Обзор рынка жилой недвижимости I полугодие 2007 года
Опубликовано: 28 августа 2007 г.
Развитие российской экономики в 1 полугодии 2007 г. характеризовалось ускорением темпов экономического роста. Основной особенностью экономического роста 2007 г. можно назвать масштабное увеличение объема инвестиций в основной капитал, имевшее место не только в традиционном сырьевом секторе, но и в потребительских секторах. Основными локомотивами роста продолжают оставаться строительство и торговля. Объем розничного товарооборота увеличился на 14,2%. Москва и по данному показателю оказывается в конце рейтинга с 4,6% роста, сохраняя пока лидерство по абсолютным показателям. В основе расширения торговли – сохраняющийся на высоком уровне рост доходов и дальнейшее развитие потребительского кредитования. Рост доходов населения остается серьезным стимулом расширения внутреннего производства потребительских товаров, как продовольственных, так и непродовольственных. В то же время, конкуренция со стороны импорта усиливается. Связано это, прежде всего, с ростом требований потребителей – с ростом доходов происходит не только количественное, но и качественное изменение потребления.
Объемы жилищного строительства в России в I полугодии возросли на 34,8% - это максимальный за последние десятилетия. Среди основных тенденций рынка жилой недвижимости 1 полугодия 2007 года можно назвать: смещение строительной активности из Москвы в Московскую область, увеличение доли социального жилья в общем объеме вводимых площадей, комплексное развитие территорий в раках реализации программ по реорганизации промзон и сносу ветхих пятиэтажных кварталов. Но основной тенденцией безусловно явилась ценовая стабилизация. В сегменте эконом-класса происходила некоторая корректировка стоимости ранее переоцененных объектов, в сегменте же элитной недвижимости цены по-прежнему медленно повышались. Максимальная цена здесь достигала $55 500 за кв. м. В 1 полугодии 2007 г. было заявлено большое число новых элитных проектов.
Но так как все больше девелоперов начинают продажи после получения минимально необходимой документации, а иногда и на более поздних этапах реализации проекта, ограниченность выбора в элитном сегменте сохранилась. А значит сохранился и потенциал роста цен.
До $50 000 в месяц повысился и уровень арендной платы на рынке аренды квартир. Квартиры с самой высокой арендной ставкой располагаются, как и раньше, в наиболее популярных районах города - на Чистых Прудах и Остоженке, также начинает набирать популярность активно развивающийся район Замоскворечья.
Рынок аренды коттеджей в 1 полугодии развивался по традиционному для данного сегмента принципу сезонности, и пик спроса на летнюю аренду коттеджей как в Москве, так и в области пришелся на март-апрель этого года. Самые дорогие предложения выставлялись на Рублево-Успенском шоссе – до $90 000 за дом.
На рынке загородной недвижимости 1 полугодие 2007 г. характеризовалось значительным ростом активности девелоперов, что привело к открытию продаж в 32 котеджных поселках, большая часть которых вышла в сегменте бизнес-класса. Средний рост цен по рынку в целом составил 14,7%, при этом наиболее высокий рост показал рынок загородной недвижимости Киевского шоссе 30%.
Рынок земли в первом полугодии 2007 г. развивался не столь активно как рынок коттеджей, наибольшие изменения произошли на южных направлениях. Сократился объем предложения земельных участков по Киевскому и Калужскому шоссе. Симферопольское шоссе напротив вышло в лидеры по этому показателю. Средний уровень цен на рынке земли в целом вырос на 11,8%, наибольшему удорожанию подверглись участки в дальнем Подмосковье (за 70 км от МКАД), средний рост цен в этой зоне составил 20%.
Безусловным фаворитом рынка недвижимости, в том числе и жилой, в первом полугодии 2006 г. оказался г. Сочи. Активному развитию г. Сочи за последние 2 года способствовало его выдвижение в кандидаты на проведение зимней Олимпиады в 2014 г. Этот факт стал определяющим и привел к тому, что из главного города черноморского побережья Сочи превратился в «летнюю» или третью столицу России после Москвы и Санкт-Петербурга. Дата оглашения результатов - июль 2007 г., стала «переломной» точкой в дальнейшем развитии Сочи, что в итоге привело к еще большей активизации рынков недвижимости и земли в городе. После объявления Сочи столицей олимпийских игр буквально за неделю стоимость жилья в городе выросла на 20-30%, а по некоторым объектам до 50%. Максимальный рост цен был зафиксирован на массовое жилье, что обусловлено повышенным спросом в данном сегменте, прежде всего со стороны региональных покупателей, которых привлекает невысокая общая стоимость квартир.
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ КОНЪЮНКТУРА
Развитие российской экономики в 1 полугодии 2007 г. характеризовалось ускорением темпов экономического роста. Причем основано это ускорение оказалось на позитивных изменениях в широком спектре отраслей. Несмотря на сохраняющийся высокий вклад сырьевых отраслей, обеспечивающих существенную часть расширения спроса, все более заметной становится роль обрабатывающих производств.
