Анна Соколова: "В 2018 году мы запустим пять новых проектов"

В 2017 году ГК «Инград» вывела на рынок рекордное количество новых жилых проектов. О планах компании на следующий год и об изменении правил игры на рынке недвижимости информационному порталу Urbanus.ru рассказала Анна Соколова, руководитель управления по стратегии и маркетингу ГК «Инград».

Анна, у ГК «Инград» представлена вся линейка продуктов - от комфорт- до бизнес-класса и в разных локациях (как Москва, так и МО). На Ваш взгляд, какой сегмент чувствует себя лучше сейчас?

На первичном рынке Москвы традиционно наиболее устойчивым является массовый сегмент. В 2017 году, несмотря на ощутимый рост предложения (+17% с начала года), он показал положительную ценовую динамику, прибавив 2% и достигнув отметки в 150 тыс. руб./ кв. м. В текущем году в старых границах Москвы на долю новостроек массового сегмента приходилось порядка 70% всех зарегистрированных ДДУ. Основной козырь проектов эконом- и комфорт-класса – их сравнительная бюджетность. Сегодня в пределах МКАД можно приобрести квартиру стоимостью до 3 млн руб., хотя еще 3-4 года назад такое было сложно даже представить. Также серьезным подспорьем для новостроек массового сегмента стала ипотека, с привлечением которой заключается более половины сделок в сегменте. Ставки в 2017 году достигли рекордно низкого уровня, многие застройщики кооперируются с банками, предлагая специальные, еще более выгодные условия. Так, в новостройках компании «Инград» можно взять ипотеку под 6% на первый год, а базовая ставка от ведущих банков не превышает 10%.

Стабильный спрос на бюджетные Баркли» и Capital Group, которые ранее специализировались на реализации проектов бизнес- и элитного сегментов, однако сегодня с успехом строят и продают жилье комфорт-класса в старой и Новой Москве. По тому же пути в 2018 году пойдет и «Донстрой-Инвест», который уже объявил о планах впервые вывести на рынок несколько низкобюджетных проектов. Пересматривают концепции в пользу более доступного жилья и другие застройщики. В результате объем предложения на первичном рынке жилья эконом- и комфорт-класса постоянно растет. Если в конце прошлого года по числу экспонируемых квартир он занимал чуть больше трети рынка, то сегодня его доля перевалила за 40% и продолжает увеличиваться. Конкуренция в сегменте постоянно обостряется и не дает вырасти ценам. Для девелопера такая ситуация не слишком комфортна, поскольку ограничивает его доходность. Бизнес-класс в этом смысле строить более выгодно, ведь цены в сегменте выше, а конкуренция ниже.

Что касается Московской области - здесь тоже все не так плохо. В 2017 году спрос стабилизировался, и отток покупателей в Москву замедлился. По-прежнему на регион приходится значительное число сделок (около 8 тыс. ДДУ в месяц), причем почти все они – в ближайшем поясе Подмосковья (до 15 км от МКАД). Новостройки МО постепенно возвращают себе ценовое преимущество, бюджет покупки здесь опустился до 1,5 млн руб. в близких к Москве проектах. Более доступная стоимость квартир обеспечивает крупным подмосковным жилым комплексам с оптимальным сочетанием «цена-качество» более высокие темпы продаж, чем в московских объектах. 

Растет привлекательность Новой Москвы. Сегодня на нее приходится почти 40% от всех регистрируемых в Москве ДДУ. Основным драйвером повышения интереса со стороны покупателей и девелоперов стало бурное развитие транспортной и социальной инфраструктуры, и, в первую очередь, - открытие на присоединенных территориях первых станций метро.

Конкуренция на рынке довольно большая, как вы работаете с продуктом, чтобы отстроиться от конкурентов?

