Защита добросовестного приобретателя недвижимости

 Неслучайно поэтому в случаи разнообразного мошенничества в этой сфере столь распространенны.

Недвижимость представлена сегодня широким спектром разнообразных зданий и сооружений. Здесь и коммерческие объекты -  магазины, рестораны, сауны, офисные здания и т.п, и частные - дома, квартиры, дачи, гаражи и т.д. На сегодняшний день недвижимость является одним из самых дорогих видов имущества. Неслучайно поэтому в случаи разнообразного мошенничества в этой сфере столь распространенны. 

Во всем мире такое понятие, как «защита добросовестного приобретателя» есть основа полноценного права собственности. В мировой практике, если гражданин или организация стали жертвой обмана или мошенничества, но полностью оплатили то или иное имущество, оно остается у них. В российском законодательстве ситуация до недавнего времени была иной. Еще несколько лет назад случаи, когда добросовестный приобретатель лишался и недвижимости, и денег, были отнюдь не редкими.  

В этой связи назрела необходимость принятия мер, которые бы обеспечивали защиту прав покупателя недвижимости. Обратимся к  мировому опыту. В разных странах эта проблема решается по-разному. Но, как правило, речь идет о страховании прав приобретателя имущества. Иногда (но значительно реже) головным гарантом выступает государство.

Пока российские законодатели рассматривают первый вариант. Поговаривают даже, что вслед за добровольным автострахованием введут обязательное страхование недвижимости. Однако в этом случае покупатель, помимо расходов на регистрацию сделки, должен будет нести также расходы на ее страхование. Кстати, именно такой механизм защиты прав покупателя недвижимости предусмотрен в США. Однако, что американцу хорошо, то русскому, как известно, не очень. Ведь, если в Америке стоимость страхового полиса колеблется в районе 0,3-1% от цены сделки, то в России это уже 5-6%.

Поэтому если даже ввести систему обязательного страхования сделок с недвижимым имуществом, скорее всего это приведет лишь к сознательному утаиванию сторонами суммы договора. А, следовательно, норма попросту не будет работать. 

Куда более, эффективным, на наш взгляд, является другой вариант развития событий, который предполагает, что гарантом соблюдения прав добросовестного приобретателя будет выступать государство.

Для этого необходимо, чтобы все процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним были максимально отработаны таким образом, чтобы свести к минимуму возможность мошенничества. Кроме того, необходимо предусмотреть возможность возмещения ущерба на случай, если избежать коллизии все же не удалось. Для этих целей необходимо из части регистрационных платежей сформировать специальный фонд. 

На наш взгляд для России более приемлем именно второй путь. И определенные шаги в этом направлении законодатель уже делает. Так, в частности на основании Постановления Конституционного Суда в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были внесении изменения, гарантирующие соблюдение прав добросовестного приобретателя недвижимости. Более того, законодатель предусмотрел, что в случае, если такое имущество все же будет истребовано, добросовестный приобретатель имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Правда, норма эта распространяется исключительно на сделки, которые были заключены после первого января 2005 года. Так что, полностью проблему она, увы, не решает.

Сделать в этой области предстоит еще немало. Пока же о своих правах приобретатели недвижимости должны позаботиться самостоятельно.