По оценке Минэкономразвития России, рост ВВП в первом полугодии 2007 г. составил 7,8% к соответствующему периоду 2006 г. по сравнению с 6% годом ранее. Основной особенностью экономического роста 2007 г. можно назвать масштабное увеличение объема инвестиций в основной капитал, имевшее место не только в традиционном сырьевом секторе, но и в потребительских секторах, а также в секторе инвестиционного ашиностроения. Рост инвестиций в основной капитал в первом полугодии 2007 г. составил 22,3% относительно соответствующего периода 2006 г. (годом ранее – 11%).
Промышленное производство в 1 полугодии 2007 г. увеличилось на 7,7% по сравнению с соответствующим периодом 2006 г., причем рост носил широкий как отраслевой, так и территориальный характер. Лишь в 10 регионах по итогам полугодия был отмечен спад производства, тогда как почти в 30 регионах рост превысил 10%, среди лидеров оказались Калининградская область, Краснодарский край и Московская область.
Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в 1 полугодии 2007 г. превысил прошлогодние показатели на 25,5%. Темпы роста ввода жилья составили рекордные 34,8%. Общий объем введенного жилья превысил 20 млн. кв. м. Традиционно лидирующие позиции по объемам жилищного строительства занимают Москва, Московская область, Краснодарский край и С.-Петербург. Однако по темпам роста в лидерах из этой четверки остаются только Московская область и Краснодарский край, результаты С.-Петербурга оказались по итогам 1 полугодия ниже среднего по России. Москва же последние годы замыкает рейтинг регионов по темпам роста жилищного строительства.
Объем розничного товарооборота также продолжает увеличиваться – прирост данного показателя в первом полугодии 2007 г. относительно соответствующего периода прошлого года составил 14,2%. Москва и по данному показателю оказывается в конце рейтинга с 4,6% роста, сохраняя пока лидерство по абсолютным показателям.
В основе расширения торговли – сохраняющийся на высоком уровне рост доходов и дальнейшее развитие потребительского кредитования. Реальные располагаемые денежные доходы населения в 1 полугодии 2007 г. увеличились по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 11,2%, реальная начисленная заработная плата – на 17,5% (номинальная почти на 26,7%). Объемы кредитов населению также продолжает увеличиваться, однако темпы роста кредитования имеют тенденцию к снижению: кредиты уже достигли примерно 25% от общего кредитного портфеля банковской системы, при нормальном уровне в 30%. Так что дальнейший рост этого показателя возможен только в пределах роста самой банковской системы. Однако и здесь необходимо обратить внимание на следующие особенности: если в крупных городах и, прежде всего, в Москве, рынок потребительских кредитов близок к насыщению, то в большинстве регионов рост в ближайшие годы продолжится. Сохранится рост и в сегменте «залогового» кредитования, в частности ипотечного и автокре- дитования, причем он будет иметь место как в регионах, так и в Москве.
Рост доходов населения остается серьезным стимулом расширения внутреннего производства потребительских товаров, как продовольственных, так и непродовольственных. В то же время, конкуренция со стороны импорта усиливается. Связано это, с одной стороны, с ростом требований потребителей – с ростом доходов происходит не только количественное, но и качественное изменение потребления. С другой стороны, росту импорта способствует продолжающееся укрепление рубля. По итогам 1 полугодия 2007 г. реальное укрепление курса российской валюты к доллару составило, по оценке Минэконом развития, 3,9%, к евро – 4,1%, По состоянию на конец июня текущего года курс доллара в реальном выражении составил чуть менее 120% от предкризисного уровня (июля 1998 г.).
С точки зрения импорта подобное укрепление рубля, одновременно с ростом внутреннего спроса привело к росту импорта почти на 40%. При росте экспорта лишь на 11,6% это привело к снижению сальдо торгового баланса.
В настоящее время рост импорта не вызывает серьезных опасений: с одной стороны, внутренние производители пока выдерживают конкуренцию с импортом, в том числе и в традиционно чувствительных потребительских отраслях, с другой снижение торгового баланса компенсируется масштабным притоком средств по капитальным счетам – чистый приток капитала в частный сектор превысил 60 млрд. долл.
С точки зрения денежно-кредитной сферы рост импорта в принципе не вызывает никаких опасений. Золотовалютные резервы страны за рассматриваемый период увеличились более чем на 100 млрд. долл., превысив на начало июля 2007 г. 400 млрд. долл., что существенно превышает требование о покрытии трехмесячного импорта.
Кроме того, рост импорта, прежде всего потребительского рассматривается властями как одна из мер по снижению темпов роста цен. Прирост потребительских цен в 1 полугодии составил 5,7%, что несколько ниже, чем за соответствующий период прошлого года и позволяет рассчитывать на выполнение годового ориентира в 8%. Удержанию инфляции в запланированных пределах способствует сохранение жесткой бюджетной политики. Профицит бюджета по итогам 1 полугодия превысил 1 млрд. руб. Стабилизационный фонд к июлю 2007 г. достиг 3 141 млрд. руб., увеличившись с начала года почти на 40%.