Тщательная работа с продуктом ведется на протяжении всего жизненного цикла проекта. В первую очередь необходимо правильно подобрать участок для строительства: важна транспортная доступность, окружение и видовые характеристики. Затем проводится кропотливая работа по разработке концепции будущего комплекса. На этом этапе важно сформировать профессиональную команду, привлечь успешных и хорошо зарекомендовавших себя архитекторов, проектировщиков и дизайнеров. Мы постоянно изучаем конъюнктуру рынка, мониторим покупательские предпочтения в зависимости от сегментов и локаций. Во многом проводимые исследования ложатся в основу разрабатываемых концепций. Важно получить действительно конкурентоспособный продукт, а для этого необходимо принимать во внимание множество факторов: архитектура должна быть запоминающейся и индивидуальной, фасады – привлекательными и соответствующими современным архитектурным тенденциям и предпочтениям целевой аудитории. Все больше внимания приходится уделять отделке мест общего пользования, благоустройству территории и созданию максимально комфортного внутридворового пространства. В доме должно быть предусмотрено все для комфортной жизни: от колясочных и консьержа до полноценной инфраструктуры на первых этажах. Много внимания уделяется безопасности и созданию комфортной среды для детей и людей с ограниченными физическими возможностями. Современные покупатели становятся все более требовательными и все чаще обращают внимание на внутреннее наполнение проекта, во многом именно по этому критерию выбирая из того разнообразия новостроек, которое предлагает рынок. 

Отдельное внимание уделяется квартирографии, она должна быть разнообразной и отражать реалии спроса. Для расширения продуктовой линейки в наших проектах предлагаются квартиры-студии, жилье с предчистовой и чистовой отделкой, квартиры с террасами и каминами, а также другими интересными улучшениями. Чтобы понимать, что именно ищет реальный потенциальный покупатель, проводится анкетирование людей, которые приходят в наши офисы продаж.

Также мы следим за всеми тенденциями российского и зарубежного рынка, стараясь аккумулировать позитивный опыт. Так, в наших проектах появилось панорамное остекление, концепция «двор без машин», квартиры с окнами в ванной комнате, кладовые.

Очень важным этапом работы с продуктом является разработка ценообразования. Во многом именно это определяет конкурентоспособность проекта. Даже качественный ЖК не будет пользоваться спросом, если цены в нем не соответствуют реалиям и ожиданиям. Здесь мы стараемся максимально полно изучить рынок, достоинства и недостатки конкурентов, чтобы адекватно оценить свой проект. Сам процесс реализации находится под постоянным контролем, разрабатываются максимально гибкие условия для клиентов: разные варианты рассрочек и ипотеки, постоянно обновляемые акции и скидки, к каждому покупателю – персональный подход.

Вы утверждаете, что в ваших объектах продуманная квартирография как для покупателя, так и для девелопера. Расскажите, как этого достигаете?

Для разработки квартирографии максимально тщательно изучается спрос в локации и на рынке в целом. Мы выделяем, квартиры каких типов и площадей пользуются популярностью у покупателей, что именно они ищут и с наибольшей вероятностью купят. Для этого также проводятся опросы тех, кто приходит в наши офисы продаж, чтобы понимать, на приобретение какой квартиры они настроены. Дальше начинается плотная совместная работа с архитекторами и проектировщиками. Мы стараемся выбирать лучших, тех, в чьем портфолио уже есть успешные проекты похожего профиля. Нужная квартирография закладывается в техническое задание и в дальнейшем постоянно корректируется в зависимости от параметров зданий и особенностей видовых характеристик, а также от меняющейся конъюнктуры рынка. Ну и, наконец, девелопер осуществляет постоянный надзор за тем, чтобы конечный продукт полностью соответствовал проекту и в результате получилось именно то, что будет востребовано и интересно для целевой аудитории.

Вы - один из тех девелоперов, которые в ранних проектах не предлагали квартиры с отделкой - в ваших ЖК до сих пор превалируют квадратные метры в бетоне. Поделитесь вашими соображениями, почему так, и не планируете ли во всех ваших проектах внедрить доп. опцию по предоставлению отделки?

Действительно, раньше в большинстве наших проектов предлагались квартиры без отделки. Однако рынок постоянно меняется, конкуренция усиливается, застройщики ищут все новые пути привлечения покупателей. Наличие в проекте квартир с готовым ремонтом – один из таких путей, выросший в серьезное конкурентное преимущество. Жилье с отделкой получает все большую популярность среди клиентов, поскольку позволяет экономить временные и финансовые ресурсы, въехать в свою квартиру сразу после получения ключей и «заложить» стоимость ремонта в ипотеку.

