Динамика индекса московской недвижимости MARPI (Неделя 25/01/10 – 31/01/10)

Рынок столичного жилья: текущая ситуация и дальнейшие перспективы


Цены на столичную недвижимость, рассчитанные через индекс MARPI, по итогам минувшей недели незначительно снизились в приделах 0,2%. При этом индекс несколько раз в ходе последних сессий тестировал рубеж в $3900 за метр, который в начале новой недели был преодолён. Ценообразующие факторы индекса вновь находятся под давлением – корректируются нефтяные котировки, снижается курс отечественной валюты. При этом мы по-прежнему склонны ожидать дальнейшего бокового тренда только в рамках уже более широкого диапазона. 
   

 

Изменение индекса MARPI (Moscow Average Realty Price Index)  в торговой платформе ITrader за минувшую неделю

 Технически индекс выглядит «перепроданным» (по индикатору RSI). Между тем другие осцилляторы по-прежнему свидетельствуют о сохранении нисходящей динамики. Ближайшая серьёзная поддержка по индексу находится в районе $3877.  

Говоря о фундаментальных факторах, можно выделить некоторые данные Росстата. В частности, по информации статистического ведомства, в 2009 году реальные располагаемые доходы населения выросли на 1,9%. При этом начисленная заработная плата (с учетом инфляции) снизилась по итогам года на 2,8%. Данные цифры интересны в контексте анализа платежеспособного спроса. С одной стороны, уровень благосостояния граждан страны в ушедшем году не значительно снизился, а значит надежды риэлторов на фактор «отложенного спроса», в целом оправданы. С другой, если сравнивать стоимость жилья в России с размером средней номинальной заработной платы, то выходит, что один квадратный метр жилой недвижимости обойдется среднестатистическому покупателю в две заработные платы. В столице разрыв еще более существенный (2,5-3 з/п за м2). Между тем, оптимальным соотношением в развитых государствах считается 1:1, т.е. когда средний ежемесячный доход гражданина соответствует стоимости одного квадратного метра жилья. Подобными дисбалансами, часто оперируют те эксперты, которые считают цены в столице необоснованно завышенными и несоответствующими реальному платежеспособному спросу, особенно в условиях низкой активности инвестиционных покупателей.       
Так или иначе в среднесрочной перспективе ключевым фактором определяющим динамику цен на жилье будет общая макроэкономическая ситуация в стране. Именно от нее будет зависеть динамика доходов граждан, доступность кредитных ресурсов, активность инвестиционного сектора и т.д. При этом учитывая инертность рынка недвижимости, ожидать какого-либо устойчивого тренда в ближайшие месяцы вряд ли стоит.

 

Изменение индекса MARPI (Moscow Average Realty Price Index) в 2009-10 гг.