Индекс цен производителей, напротив, превысил прошлогодние показатели, достигнув 14,5%. Одним из лидеров роста цен остается производство строительных материалов, в рамках которого неизменным лидером является производство цемента – рост цен здесь вновь превысил 20%. Однако, учитывая растущий платежеспособный спрос, негативного влияния на темпы развития строительной отрасли это не оказывает.
Таким образом, российская экономика продолжает стабильное развитие с все более заметным переходом от преимущественно сырьевой к более диверсифицированной, основанной на высоком внутреннем спросе, модели. Безусловно, роль углеводородов еще долгое время будет оставаться существенной, в том числе и в поддержании высокого внутреннего спроса, тем не менее, стабильно высокие инвестиции, направленные на модернизацию широкого круга производств, способны создать базу для долгосрочного стабильного развития даже в условиях ухудшения сырьевой конъюнктуры.
ПРОГНОЗ
Успешные итоги 1 полугодия 2007 г. во многом предопределяют выполнение годовых проектировок по основным макроэкономическим показателям. Эксперты практически единодушны в своих прогнозах относительно роста ВВП по итогам года на 6,2-6,5%. Инвестиции в основной капитал возрастут почти на 15%. Рост реальных доходов населения, заработной платы и розничного товарооборота вновь превысит 10%. Инфляция же, напротив, согласно прогнозам экспертов, не превысит 8%.
Основные опасения по-прежнему связаны с ростом импорта и укреплением обменного курса. Импорт по итогам года ожидается на уровне 210 млрд. долл., что означает рост почти на30%, при росте экспорта на 10% - до 340 млрд. долл. Прогнозы по обменному курсу не успевают за динамикой спот-курса: уровня 25,5 руб./долл. обменный курс должен был достичь, согласно прогнозам, в конце 2007 г., тогда как этот уровень был достигнут уже в июле.
Предстоящие выборы никак не влияют на макроэкономические прогнозы - подобной политической определенности, несмотря на сохраняющуюся интригу относительно имени прием-ника действующего президента в российской истории еще не было. Тем более не делаются «политические» поправки при составлении более долгосрочных прогнозов. В представленной Минэкономразвития в июле 2007 г. «Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации» обсуждаются более глобальные вызовы, стоящие перед российской экономикой: усиление глобальной конкуренции, возрасание роли человеческого капитала и исчерпание источников экспортно-сырьевого типа развития.
Отвечать на эти вызовы МЭРТ предлагает в рамках одного из трех сценариев. Первый, инерционный, сценарий предполагает консервацию экспортно-сырьевой модели развития. Вто-рой - энерго-сырьевого развития - частично снимает ограничения первого сценария за счет всего укрепления сырьевой специализации. Третий сценарий - инновационного развития - предполагает использование инновационных источников роста за счет реализации конкурентных преимуществ российской экономики как в традиционных (энергетика, транспорт), так и новых наукоемких секторах и экономике знаний.
Очевидно, что наилучшие результаты достигаются в рамках третьего сценария. Объем ВВП на душу населения к 2015г. в рамках данного сценария составит 21 тыс. долл., к 2020 г. – 30 тыс. долл. Тем не менее, все три сценария предполагают устойчивый рост экономики вплоть до 2020 г., отличаются только темпы роста, но никаких кризисов власти не ожидают. Одним из немногих показателей, на которые не распространяется оптимизм властей, является численность населения. Согласно прогнозам, к 2020 г. численность населения снизится до 139 млн. чел. по сравнению с сегодняшними 142 млн. чел., при этом наиболее интенсивно будет происходить уменьшение населения трудоспособного возраста - с 89,8 до 77,2 млн. чел. Стабилизировать численность населения при наиболее благоприятном, инновационном сценарии развития, удастся, в лучшем случае, за пределами 2020 г.
Более существенным выбор того или иного сценария оказывается для пространственного развития России. Если в рамках первого сценария шансы на активное развитие сохраняют столичные агломерации, а также регионы Юга России и Дальнего Востока, то второй сценарий предполагает дополнительно активное развитие Восточной Сибири, и только в рамках третьего, инновационного сценария, возможно достичь многополярности развития, с формированием большого числа региональных точек роста.
ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. РОССИЯ
По данным Росстата в первом полугодии 2007 г. в России было введено 21,2 млн. кв. м жилой площади, что на 34,8% больше, чем в соответствующем периоде 2006 г. Темпы роста строительства превысили также соответствующие показатели 2004 и 2005 гг. (9,8% и 9,2% соответственно). В начале 2007 г. наблюдался настоящий «строительный бум», связанный с рядом факторов, в первую очередь, теплой зимой и вводом объектов, ранее замороженных из-за действия 214 ФЗ - с января по март было введено около 9,5 млн. кв. м жилья. Наибольшие объемы строительства - 4 млн. кв. м, были зафиксированы в марте. Во II квартале объемы строительства несколько снизились, оставаясь тем не менее выше прошлогодних уровней, в апреле и мае объемы ввода составили 2,8 и2,9 млн. кв. м жилья, соответственно. Традиционно, в июне были введены максимальные объемы жилья - 6 млн. кв. м - к концу полугодия застройщики стараются сдать заявленные объекты.
