Жилая недвижимость 2007: Рост на уровне инфляции

После бурного роста цен на городскую недвижимость в 2006 году, ситуацию на рынке в завершившемся 2007 году можно охарактеризовать как затишье. Ситуация с ценами стабилизировалась, но, если говорить в целом, нельзя сказать что рынок встал. Объемы строительства сохранились, даже немного превысили прошлогодние. Спрос также остался на высоком уровне. Urbanus.ru проанализировал тенденции 2007 года, а также, с помощью специалистов, сделал прогноз на будущий год.

Тенденции

2007 год оказался богат на события и новые тенденции. Во-первых, одной из главных тенденций года стала стабилизация роста цен. Если в 2006 году стоимость квадратного метра в новостройках столицы выросла в среднем на 70%, то в этом году, к декабрю, прирост составил 7,2%, что вполне укладывается в рамки инфляции. Если говорить о «вторичке», то прошлый год показал еще более стремительный рост чем на первичном рынке – чуть более 80%, но в этом году взлет цен также прекратился, сравнялся с новостройками и составил 7,3%. Если разбирать отдельно по сегментам, то тут стоит особо выделить элитное жилье. В отличие от эконом- и бизнес-класса, где рост цен был не столь существенен, «элитка» поднялась в среднем на 28% в первичной продаже и 11% на вторичном рынке. Во вторую очередь стоит отметить запрет на точечное строительство и последовавшее за этим сокращение количества стройплощадок в центральном округе столицы. Тут немаловажную роль сыграло принятие Градостроительного кодекса. «Особое внимание в документе уделено вопросу, касающемуся точечного строительства в пределах Москвы. Ему посвящена отдельная глава кодекса. После вступления ГК в силу в столице будет запрещено любое точечное строительство кроме возведения «стартовых» жилых домов (при сносе ветхого жилья), строительства на месте снесенного аварийного строения и строительства объектов социальной инфраструктуры – школы, детского сада или спортивно-оздоровительного комплекса», - говорит управляющий партнер компании Новое Качество ».

Предложение и спрос

Рассмотрим структуру предложения более подробно. Как уже было сказано выше, в настоящее время на первичном рынке наблюдается его существенное снижение. Если взять цифры по новостройкам Москвы , то картина выглядит следующим образом: в июле 2007 года в активной стадии продаж находилось 553 объекта, а к ноябрю эта цифра снизилась до 349. Аналитики Группы компаний «Пересвет-Групп» приводят следующие причины:

• принятие закона о запрете точечной застройки. Ввиду несоответствия федерального и местного законодательства многие компании были вынуждены заморозить свои проекты. В августе-сентябре с рынка было выведено более 100 строящихся объектов.
• дефицит свободных строительных площадок в Москве;
• снижение темпов строительства с середины 2005 года, в связи с вступлением в силу закона об участии в долевом строительстве 214-ФЗ и введением поправки в Земельный кодекс, касающийся обязательного проведения аукциона при распределении земельных участков.

«С марта 2007 года в Москве не проведено практически не одного конкурса на строительные площадки. И регламенты выделения земельных участков под строительство становятся все жестче на всей территории России. Таким образом, учитывая срок реализации девелоперских проектов в три года, можно прогнозировать только ужесточение дефицита жилья к 2010 году», - говорит Ольга Юматова, специалист информационно-аналитического отдела ЗАО « Пересвет-Инвест ».

На вторичном рынке жилья Москвы, как видно из графика, ситуация похожа: после пикового за последние несколько лет всплеска, к ноябрю количество предложений также снизилось.

Что касается элитного жилья, то тут обстановка более стабильная. Не смотря на то, что количество предложений уменьшилось по сравнению с 2006 годом, рынок элитки по-прежнему остается насыщенным. В течение всего года на рынке было представлено 43 объекта, из которых 6 ушло на вторичный рынок. Таким образом, по итогам 4 квартала в ЦАО насчитывалось 37 элитных новостроек, в 26 из них велись продажи. «Количество квартир составляет около 2,7 тыс. в строящихся домах, из них в продаже находится порядка 1 тыс. квартир. Общая площадь строящихся объектов жилой элитной недвижимости на конец 2007 года составляет чуть более 480 тыс. кв. м.», - говорит Уфимцев.

Не смотря на снижение предложения, спрос в 2007 году показывал довольно высокую активность. В начале года ситуацию можно было охарактеризовать как «затишье», однако с июля 2007 года рынок начал активизироваться. «По большей части это было связано с превращением отложенного спроса в реальный. Продолжительное и безрезультатное ожидание обвала цен привело к тому, что люди, уставшие откладывать решение своих жилищных вопросов, начали покупать квартиры. Индекс потребительской активности продолжает расти, и в октябре его значение почти в два раза превысило значение января», - так объясняет ситуацию управляющий партнер компании «МИЭЛЬ- Новостройки » Наталия Тихоновская. Наибольший спрос по-прежнему отмечается в эконом-классе, на небольшие по площади квартиры. Причем, в этом сегменте, спрос превышает предложение, что провоцирует рост цен и вынуждает часть покупателей присматриваться к новостройкам Подмосковья. В высшем ценовом сегменте ситуация обратная, предложение превышает спрос, утверждает Алена Бригаднова, руководитель отдела городской недвижимости компании TWEED. «Специфика дорогого сегмента в том, что когда мы говорим, что спрос превышает предложение, это не означает, что клиенты скупают все, что строится. Клиенты зачастую готовы ждать удачных проектов даже год, и не совершают покупку, т.к. у них уже есть квартира или дом для проживания. Мы говорим о том, что клиенты не могут подобрать подходящий для себя вариант квартиры в связи с ограниченным предложением», - говорит она.

