Майкл Бьёрклунд: "Мы активно ищем новые участки"

Концентрация на реализации в Санкт-Петербурге проектов сегментов«комфорт плюс» и «бизнес» позволит шведской строительной компании Bonava более полно отвечать на ожидания разных клиентских групп, а также увеличить долю прибыли российского подразделения в общем объеме, говорит Майкл Бьерклунд, председатель совета директоров ООО «Бонава Санкт-Петербург».

Ваша компания планирует сфокусироваться на строительстве жилья сегментов «бизнес» и «комфорт плюс». Чем обусловлен этот переход?

Самое простое объяснение состоит в том, что нам было нелегкоподдерживать уровень прибыльности в эконом-сегменте.Чтобы уметь развиваться при нынешнем уровне конкуренции в эконом-классе, вы должны либо строить больше, либо строить очень быстро, что увеличивает уровень рисков в Санкт-Петербурге в сравнении с другими рынками, на которых мы работаем. Кроме того, в сегменте «бизнес» нам проще удовлетворять запросы наших клиентов.

Сейчас многие застройщики в преддверии изменений в 214-ФЗ стараются приобрести как можно больше земли и получить как можно больше разрешений на строительство. Как готовится к законодательным новшествам Bonava?

Одно из краткосрочных решений – оценить те участки, которые у нас уже есть, и удостовериться, что разрешения на строительство на них будут получены. Мы сейчас также активно ищем новые земельные участки – площадью до 2 га, в шаговой доступности от станций метро –и стараемся понять, как поправки в закон могут повлиять на строительство, на работу с большими участками. Пока это не совсем очевидно.

Если проанализировать тренды, характерные для европейских стран, где присутствует Bonava, то это профессиональное развитие территории. Процесс урбанизации требует концепцииразвития не столько земельного участка, сколько всей территории вокруг. И мы надеемся, что новое российское законодательство не окажет негативного влияния на этот тренд. Хотя, разумеется, на практике все усложняется, если нужно разделить один участок на несколько и к каждому подвести дорогу, обеспечить будущих жителей социальными объектами и т.д. Надеемся, что в переговорах со всеми заинтересованными сторонами мы выработаем механизмы для дальнейшего комплексного развития территории. Для нас это очень актуально, поскольку на участке под проект Magnifika планируется построить 140 тыс. кв. м жилья.

Magnifika Lifestyle

MagnifikaResidence

У нас также есть участок на набережной реки Карповка, и сейчас активно рассматриваем разные варианты работы с ним вплоть до продажи, поскольку на нем может быть построено только элитное жилье, а этот сегмент для Bonava, напомню,не является стратегическим. Надо сказать, что и в других странах, где работает наша группа, было продано несколько участков под элитную застройку.

Какой может быть цена вашего участка на углу набережной Карповки и Каменноостровского проспекта?

Могу только сказать, что вряд ли получится продать с прибылью. Один из уроков, которые мы для себя извлекли, - вы инвестируете очень много ресурсов в процесс планирования и проектирования, а потенциальный клиент платить за это обычно не готов. С другой стороны, когда мы ищем земельные участки, нам также не очень интересны участки с заранее согласованной документацией.

Президент России Владимир Путин заявил о том, что вообще нужно отходить от схем долевого участия. Насколько это будет серьезным потрясением для рынка? Сильно ли скажется отказ от привлечения средств дольщиков, в частности, на вашей компании?

Территория присутствия Bonava- 23 города ввосьми странах. Как показывает практика, варианты финансирования могут быть разными; основной вопрос в эффективности и затратах. Мы больше всего опасаемся, что в итоге вырастут наши издержки, которые, естественно, отразятся на покупателе.

Мы понимаем, что у этого закона – цель защитить конечного потребителя. Но если результат таков, что потребителю придется больше заплатить за дом, было ли это действительно целью?