Объем ввода жилых домов в Московском регионе в первомполугодии 2007 г. составил 4,7 млн. кв. м (+17,3% по сравнению с соответствующим периодом 2006 г.). Несмотря на то, что это достаточно высокий показатель, доли Московского региона и ЦФО в целом в совокупном объеме ввода по России по сравнению с предыдущими годами снижаются: в первом полугодии 2007 г. они составили 22% и 33% соответственно, по сравнению 26% и 37% в 2006 г. Это связано, в первую очередь, с тем, что в других регионах России темпы роста ввода жилья в последние годы значительно выросли.
В первом полугодии 2007 г. по объемам ввода жилья Московская область впервые вплотную приблизилась к Москве - лидеру среди субъектов РФ: 2,358 млн. кв. м в Москве и 2,344млн. кв. м в Московской Области. Это вполне ожидаемый результат, так как уже долгое время на фоне незначительных темпов роста ввода московского жилья, Московская область, наоборот, наращивает объемы жилищного строительства. Ограниченное количество площадок под новое строительство в Москве и целый ряд пока нерешенных проблем, касающихся законодательства, дефицита мощностей и высокой стоимости материалов и оборудования привели к смещению строительной активности в Московскую область. Не последнюю роль в этом процессе сыграл спрос: существенно выросшие цены на Московскую недвижимость обусловили смещение части спроса на рынок Подмосковья, что соответственным образом отразилось на ценах и, соответственно, на привлекательности подмосковных проектов. В настоящее время к вводу заявлено большое количество объектов, в том числе, и в рамках комплексного освоения территорий по программе «Доступное и комфортное жилье гражданам России». По этим проектам властями предусмотрено несколько форм поддержки: гарантии по займам для обеспечения участков инфраструктурой, субсидии на возмещение затрат на уплату процентов по кредитам на строительство коммунальной инфраструктуры, обеспечение микрорайонов автодорогами.
Все эти меры призваны снизить себестоимость строительства, а, следовательно, и уменьшить цены продажи квартир или, как минимум, не допускать дальнейшего их роста. В июне 2007 г. отбор для участия в национальном проекте прошли 22 крупных проекта, расположенных во всех уголках России. К наиболее крупным жилым проектам в Московском регионе относятся:
- «Большое Домодедово» (Домодедовский район) – строительство 10,8 млн. кв. м жилья эконом-класса
- «А101» (Ленинский район) – строительство 13 млн. кв. м жилья, предположительно бизнес-класса
Всего же в ближайшие 15 лет в Московской области
планируется построить более 100 млн. кв. м жилья (то есть не менее 6,5 млн. кв. м ежегодно).
МОСКВА. ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
Вводимых площадей: в 2007 г. ожидается ввод 4,8 млн. кв. м, в 2008 г.- 5,3 млн. кв. м, в 2009-2010 гг. - до 12,5 млн. кв.
м. Всего до 2025 г. планируется построить 85 млн. кв. м жилья. К значительному увеличению объема предложения, однако, это не приведет. В Москве параллельно будут возрастать и объемы жилья, направляемого на социальные нужды. В ближайшие несколько лет эта доля превысит 50% от всего возводимого жилья. Так, например, по данным постановления Правительства Москвы от 19 июня 2007 г., в 2007 г. на выполнение городских жилищных программ планируется передать 2 234 тыс. кв. м (47% от всего объема возводимого жилья), в т. ч.:
1 264 тыс. кв. м для переселений из сносимых домов,
600 тыс. кв. м для обеспечения нуждающихся в жилье,
370 тыс. кв. м по программе «Молодой семье - доступное жилье».
В 2008 г. эта цифра возрастет до 2 584 тыс.кв.м (54% от планируемого объема ввода). При повышении доли социального жилья снижения объемов предложения жилья коммерческого не произойдет только в случае общих высоких темпов роста жилищного строительства. Обеспечить же последнее возможно только за счет активной комплексной застройки города.
Правительство Москвы активно поддерживает программы по комплексному развитию территорий. Более того, в ближай шее время планируется прекратить точечное строительство центре города. Мотивируется это тем, что только комплексная застройка позволит ликвидировать неравномерность развития градостроительных процессов и обеспечить центр города необходимым объемом инфраструктуры, в том числе и социальной: детскими садами, школами, медицинских учреждениями.