Цены

Как уже было сказано выше, в 2007 году цены на столичное жилье стабилизировались. За 11 месяцев прошедшего года изменение долларовой стоимости квадратного метра составило +7,2% на первичном рынке и +7,3% на вторичке. Ценовая стабилизация началась еще в конце 2006 года и продолжалась на протяжении всего первого полугодия 2007 года. Таким образом, с начала года цены практически не менялись, прирост был зафиксирован на уровне 4% и 3% на первичном и вторичном рынках соответственно. В числовом выражении, на начало года средняя стоимость метра составляла $4,85 тыс. ($4,9 тыс. на вторичном). В то же время, на фоне снижения курса доллара, показатель роста цен иногда показывал и отрицательную динамику, около -0,2%. Однако к ноябрю 2007 года цены сравнялись с ноябрем 2006 года.

В элитном сегменте был зафиксирован более существенный рост – 28,1%. На конец года средняя цена жилья составила $17,8 тыс. за кв. м. (min $7 тыс./кв. м., max $38,9 тыс./кв. м.).

Законодательные инициативы

Прошедший год оказался богат на новые законы, как федеральные, так и касающиеся исключительно Московского региона. В частности были приняты таки законодательные акты как закон «О Фонде содействия реформированию ЖКХ», регламентирующий создание одноименной госкорпорации, которая будет заниматься финансированием мероприятий, связанных с проведением капитального ремонта многоквартирных домов и переселением граждан из домов, признанных аварийными и подлежащими сносу. Также были приняты изменения в ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», в части лицензирования строительства, согласно которому с 1 июля 2008 года строительный рынок станет саморегулируемым. Также были приняты два документа, касающиеся возведения жилья в Москве, на которых стоит остановиться поподробнее. Первый – это Градостроительный кодекс, принятый в конце 2007 года. Он объединил в себе около десяти законов, действующих на территории Москвы, связанных с возведением новых зданий. Кодекс содержит в себе статьи по вопросам территориального планирования, особенности градостроительной деятельности на охраняемых территориях, в зонах охраны объектов культурного наследия и исторической застройки, а также статьи о нормативах градостроительного проектирования, об информировании жителей города о градостроительной деятельности, выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, о самовольном и точечном строительстве в Москве и т. д. Самые большие опасения у игроков рынка вызывает именно отмена точечного строительства. «Естественно, запрет на точечное строительство может в целом негативно повлиять на работу девелоперов, и, кроме того, привести к уходу с рынка ряда строительных компаний, которые специализировались на возведении отдельных домов. Остальные девелоперы полностью перейдут на комплексное строительство, которое возможно осуществлять в Москве, благодаря действию городских программ по реконструкции и сносу ветхих строений, а также выводу промзон», - говорит Константин Ковалев. Кроме того, Правительством Москвы была принята концепция развития ЦАО на 2008-2012 годы. Согласно этому документу:

• приоритетом должна стать работа по строительству, приведению в порядок жилья. Принято решение по радикальному ограничению строительства офисных помещений в центре города;
• с целью снижения экологической нагрузки будут выведены из округа крупные промышленные предприятия;
• центр должен остаться местом сосредоточения политической, экономической и социальной жизни города, важнейшего инфраструктурного, исторического, культурного и туристического центра столицы. «В концепции развития округа выделены 7 приоритетных направлений: новая транспортная стратегия, путь к экологическому равновесию, лучшее качество жизни людей, центр истории и культуры, общественная безопасность, центр экономического развития и финансовой деятельности, эффективное управление и самоуправление центра столицы», - комментирует документ директор отдела продаж агентства элитной недвижимости «Новое Качество» Андрей Уфимцев.

Год грядущий

Говоря о прогнозах на будущий год, все аналитики единодушны во мнении: предпосылок для снижения цен на жилье в Москве нет, и вряд ли они появятся. Однако специалисты расходятся во мнении, насколько быстро будут расти цены. К примеру, в компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» считают, что с весны 2008 года темпы роста будут высокими, около 15-20% в целом по рынку. В «Новом Качестве» приводят те же цифры, но исключительно по элитному сегменту. Ну а компания Blackwood, судя по всему, решила не гадать, а ограничилась предположением, что цены будут стабильно расти. В принципе, к этому есть все предпосылки, которые влияли на цены и в прошлые годы: рост платежеспособности населения, удорожание строительных материалов, дефицит свободных участков и увеличение объемов социального жилья.

Автор: Иван Кузнецов

Подведем Итоги 2007 ВМЕСТЕ на Realty2007.ru