И, конечно, для нас вопрос – как эти новшества должны работать. Похоже на то, что основную роль в процессе придется играть банкам, которые смогут аккумулировать средства потребителей на этапе строительства. Ноостается много неясностей: каков механизм доступа к этому финансированию, каков уровень администрирования процесса, как будет финансироваться приобретение участков и т. д.

С глобальной точки зрения у нас хорошая позиция, потому что Bonava - компания, у которой нет долгов. Я надеюсь, что финансово стабильная позиция нашей группы позволит нам найти оптимальное решение. Но чего нам не хватает на рынке России, так это профессиональных инвесторов.

Стратегия Bonava такова, что 70% жилья мы строим для конечного потребителя, а 30% - для компаний, приобретающих жилье. Обычно такие компании сразу платят нам и за участок, которым мы владеем, и за строительство. Поэтому мы активно ищем профессиональных инвесторов. Зарубежные инвесторы сейчас неохотно участвуют в жилищных проектах в России из-за неясной динамики курса основных валют, иначе финские компании были бы более активны на этом рынке. Но где же российский капитал? К примеру, пенсионный, который можно инвестировать, в том числе, в строительство.

Многие петербургские застройщики говорят, что с середины осени начался рост продажпосле падения в первом полугодии. Увидели ли вы эту тенденцию? И с чем она связана?

Причин несколько, но я бы выделил две. Первая– сокращение ставки по ипотечным кредитам. Вторая причина, в случае с нашей компанией, – ее реорганизация. Мы стали больше внимания уделять нуждам клиента и маркетинговой коммуникации.

Сейчас рядовой потребитель сталкивается с высоким уровнем информационного шума. Поэтому мы должны работать с нашим брендом, более точно попадать в целевые установки нашей потребительской аудитории. Сегодня продажи поддерживают маркетинг, тогда как год-два назад маркетинг поддерживал продажи. Для нас это серьезные изменения.

Какие объемы жилья Bonavaрассчитывает ввести в Санкт-Петербурге и Ленинградской области по итогам нынешнего года? И какие планы на 2018 год?

Мы уже ввели в эксплуатацию вторую очередь SkandiKlubb, нашего проекта на Петроградской стороне, четвертую очередь GronaLund во Всеволожске – это примерно 44 тыс. кв. м. В следующем году показатель увеличится почти вдвое за счет новых очередей GronaLund, SkandiKlubb, а также ЖК Magnifika - всего порядка тысячи квартир, или примерно 60 тыс. кв. м.

ЖКGronaLund

А выходить в другие сегменты жилищного строительства или еще больше наращивать объемы ввода планируете?

Сейчас развиваемся в бизнес-сегменте, достаточно ограниченном в объемах. Но более прибыльным для нас является сегмент «комфорт». Поэтому хотелось бы серьезно расти именно в этой нише. Надеюсь, что через пять лет наши результаты удвоятся. Но способ достижения этих результатов вижу только в работе с затратами.

Думаю, у нас есть хорошая платформа для начала. На проекте ЖК «Эланд» в Мурино мы поняли, как эффективно строить жилье класса «масс-маркет», и планируем использовать хорошо себя зарекомендовавшие базисные стратегии при реализации других проектов, например, ЖКMagnifika вблизи станции метро «Новочеркасская».

В рамках этой локации мы предложим жилье и комфорт-класса, и бизнес-класса (ЖК Lifestyle и Residence соответственно). Это, с одной стороны, хороший способ более эффективно удовлетворить ожидания различных категорий потребителей, а с другой – сделать проект более прибыльным в целом. Поскольку объекты в сегменте «комфорт» позволяют получить меньшую норму прибыли, но быстрее продаются. И, напротив, проект бизнес-класса, как правило, более маржинальный, но с более длительным периодом экспозиции квартир. Посмотрим, как это будет работать. И чем более эффективной окажется эта схема, тем шире начнем ее применять.

Magnifika Lifestyle

Magnifika Residence