Для девелоперов в комплексной застройке тоже есть немало плюсов. Среди них:
возможность оценить, дальнейшем и снизить, все затраты на строительство, коммуникации, инженерию, инфраструктуру, транспортные подъезды, на снос ветхого жилья и благоустройство;
более высокая ликвидность квартир, а следовательно и более высокие цены в доме внутри благоустроенного, реконструированного квартала;
возможность создания «интересных» проектов, гармонично вписывающихся в московскую архитектуру и в то же время современных и комфортных.
К основным районам комплексной застройки в Москве можно отнести: район Куркино, Раменки, Фили-Давыдково, Южное Бутово, Северное Измайлово, Кожухово, Молжаниново, поселок Северный, микрорайон “Камушки”.
МОСКВА. ПРЕДЛОЖЕНИЕ
В 1 полугодии 2007 г. состояние рынка жилой недвижимости можно охарактеризовать как стабилизация, обусловленная установившимся по итогам 2006 г. высоким уровнем цен и, как следствие, снижением покупательской активности на рынке. Количество квартир, выставленных на продажу на первичном рынке Москвы, с начала года практически не менялось. Однако в конце июня к выжидательной позиции покупателей добавилось действие традиционного для рынка жилья фактора сезонности, и застройщики стали придерживать новые объекты с целью выставить их на продажу в период активизации рынка, традиционно наступающий в начале осени. В результате это привело к снижению объема предложения практически на 10%. Лидером по объемам предложения на рынке новостроек в 1 полугодии традиционно стал Западный административный округ – один из самых активно застраивающихся и развивающихся в г. Москве. По данным московского Стройкомплекса, практически 30% от ежегодного ввода жилья в столице приходится именно на ЗАО. Здесь, как в наиболее популярном и благоприятном для проживания округе столицы, строятся в основном объекты бизнес-класса.
На втором месте находится Восточный административный округ, где в микрорайоне Кожухово продолжается масштабное строительство, которое планируется завершить уже к концу 2007 г. К этому моменту в микрорайоне планируется построить около 1,1 млн. кв. м жилья эконом-класса с необходимой сопутствующей инфраструктурой. Активная застройка микрорайона началась еще в 2003 г.
Наименьший объем предложения в 1 полугодии 2007 г. был зафиксирован в Южном и Юго-Восточном округах Москвы. Эти территории традиционно занимают последние позиции по объемам нового строительства, что связано с их непопулярностью среди застройщиков и жителей Москвы из-за сосредоточения здесь большого количества промышленных предприятий. Однако в ближайшей перспективе в рамках программы по реорганизации промышленных зон в Южном административном округе планируется активное строительство жилых, офисных и торговых объектов.
Основной тенденцией 1 полугодия стало снижение количества предложений в новостройках эконом-класса. Эта тенденция обозначилась в связи с повышением доли социального жилья в общем объеме ввода в 2007 г. практически до 50%. Так что практически все «дешевое» жилье на первичный рынок Москвы не попадает.
Таким образом, в скором будущем недорогое жилье в Москве можно будет приобрести только на вторичном рынке, что повлечет за собой рост стоимости подобных квартир и их переход в более дорогой сегмент. Единственной же возможностью приобретения недорогой квартиры останется покупка жилья на подмосковном рынке, где стоимость квартир ниже, чем в Москве, и нет проблем с приобретением квартиры небольшой площади. Вот только границы подмосковного рынка будут все больше удаляться от Москвы. Сейчас ближнее Подмосковье, оставаясь частью Московской областью административно, с точки зрения цен на жилье уже можно относить к московской зоне.
Объем предложения квартир на вторичном рынке жилья Москвы еще в конце 2006 г. практически достиг своего додефицитн
Объемы жилищного строительства в России в I полугодии возросли на 34,8% - это максимальный за последние десятилетия. Среди основных тенденций рынка жилой недвижимости 1 полугодия 2007 года можно назвать: смещение строительной активности из Москвы в Московскую область, увеличение доли социального жилья в общем объеме вводимых площадей, комплексное развитие территорий в раках реализации программ по реорганизации промзон и сносу ветхих пятиэтажных кварталов. Но основной тенденцией безусловно явилась ценовая стабилизация. В сегменте эконом-класса происходила некоторая корректировка стоимости ранее переоцененных объектов, в сегменте же элитной недвижимости цены по-прежнему медленно повышались. Максимальная цена здесь достигала $55 500 за кв. м. В 1 полугодии 2007 г. было заявлено большое число новых элитных проектов.
Но так как все больше девелоперов начинают продажи после получения минимально необходимой документации, а иногда и на более поздних этапах реализации проекта, ограниченность выбора в элитном сегменте сохранилась. А значит сохранился и потенциал роста цен.
До $50 000 в месяц повысился и уровень арендной платы на рынке аренды квартир. Квартиры с самой высокой арендной ставкой располагаются, как и раньше, в наиболее популярных районах города - на Чистых Прудах и Остоженке, также начинает набирать популярность активно развивающийся район Замоскворечья.