Именно поэтому с недавнего времени наша компания начала предлагать покупателям жилье с ремонтом практически во всех своих проектах. Более того, мы пошли еще дальше и запроектировали не только квартиры с готовым качественным ремонтом (ЖК «Михайлова, 31», «Лесопарковый», «Филатов Луг», «Новое Медведково» и «Новое Пушкино»), но и отделку white box, которая, с одной стороны, позволяет серьезно экономить средства и время, но, с другой, дает возможность покупателям полностью реализовать свои дизайнерские задумки. Отделка white box, или, другими словами, предчистовая отделка, предполагает выполнение всех основных «грязных» работ: устройство перегородок, полную подготовку полов, стен и потолка, а также устройство коммуникаций вплоть до монтажа розеток. Покупателю остается только выбрать обои и напольное покрытие, приобрести сантехнику и мебель по своему вкусу. Такой вариант отделки предлагается не только в ЖК комфорт-класса «Лесопарковый» и «Филатов Луг», но и в проектах бизнес-класса «Новочеремушкинская, 17» и «Серебряный Парк». Следует сказать, что для бизнес-сегмента квартиры с отделкой white box – продукт уникальный и на рынке практически не представленный.

Что же касается готовой отделки, здесь было разработано 2 варианта дизайнерских решений – «Оникс» и «Аквамарин». Они отличаются колористикой, чтобы каждый смог найти цветовое сочетание по душе. В квартире выполняются все отделочные работы, в том числе установка сантехники, межкомнатные дверей, розеток и даже дверного звонка. Применяются качественные материалы и изделия, так что покупатель сразу после получения ключей сможет въехать в новое жилье с современным дизайнерским ремонтом.

Расскажите, как за год у вас изменилось ценообразование в проектах (можно привести пример из разных локаций и разных классов)?

В этом году высокая конкуренция на рынке новостроек ограничивала рост цен, но положительную ценовую динамику показали все наши проекты. Например, в ЖК комфорт-класса «Михайлова, 31», который расположен рядом с метро «Рязанский проспект», средняя цена прибавила 6%, при этом бюджет покупки остается доступным – от 4,6 млн руб. В нашем московском проекте бизнес-класса – ЖК «Вавилова, 69А» - рост цены был более скромным – 2% с начала года, во многом это связано с ограниченностью спроса в высокобюджетном сегменте и высокой конкуренцией в локации. Зато наш новый проект бизнес-класса – ЖК «Новочеремушкинская, 17» в ЮЗАО – показал с начала продаж в сентябре 2017 года рост цен на уровне 10-15% в зависимости от квартиры. Дело в том, что мы изначально установили в проекте на старте продаж демократичное ценообразование, чтобы привлечь покупателей. И такая тактика себя оправдала, сейчас комплекс показывает высокую динамику продаж несмотря на активный рост цен.

Что касается подмосковных проектов, то и здесь их успешность и востребованность у покупателей способствовали росту цен. В микрорайоне «Новое Медведково» в Мытищах и микрорайоне «Новое Пушкино» ценовой уровень в среднем поднялся на 6%. При этом «Инград» постоянно поддерживает достаточный объем предложения и привлекательный уровень цен, выводя новые корпуса. Так, квартиру в Мытищах можно купить за 2 млн руб., а в Пушкино – за 1,9 млн руб. При этом оба комплекса - качественные и современные монолитные новостройки с полноценной уже функционирующей инфраструктурой.

Планируются ли у вас предновогодние скидки, и в каких объемах (минимальный и максимальный % и в каких проектах)?

В этом году мы приняли решение начать сезон предновогодних скидок еще в ноябре, чтобы у покупателей было время сделать осознанный выбор без спешки. 

В ЖК «Петра Алексеева, 12А» мы предлагаем скидки от 10% до 15%, кроме того, к некоторым квартирам в подарок прилагается машино-место. В ЖК «Михайлова, 31» и «Новое Медведково» предновогодний дисконт составляет 5-10%, в ЖК «Вавилова, 69А» - от 5 до 15%, а в «Новом Пушкино» - от 3 до 7%. Самые весомые скидки мы предлагаем в ЖК Vesna – от 2 до 20% по выделенному пулу квартир.

