Как будут развиваться периферийные районы

Сейчас много программ: например, "Мой район", активно строятся дороги, открывают новые станции метро и ТПУ, все это направлено на то, чтобы сделать удаленные районы более доступными и благоустроенными, создать там удобное для проживания общественное пространство. Программа реновации также помогает формировать на месте старых спальных районов более проницаемую городскую среду.

Такая повестка появилась после Московского Урбанистического Форума, который проходил в 2012 году. В рамках форума было представлено важное исследование бюро «Проект Меганом» и КБ «Стрелка», где был сделан фокус на то, чтобы снять нагрузку, в том числе и финансовую, с центра города и направить ее на периферии. В этом исследовании говорилось о том, что необходима реконструкция кинотеатров, домов культуры, восстановление памятников модернизма.  Тем самым будут созданы некие локальные точки притяжения, чтобы горожане могли проводить выходные дни, не выезжая в центр. Если в каждом районе будет свои зоны отдыха, культуры, торговли – это позволит разгрузить центральные районы. Именно программа, представленная в этом исследовании и прослеживается сейчас в развитии периферийных территорий Москвы.

У нас понятие «спальный район» ассоциируется с малогабаритными квартирами и панельным домостроением, которое было разработано в советское время, чтобы переселить максимальное количество людей в сжатое время. Дома нужно было строить быстро, именно это и определило их облик. Никто не думал о внешнем виде зданий, приоритетом была скорость и функциональность. Для того времени панельная типовая застройка была несомненно плюсом. Но важно понимать, что тогда был другой стиль жизни, а сейчас, когда на дворе рыночная экономика и этими территориями никто не занимается, спальные районы ассоциируются у горожан с маргинальной средой, отсутствием освещения, навигации, благоустройства. Но ситуация меняется.

Сейчас во многом изменился и сам подход к массовой застройке, например, Группа компаний «ПИК» на фоне всего панельного строительства делают более целостный продукт, начиная от планировок, до общественных пространств. Это неплохая тенденция для данной ценовой категории квартир. Но на периферии города строят не только дома эконом сегмента, девелоперы делают ставку на экологичность районов, природные ресурсы, которые недоступны для центра Москвы, в итоге появляются жилые комплексы бизнес-класса, пользующиеся популярностью.

Если говорить о других странах, то за рубежом понятие спального района не носит негативный окрас как в России, хотя там также есть четкое разделение на центральные и периферийные районы, которые в этих странах чаще всего ассоциируются с малоэтажной застройкой, спокойным образом жизни и тишиной. Например, в Америке спальные районы - это компактная застройка дачного типа – частные дома и коттеджи. Эта разница обусловлена различными политическими и экономическими режимами наших стран. Мы по-разному развивались.

Но у нас малоэтажные дома при застройке спальных районов используется редко по ряду причин. В первую очередь малоэтажная застройка не приживается потому, что у застройщика есть ограничения по общей площади и по высоте. А роль архитектора в проектировании жилых кварталов меньшем, чем этого бы хотелось. Чаще всего, когда к архитектору обращаются за проектом, когда у здания уже есть четкие требования и расчеты, а от архитектора требуется только расставить дома и решить каким будет оформление фасадов. Но сколько домов и какой они будут высоты архитектор решения не принимает. Это всё вопрос диалога. Но бывают ситуации, когда девелопер идет на диалог. Так случилось на одном проектов бюро WALL – это 17 вилл на Долгоруковской улице, нам повезло, и мы убедили застройщика, что малоэтажная 2-3 этажная застройка – это лучшее решение. Также не стоит забывать, что при строительстве высоких домов девелопер сильно экономит на коммуникациях, это дорогая вещь.

При проектировании жилых районов есть некое противоречие – с одной стороны мы хотим, чтобы города были компактными, с хорошей транспортной доступностью, чтобы быстро можно было добраться из точки «А» в точку «Б», но одновременно многие горожане хотят жить в малоэтажных домах с низкой плотностью застройки. Здесь важно понимать, что если ты делаешь малоэтажную застройку, то необходимо использовать больше территорий, чтобы иметь те же экономические показатели, что и при возведении высотных домов или делать застройку плотнее.  Но есть нормы инсоляции, пожарной безопасности и другие аспекты, которые нельзя не учитывать. Поэтому, если мы хотим, чтобы города были компактными – нам высотная застройка просто необходима.

Важно сказать и о самом подходе к проектированию районов – он меняется. Уже давно во всех развитых странах перешли он генплана к мастер-плану, когда учитываются мнения и интересы всех пользователей территории: города, застройщика, экспертов, и конечно, горожан. Сейчас генплан фактически представляет собой карту границ населенных пунктов, с планируемым размещением объектов. Генплан не учитывает такие факторы, как развитие транспортной инфраструктуры, общественных пространств, необходимость реконструкции центральных и периферийных районов. Планирование территории делается без интереса будущего оператора, а когда у проекта появляется девелопер, происходит недопонимание, так как чаще всего проект, который был сделан изначально рассчитывал меньшие площади и объемы строительства. В итоге мы получаем застроенные районы, из которых физически невозможно выехать, не хватает дорог, общественного транспорта, благоустройства. Темпы строительства общественных пространств просто не успевают за скоростью возведения домов девелоперами.

Мастер-план же тесно связан со стратегиями социального и экономического развития и дает четкое понимание, каким будет конкретный район и город в целом. А главное в ходе работы обязательно идет коммуникация на всех этапах, а не только на заключительном. Именно такой подход отлично подходит для работы с уже существующими районами, позволяет поставить конкретные задачи и постепенно решать их. Да, мастер-план - это длительный процесс, но ситуация в мире показывает, что это решение наиболее эффективно. Сейчас города России, такие как Казань и Нижний Новгород уже делают шаги на переход мастер-планированию - и это отличный пример для Москвы!

Рубен Аракелян. Сооснователь и руководитель архитектурного бюро WALL