Рынок аренды коттеджей в 1 полугодии развивался по традиционному для данного сегмента принципу сезонности, и пик спроса на летнюю аренду коттеджей как в Москве, так и в области пришелся на март-апрель этого года. Самые дорогие предложения выставлялись на Рублево-Успенском шоссе – до $90 000 за дом.
На рынке загородной недвижимости 1 полугодие 2007 г. характеризовалось значительным ростом активности девелоперов, что привело к открытию продаж в 32 котеджных поселках, большая часть которых вышла в сегменте бизнес-класса. Средний рост цен по рынку в целом составил 14,7%, при этом наиболее высокий рост показал рынок загородной недвижимости Киевского шоссе 30%.
Рынок земли в первом полугодии 2007 г. развивался не столь активно как рынок коттеджей, наибольшие изменения произошли на южных направлениях. Сократился объем предложения земельных участков по Киевскому и Калужскому шоссе. Симферопольское шоссе напротив вышло в лидеры по этому показателю. Средний уровень цен на рынке земли в целом вырос на 11,8%, наибольшему удорожанию подверглись участки в дальнем Подмосковье (за 70 км от МКАД), средний рост цен в этой зоне составил 20%.
Безусловным фаворитом рынка недвижимости, в том числе и жилой, в первом полугодии 2006 г. оказался г. Сочи. Активному развитию г. Сочи за последние 2 года способствовало его выдвижение в кандидаты на проведение зимней Олимпиады в 2014 г. Этот факт стал определяющим и привел к тому, что из главного города черноморского побережья Сочи превратился в «летнюю» или третью столицу России после Москвы и Санкт-Петербурга. Дата оглашения результатов - июль 2007 г., стала «переломной» точкой в дальнейшем развитии Сочи, что в итоге привело к еще большей активизации рынков недвижимости и земли в городе. После объявления Сочи столицей олимпийских игр буквально за неделю стоимость жилья в городе выросла на 20-30%, а по некоторым объектам до 50%. Максимальный рост цен был зафиксирован на массовое жилье, что обусловлено повышенным спросом в данном сегменте, прежде всего со стороны региональных покупателей, которых привлекает невысокая общая стоимость квартир.
ЭКОНОМИЧЕСКАЯ КОНЪЮНКТУРА
Развитие российской экономики в 1 полугодии 2007 г. характеризовалось ускорением темпов экономического роста. Причем основано это ускорение оказалось на позитивных изменениях в широком спектре отраслей. Несмотря на сохраняющийся высокий вклад сырьевых отраслей, обеспечивающих существенную часть расширения спроса, все более заметной становится роль обрабатывающих производств.
По оценке Минэкономразвития России, рост ВВП в первом полугодии 2007 г. составил 7,8% к соответствующему периоду 2006 г. по сравнению с 6% годом ранее. Основной особенностью экономического роста 2007 г. можно назвать масштабное увеличение объема инвестиций в основной капитал, имевшее место не только в традиционном сырьевом секторе, но и в потребительских секторах, а также в секторе инвестиционного ашиностроения. Рост инвестиций в основной капитал в первом полугодии 2007 г. составил 22,3% относительно соответствующего периода 2006 г. (годом ранее – 11%).
Промышленное производство в 1 полугодии 2007 г. увеличилось на 7,7% по сравнению с соответствующим периодом 2006 г., причем рост носил широкий как отраслевой, так и территориальный характер. Лишь в 10 регионах по итогам полугодия был отмечен спад производства, тогда как почти в 30 регионах рост превысил 10%, среди лидеров оказались Калининградская область, Краснодарский край и Московская область.
Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в 1 полугодии 2007 г. превысил прошлогодние показатели на 25,5%. Темпы роста ввода жилья составили рекордные 34,8%. Общий объем введенного жилья превысил 20 млн. кв. м. Традиционно лидирующие позиции по объемам жилищного строительства занимают Москва, Московская область, Краснодарский край и С.-Петербург. Однако по темпам роста в лидерах из этой четверки остаются только Московская область и Краснодарский край, результаты С.-Петербурга оказались по итогам 1 полугодия ниже среднего по России. Москва же последние годы замыкает рейтинг регионов по темпам роста жилищного строительства.
Объем розничного товарооборота также продолжает увеличиваться – прирост данного показателя в первом полугодии 2007 г. относительно соответствующего периода прошлого года составил 14,2%. Москва и по данному показателю оказывается в конце рейтинга с 4,6% роста, сохраняя пока лидерство по абсолютным показателям.