Можно услышать Ваше персональное мнение о грядущих изменениях на рынке недвижимости - переход от долевого строительства к проектному финансированию. Это как-то отразится на вас?

Безусловно, грядущие изменения правил игры будут глобальными и затронут всех игроков рынка. Во-первых, они уже в ближайшем будущем приведут к резкому повышению девелоперской активности.  Мы прогнозируем, что в 1-й половине 2018 года на рынок выйдет большое число новых проектов, что приведет к росту объема предложения и усилению конкуренции. Во-вторых, после перехода к проектному финансированию есть вероятность, что вырастет себестоимость проектов, поскольку теперь в нее будут заложены также заемные средства, которые девелопер будет выплачивать банку. Девелоперы будут подстраиваться под новые условия, выживут сильнейшие, те, кто сможет максимально быстро и эффективно изменить свои схемы работы, адаптируя их под новые реалии.

Можно прогнозировать, что после перехода на проектное финансирование доля квартир с отделкой на рынке достигнет 80%, поскольку именно такое жилье станет приоритетным для покупателя. Квартиры без отделки сохранятся только как возможность установить более доступные цены. 

Есть для девелоперов в грядущих изменениях и положительные стороны. Новостройки избавятся от своего основного недостатка – риска недостроя. В результате на рынок готовой первичной недвижимости придут покупатели со вторичного рынка, для которых полная готовность и надежность проекта – ключевые факторы принятия решения. Первичное жилье станет более привлекательным, поскольку новые современные здания априори будут обладать более высокими качественными характеристиками, чем аналоги, построенные раньше даже на 3-5 лет. Таким образом, застройщики смогут рассчитывать на значительную долю покупателей «вторички», которую, в свою очередь, ожидает серьезное снижение спроса.

Расскажите о новых проектах компании?

Девелоперская компания «Инград» в 2017 году совершила мощный прорыв, представив рынку сразу 5 новых проектов, причем 3 из них были выведены в продажу в последнем квартале. Речь идет о ЖК «Серебряный Парк», «Лесопарковый» и «Филатов Луг».

Первый из перечисленных – ЖК «Серебряный Парк» - современный жилой комплекс бизнес-класса, расположенный в престижном районе Хорошево-Мневники на северо-западе Москвы. Всего в рамках проекта планируется возведение 6 корпусов. Общая площадь проекта 125,6 тыс. кв. м. Поблизости от комплекса расположены памятник природы регионального значения «Серебряный бор» и Большой Строгинский затон, доступна станция метро «Октябрьское Поле», а в 2019 году откроется еще одна – «ул. Народного Ополчения». ЖК «Серебряный Парк» отличает уникальная архитектура от бюро SPEECH, наличие полноценной собственной инфраструктуры, концепция «двор без машин», дизайнерская отделка входных групп и ландшафтный дизайн внутридворового пространства. В комплексе запроектированы квартиры площадью от 47 до 145 кв. м, в том числе нетиповые форматы – квартиры с террасами и каминами, с окнами в ванной комнате, пентхаусы. Жилье полностью соответствует современным представлениям о бизнес-классе: это и высокие потолки (от 3,1 м), и панорамное остекление, и полная безопасность внутри комплекса. Сейчас в продаже представлено 3 корпуса со сроком ввода в 1 кв. 2020 года, причем в одном из них можно приобрести квартиру с отделкой white box. Бюджет покупки стартует с 8,6 млн руб., что, учитывая расположение и качественные характеристики проекта, можно считать весьма привлекательным предложением. В дальнейшем покупателям будут предлагаться места в подземном паркинге и кладовые помещения.

