунцево»,  «Сколковский»,  ЖК Да Винчи  ЖК Акварели  ЖК Архимед  ЖК Декарт  ЖК Ньютон,  Жилой Квартал 9-18  ЖК Пироговская Ривьера  Большое Домодедово
ВТБ 24	12%	ЖК Опалиха О3  ЖК Солнечная система  ЖК Прима парк  Микрорайон Богородский  ЖК Заречная слобода  ЖК Утесов  ЖК RedSide  ЖК Зеленые аллеи  ЖК Татьянин Парк  ЖК Новое Павлино  Мкрн. Красногорский  ЖК Новокосино  Мкрн. Новокосино-2  ЖК Ромашково  ЖК « Мосфильмовский »  Микрорайон Новое Измайлово  UP-кварталы «Новое Тушино»,  «Западное Кунцево»,  «Сколковский»,  Жилой Квартал 9-18  Микрогород «В лесу»  ЖК ЗаМитино  Сердце Столицы  Алые Паруса  Долина Сетунь   Barrin House  Соколиный форт
Глобэкс банк	12%	ЖК Планерный
Возрождение	12%	Микрорайон Новое Измайлово  UP-кварталы «Новое Тушино»,  «Западное Кунцево»,  «Сколковский»
Инвесторгбанк	12%	ЖК Пироговская Ривьера
Банк Открытие	12,5%	Сабурово Парк