В основе расширения торговли – сохраняющийся на высоком уровне рост доходов и дальнейшее развитие потребительского кредитования. Реальные располагаемые денежные доходы населения в 1 полугодии 2007 г. увеличились по сравнению с соответствующим периодом прошлого года на 11,2%, реальная начисленная заработная плата – на 17,5% (номинальная почти на 26,7%). Объемы кредитов населению также продолжает увеличиваться, однако темпы роста кредитования имеют тенденцию к снижению: кредиты уже достигли примерно 25% от общего кредитного портфеля банковской системы, при нормальном уровне в 30%. Так что дальнейший рост этого показателя возможен только в пределах роста самой банковской системы. Однако и здесь необходимо обратить внимание на следующие особенности: если в крупных городах и, прежде всего, в Москве, рынок потребительских кредитов близок к насыщению, то в большинстве регионов рост в ближайшие годы продолжится. Сохранится рост и в сегменте «залогового» кредитования, в частности ипотечного и автокре- дитования, причем он будет иметь место как в регионах, так и в Москве.
Рост доходов населения остается серьезным стимулом расширения внутреннего производства потребительских товаров, как продовольственных, так и непродовольственных. В то же время, конкуренция со стороны импорта усиливается. Связано это, с одной стороны, с ростом требований потребителей – с ростом доходов происходит не только количественное, но и качественное изменение потребления. С другой стороны, росту импорта способствует продолжающееся укрепление рубля. По итогам 1 полугодия 2007 г. реальное укрепление курса российской валюты к доллару составило, по оценке Минэконом развития, 3,9%, к евро – 4,1%, По состоянию на конец июня текущего года курс доллара в реальном выражении составил чуть менее 120% от предкризисного уровня (июля 1998 г.).
С точки зрения импорта подобное укрепление рубля, одновременно с ростом внутреннего спроса привело к росту импорта почти на 40%. При росте экспорта лишь на 11,6% это привело к снижению сальдо торгового баланса.
В настоящее время рост импорта не вызывает серьезных опасений: с одной стороны, внутренние производители пока выдерживают конкуренцию с импортом, в том числе и в традиционно чувствительных потребительских отраслях, с другой снижение торгового баланса компенсируется масштабным притоком средств по капитальным счетам – чистый приток капитала в частный сектор превысил 60 млрд. долл.
С точки зрения денежно-кредитной сферы рост импорта в принципе не вызывает никаких опасений. Золотовалютные резервы страны за рассматриваемый период увеличились более чем на 100 млрд. долл., превысив на начало июля 2007 г. 400 млрд. долл., что существенно превышает требование о покрытии трехмесячного импорта.
Кроме того, рост импорта, прежде всего потребительского рассматривается властями как одна из мер по снижению темпов роста цен. Прирост потребительских цен в 1 полугодии составил 5,7%, что несколько ниже, чем за соответствующий период прошлого года и позволяет рассчитывать на выполнение годового ориентира в 8%. Удержанию инфляции в запланированных пределах способствует сохранение жесткой бюджетной политики. Профицит бюджета по итогам 1 полугодия превысил 1 млрд. руб. Стабилизационный фонд к июлю 2007 г. достиг 3 141 млрд. руб., увеличившись с начала года почти на 40%.
Индекс цен производителей, напротив, превысил прошлогодние показатели, достигнув 14,5%. Одним из лидеров роста цен остается производство строительных материалов, в рамках которого неизменным лидером является производство цемента – рост цен здесь вновь превысил 20%. Однако, учитывая растущий платежеспособный спрос, негативного влияния на темпы развития строительной отрасли это не оказывает.
Таким образом, российская экономика продолжает стабильное развитие с все более заметным переходом от преимущественно сырьевой к более диверсифицированной, основанной на высоком внутреннем спросе, модели. Безусловно, роль углеводородов еще долгое время будет оставаться существенной, в том числе и в поддержании высокого внутреннего спроса, тем не менее, стабильно высокие инвестиции, направленные на модернизацию широкого круга производств, способны создать базу для долгосрочного стабильного развития даже в условиях ухудшения сырьевой конъюнктуры.
ПРОГНОЗ
Успешные итоги 1 полугодия 2007 г. во многом предопределяют выполнение годовых проектировок по основным макроэкономическим показателям. Эксперты практически единодушны в своих прогнозах относительно роста ВВП по итогам года на 6,2-6,5%. Инвестиции в основной капитал возрастут почти на 15%. Рост реальных доходов населения, заработной платы и розничного товарооборота вновь превысит 10%. Инфляция же, напротив, согласно прогнозам экспертов, не превысит 8%.
Основные опасения по-прежнему связаны с ростом импорта и укреплением обменного курса. Импорт по итогам года ожидается на уровне 210 млрд. долл., что означает рост почти на30%, при росте экспорта на 10% - до 340 млрд. долл. Прогнозы по обменному курсу не успевают за динамикой спот-курса: уровня 25,5 руб./долл. обменный курс должен был достичь, согласно прогнозам, в конце 2007 г., тогда как этот уровень был достигнут уже в июле.
Предстоящие выборы никак не влияют на макроэкономические прогнозы - подобной политической определенности, несмотря на сохраняющуюся интригу относительно имени прием-ника действующего президента в российской истории еще не было. Тем более не делаются «политические» поправки при составлении более долгосрочных прогнозов. В представленной Минэкономразвития в июле 2007 г. «Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации» обсуждаются более глобальные вызовы, стоящие перед российской экономикой: усиление глобальной конкуренции, возрасание роли человеческого капитала и исчерпание источников экспортно-сырьевого типа развития.