Второй новый московский проект – ЖК «Лесопарковый» - расположен на юге столицы буквально в 3 минутах ходьбы от метро «Лесопарковая». Он относится к комфорт-классу и состоит из 7 корпусов. Общая площадь проекта 121 тыс. кв. м. Вплотную к комплексу подступает Битцевский парк, многие квартиры будут иметь вид на одну из крупнейших московских зеленых зон. Также следует сказать о современной архитектуре ЖК «Лесопарковый», фасад будет выполнен из клинкерного кирпича с орнаментальными вставками, а входные группы отделаны по индивидуальному дизайнерскому проекту. Еще одной изюминкой проекта станут закрытые и свободные от машин зеленые дворы, соединенные пешеходным бульваром, который огибает всё пространство и связывает различные рекреационные площадки. В составе ЖК «Лесопарковый» запроектирована вся необходимая для комфортной жизни инфраструктура: школа, детский сад, медцентр, кафе, развивающий детский центр с секциями, магазины и другие объекты. Само жилье также отличается высоким качеством исполнения: почти трехметровые потолки, повышенная площадь остекления, по 1-2 лоджии в каждой квартире. Причем можно приобрести квартиры без ремонта, с отделкой white box и полноценным чистовым ремонтом. Диапазон площадей – от 21 до 89 кв. м, минимальная стоимость квартиры на этапе предварительного бронирования – 2,9 млн руб., это одно из самых доступных предложений на московском рынке. Срок сдачи корпусов в продаже – 4 кв. 2019 – 2 кв. 2020 гг. В дальнейшем планируется продавать машино-места и кладовые в подземном паркинге.

Наконец, ЖК «Филатов Луг» - первый для компании «Инград» проект в Новой Москве. Мы считаем эту территорию весьма перспективной, поскольку ТиНАО сегодня активно развивается, прирастая транспортной и социальной инфраструктурой с завидной скоростью. Жизнь здесь становится все комфортней, а дорога до работы – короче. Уже сейчас от ЖК «Филатов Луг» до метро «Саларьево» можно доехать на автобусе за 10 минут, а в 2019 году в пешеходной доступности появится одноименная с комплексом станция метро. Общая площадь строительства - почти 405 тыс. кв. м. Причем в состав проекта входят не только жилые корпуса комфорт-класса, но и детские сады, школа, магазины, аптеки и другие необходимые объекты инфраструктуры. Основным элементом оформления фасадов были выбраны картины Сергея Чобана и Алексея Ильина ведущего российского архитектурного бюро SPEECH. Также в ЖК «Филатов Луг» предусмотрены дворы без машин и дизайнерская отделка входных групп. Покупателей порадуют высокие потолки и наличие многоуровневого паркинга. В продаже будут представлены квартиры от 29 до 84 кв. м, многие из них имеют виды на Ульяновский лесопарк. Сейчас можно приобрести жилье двух степеней готовности: предчистовая отделка white box и полноценный качественный чистовой ремонт. Стоимость квартир сейчас, пока ведется предварительное бронирование, стартует с 2,4 млн руб. ЖК «Филатов Луг» - хороший выбор не только для тех, кто хочет приобрести комфортное жилье для себя и своей семьи, но и для людей, желающих выгодно вложить сбережения. На начальном этапе цены весьма демократичны, но в дальнейшем, по мере развития территории Новой Москвы и появления станции метро, они покажут хороший прирост.

Также стоит сказать, что в грядущем году мы готовим к выходу еще 5 проектов, а также продолжим выводить на рынок новые корпуса в уже реализуемых комплексах. Это позволит компании «Инград» войти в число лидеров среди застройщиков Московского региона.

Что будет со спросом и ценами на недвижимость в 2018-2019 гг?

Состояние рынка новостроек в 2018-2019 году будет сильно зависеть от того, как и насколько изменятся правила игры. Если мы действительно осуществим переход к проектному финансированию в том виде, в котором об этом сейчас говорят, не исключен определенный рост цен на недвижимость, но до окончательного принятия нового механизма говорить об это преждевременно. Однако при любом раскладе именно сейчас можно констатировать максимально низкие цены за квадратный метр жилой недвижимости, и по мере роста рынка и улучшения экономической ситуации, будут расти и цены на жилье. При этом, если вернуться к проектному финансированию, спрос на новостройки должен вырасти за счет притока покупателей со вторичного рынка, для которых готовность жилья и малый риск при покупке являются решающими факторами принятия решения. Для адаптации игроков к новым реалиям рынка потребуется определенное время. Соответственно в краткосрочной перспективе (вторая половина 2018г.-2019г.) следует ожидать падение темпов вывода новых проектов. В целом данные изменения приведут к укрупнению игроков и уходу из отрасли небольших компаний.