Ипотека и льготы – возможно ли закрыть финансовую брешь в бюджете?

Не секрет, что задача по снижению ставок носит приоритетный характер для государства. На самом высшем уровне не раз поднимался вопрос о том, что стоимость кредитов в России слишком велика и находится в большом отрыве от европейского уровня. Однако реалии сегодняшнего дня отличаются от тех, что были несколько лет назад. Достаточно вспомнить, что еще не так давно банки выдавали кредиты под 12-14%, а в кризисном 2014 году, когда ключевая ставка подскочила до 17%, ипотека и вовсе достигла своего максимума. Спасением для отрасли на тот момент стало госсубсидирование, которое вернуло рынок в рабочее русло.

На сегодняшний день минимальные ставки по ипотеке, в рамках стандартных ипотечных продуктов от банков,  достигли 7,85%. Это настоящий прорыв, учитывая ситуацию на 2014-2015 годы и раньше. Данным предложением могут воспользоваться заемщики с крупной суммой кредита, но и «небольшая» ипотека предоставляется на привлекательных условиях. Во второй половине 2019 года наблюдалось несколько волн снижения ипотечных ставок, и это было связано с контролем инфляционных процессов. Устойчивость в финансовом секторе позволила вновь проводить политику поступательного снижения ключевой ставки, и сейчас она составляет 6,25%. Напомним, что понижение, которое развивалось 2018 году, получило обратную динамику на фоне новостей об увеличении НДС и прочих событий экономического и политического характера.

Банки, соревнуясь между собой за потребителя, нащупывают предельно низкое значение ставки. Однако возможности заемщиков не упираются только в стандартные ипотечные программы, и речь идет, прежде всего, о государственной поддержке в данном секторе. Опыт госсубсидирования оказался настолько удачным, что власти решили вернуться к этому инструменту и распространить его на семейных покупателей. По этой программе ставки находятся ниже рынка и практически сопоставимы с европейским уровнем. Реалии сегодняшнего дня – льготный кредит от 4,5%. Он доступен в том случае, если второй/последующий ребенок родился в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. Нельзя не отметить, что программа совершенствуется, и её возможности за последнее время  стали шире. Льготная ставка не ограничена 3 и 5 годами, как было изначально,  а фиксируется на весь срок кредита. Также расширен перечень тех, кто имеет право на льготу. В их числе теперь – семьи, имеющие ребенка с диагностированной инвалидностью.

Семейная ипотека совместима с другими форматами поддержки от государства. Покупатели, у которых есть материнский капитал, могут использовать данные средства для полной или частичной оплаты первоначального взноса. На сегодняшний день сумма сертификата составляет 466,6 тыс. рублей, что является хорошим подспорьем при решении жилищных вопросов. Другой вариант использования денежных средств – погашение уже взятого кредита, но при этом нельзя забывать, что данная программа требует наделения долями всех членов семьи после выплаты ипотеки в течение 6 месяцев.

Государство предлагает множество интересных программ для заемщиков, и среди ключевых – ипотека для военнослужащих. На особых условиях можно стать владельцем квартиры как на вторичном, так и на первичном рынке. Государство помогает накопить на первоначальный взнос (ежегодные взносы для участников программы), а также оплачивать ежемесячные платежи. Кроме того, нельзя не отметить «точечные» улучшения законодательного характера, которые имеют отношение к рынку ипотеки. Одним из ключевых событий этого года стал ввод ипотечных каникул  как обязательного права заемщиков,  имеющих проблемы с погашением долга.

Рынок ипотеки развивается в разных направлениях, поэтому обзор возможностей был бы неполным без упоминания совместных программ девелоперов и банков. Речь идет о тех случаях, когда застройщик предлагает коммерческое  субсидирование и «конвертирует» скидку по квартире в сниженную ипотечную ставку. Например, от 6,5% в партнерстве со Сбербанком.

Ставки могут быть ниже рынка, даже если заемщик не рассчитывает на льготы от государства. Но являются ли те же 6,25% предельным значением для таких клиентов? Во-первых, в партнерстве с банком возможны разные условия. Во-вторых, трансформация рынка и уход в эскроу-счета открывает дополнительные возможности для покупателей квартир. Речь идет о заемщиках, оформляющих кредит в том же банке, с которым застройщик заключил договор о проектном финансировании. Аккумулирование денежных потоков в одном месте является выгодным условием для банков и дает почву для разработки льготного кредитования. Сбербанк уже анонсировал комплексное предложение для застройщиков, позволяющее снизить ставку по ипотеке до 1%. Насколько оно распространится, покажет время. При этом возможности заемщиков, приобретающих квартиры по эскроу, не ограничены только данным форматом ипотеки. Вполне реален и другой подход, подразумевающий выдачу кредита частями.

Например, сначала 30%, а после ввода дома в эксплуатацию - остальные 70%. Суть в том, что заемщик снижает размер выплат на время строительства дома (то есть размещения денег на эскроу) и несет меньшие финансовые риски.  Как только дом готов, выдается вторая часть кредита и пересчитывается ежемесячный платеж уже от всей суммы задолженности. Подобная программа способна простимулировать покупателей, снимающих квартиру и не имеющих возможности одновременно вносить несколько крупных платежей. Однако есть  и свои сложности.

Условия проектного финансирования предполагают снижение ставки по нему, если застройщик активно «наполняет» эскроу-счета. Если заемщики начнут получать ипотеку частями, то количество средств на эскроу будет расти не так быстро. Соответственно, застройщик станет платить банку максимальный процент по кредиту, так как ипотечных покупателей большинство. Но это не значит, что у данной программы совсем мало шансов на реализацию. Скорее всего, крупные компании смогут предложить данный продукт.

В завершение хотелось бы отметить, что перспективы ближайших лет будут связаны с поиском компромиссов между интересами банков, дольщиков и девелоперских компании. Уже  через 1,5-2 года основной объем рынка будет реализовываться с эскроу-счетами, и мы увидим, какие разработки станут актуальными, и какие из них покажут свою «нежизнеспособность».

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»