Обзор рынка московской элитной недвижимости. Апрель 2010

С начала 2010 года предложение квартир в элитном сегменте сократилось почти на 30% и на текущий момент его объем составляет не более 520 квартир (в домах высокой степени готовности). Определяющими тенденциями являются полностью восстановившийся спрос и растущее доверие покупателей к российской экономике, валюте и рынку недвижимости, а также незначительное количество новых проектов, вышедших на стадию продаж в январе–апреле этого года. Элитный рынок уже столкнулся с дефицитом, который ведет к росту цен в основных сегментах. Начиная с апреля, несколько ключевых масштабных проектов пересмотрели цены на 10–15% вверх.

До конца года мы ожидаем дальнейший рост стоимости московского элитного жилья — на 7–18% в зависимости от сегмента. Московское элитное жилье отличается значительной ценовой дифференциацией. В самом верхнем сегменте (бюджет от $10 млн. и выше) средняя цена достигла $31,1 тыс. за кв. м. по состоянию на конец апреля 2010 года; для новых квартир класса «премиум» в домах высокой степени готовности и на вторичном рынке — $25,4 тыс. за кв. м.; для крупных проектов с более длительным сроком строительства — $10,7 тыс. за кв. м. Большинство новых проектов, которые должны были выйти в 2009–2010 годах, пока остаются вне рынка и не поступили в продажу.  x plane 9

Несмотря на многообразие аналитики и исследований в сегменте московского премиального жилья, покупателю зачастую трудно ориентироваться в многочисленных оценках и прогнозах. Его может ввести в замешательство уровень, динамика и прогноз средних цен по рынку — слишком обобщенные показатели, не учитывающие ключевые характеристики предложения и спроса. чит отца

Эти цифры очень сильно варьируются в аналитических отчетах ведущих агентств, но при этом вряд ли могут дать представление клиенту, что, где и почем он может купить на столичном рынке элитной недвижимости. Московский элитный сегмент действительно очень дифференцирован: ценовое предложение начинается от $8 тыс. за кв. м (в ряде масштабных проектов с длительным сроком строительства) и доходит до $50 тыс. и выше — в суперпремиальных квартирах лучших клубных домов. В большинстве случаев элитные квартиры — это по-настоящему штучный товар, который к тому же характеризуется нарастающим дефицитом предложения. Поэтому при написании нашего регулярного обзора мы решили пойти другим путем: оттолкнуться от покупателя, его бюджета, предпочтений и склонности к риску. Для этого мы выделили три основных сегмента московского элитного жилья, сформированных с учетом этих факторов.

Top Prime

Это наиболее роскошный и дорогой сегмент, включающий квартиры с бюджетом от $10 млн. В каждом уважающем себя клубном доме столицы есть несколько предложений, которые попадают в эту категорию, отличаясь от общей массы площадью, дизайном и видовыми характеристиками. В острый кризисный период сделки с бюджетами такого размера были буквально наперечет, однако, в первом квартале ситуация изменилась и было зарегистрировано несколько крупных покупок, в том числе в новых жилых комплексах в районе Патриарших. В настоящий момент предложение квартир в самом верхнем сегменте не превышает 5% всего элитного рынка.

В апреле 2010 года средняя цена объектов данного сегмента составила $31,1 тыс. за кв. м. или $13,1 млн. за квартиру. До половины всех предложений этой категории находится в пределах «Золотой мили», еще четверть — в районе Патриарших и зоны Кремля. Сегмент самых дорогих квартир по-прежнему находится ниже пиковых докризисных значений (на 8–10%) и мы вряд ли увидим здесь бурный рост цен в ближайшее время. С другой стороны, количество предложений очень ограничено и вполне вероятно, что собственники могут отреагировать на рост спроса повышением цен.

Pure Prime

Включает в себя совокупное предложение новой элитной недвижимости в завершенных или близких к тому жилых комплексах, а также на вторичном рынке. Средняя цена для этого типа элитного жилья составляет около $25 тыс. за кв. м, а средняя сумма, которую придется выложить покупателю за элитную квартиру, превышает $4 млн. Основные районы включают Остоженку, Замоскворечье, район Патриарших и Тверской, Арбата и Плющихи. Мы наблюдаем серьезный дефицит предложения в этом сегменте. Так, у самих застройщиков осталось не более 200 квартир; остаток предложения (250–260 квартир) — это объекты вторичного рынка, которых тоже не так уж и много. Стоит отметить, что особо активно с рынка уходили наиболее ликвидные квартиры, так что оставшиеся предложения могут отличаться не самыми удачными планировками и видовыми характеристиками.

За первые четыре месяца 2010 года предложение в данном сегменте сократилось почти на 30%. Дисбаланс спроса и предложения толкает цены вверх: с начала года на объекты с примерно одинаковыми характеристиками рост цен составил 6,1%; до конца года мы ожидаем повышение еще на 7–10%.

Future Prime

Крупные проекты с комплексной застройкой территории вышли на рынок перед самым началом кризиса и, несмотря на огромные трудности, связанные с финансированием столь масштабных строек, формируют основной объем предложения на элитном рынке 2010 года. На сегодняшний день основные продажи в этом сегменте сосредоточены в нескольких проектах («Итальянский Квартал», «Четыре Солнца», «Трилогия» и др.) и в общем составляют до 700 квартир. Цены на предложения данного сегмента по-прежнему находятся существенно ниже докризисного уровня; долгое время в течение 2008–2009 гг. покупатели с осторожностью относились к проектам такого типа, несмотря на очень привлекательные цены. Ситуация изменилась в последние несколько месяцев: барьер недоверия был преодолен и значительное число квартир ушло с первичного рынка. Столь успешный результат уже привел к подорожанию жилой недвижимости в данном сегменте: основные проекты пересмотрели цены начиная с апреля на 10–15% в сторону повышения. Средняя цена на объекты, введение в эксплуатацию которых произойдет не ранее второй половины 2011 года, составляет $10, 7 тыс. за кв. м, а общий бюджет покупки — $1,2 млн.