Отвечать на эти вызовы МЭРТ предлагает в рамках одного из трех сценариев. Первый, инерционный, сценарий предполагает консервацию экспортно-сырьевой модели развития. Вто-рой - энерго-сырьевого развития - частично снимает ограничения первого сценария за счет всего укрепления сырьевой специализации. Третий сценарий - инновационного развития - предполагает использование инновационных источников роста за счет реализации конкурентных преимуществ российской экономики как в традиционных (энергетика, транспорт), так и новых наукоемких секторах и экономике знаний.
Очевидно, что наилучшие результаты достигаются в рамках третьего сценария. Объем ВВП на душу населения к 2015г. в рамках данного сценария составит 21 тыс. долл., к 2020 г. – 30 тыс. долл. Тем не менее, все три сценария предполагают устойчивый рост экономики вплоть до 2020 г., отличаются только темпы роста, но никаких кризисов власти не ожидают. Одним из немногих показателей, на которые не распространяется оптимизм властей, является численность населения. Согласно прогнозам, к 2020 г. численность населения снизится до 139 млн. чел. по сравнению с сегодняшними 142 млн. чел., при этом наиболее интенсивно будет происходить уменьшение населения трудоспособного возраста - с 89,8 до 77,2 млн. чел. Стабилизировать численность населения при наиболее благоприятном, инновационном сценарии развития, удастся, в лучшем случае, за пределами 2020 г.
Более существенным выбор того или иного сценария оказывается для пространственного развития России. Если в рамках первого сценария шансы на активное развитие сохраняют столичные агломерации, а также регионы Юга России и Дальнего Востока, то второй сценарий предполагает дополнительно активное развитие Восточной Сибири, и только в рамках третьего, инновационного сценария, возможно достичь многополярности развития, с формированием большого числа региональных точек роста.
ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ. РОССИЯ
По данным Росстата в первом полугодии 2007 г. в России было введено 21,2 млн. кв. м жилой площади, что на 34,8% больше, чем в соответствующем периоде 2006 г. Темпы роста строительства превысили также соответствующие показатели 2004 и 2005 гг. (9,8% и 9,2% соответственно). В начале 2007 г. наблюдался настоящий «строительный бум», связанный с рядом факторов, в первую очередь, теплой зимой и вводом объектов, ранее замороженных из-за действия 214 ФЗ - с января по март было введено около 9,5 млн. кв. м жилья. Наибольшие объемы строительства - 4 млн. кв. м, были зафиксированы в марте. Во II квартале объемы строительства несколько снизились, оставаясь тем не менее выше прошлогодних уровней, в апреле и мае объемы ввода составили 2,8 и2,9 млн. кв. м жилья, соответственно. Традиционно, в июне были введены максимальные объемы жилья - 6 млн. кв. м - к концу полугодия застройщики стараются сдать заявленные объекты.
Объем ввода жилых домов в Московском регионе в первомполугодии 2007 г. составил 4,7 млн. кв. м (+17,3% по сравнению с соответствующим периодом 2006 г.). Несмотря на то, что это достаточно высокий показатель, доли Московского региона и ЦФО в целом в совокупном объеме ввода по России по сравнению с предыдущими годами снижаются: в первом полугодии 2007 г. они составили 22% и 33% соответственно, по сравнению 26% и 37% в 2006 г. Это связано, в первую очередь, с тем, что в других регионах России темпы роста ввода жилья в последние годы значительно выросли.
В первом полугодии 2007 г. по объемам ввода жилья Московская область впервые вплотную приблизилась к Москве - лидеру среди субъектов РФ: 2,358 млн. кв. м в Москве и 2,344млн. кв. м в Московской Области. Это вполне ожидаемый результат, так как уже долгое время на фоне незначительных темпов роста ввода московского жилья, Московская область, наоборот, наращивает объемы жилищного строительства. Ограниченное количество площадок под новое строительство в Москве и целый ряд пока нерешенных проблем, касающихся законодательства, дефицита мощностей и высокой стоимости материалов и оборудования привели к смещению строительной активности в Московскую область. Не последнюю роль в этом процессе сыграл спрос: существенно выросшие цены на Московскую недвижимость обусловили смещение части спроса на рынок Подмосковья, что соответственным образом отразилось на ценах и, соответственно, на привлекательности подмосковных проектов. В настоящее время к вводу заявлено большое количество объектов, в том числе, и в рамках комплексного освоения территорий по программе «Доступное и комфортное жилье гражданам России». По этим проектам властями предусмотрено несколько форм поддержки: гарантии по займам для обеспечения участков инфраструктурой, субсидии на возмещение затрат на уплату процентов по кредитам на строительство коммунальной инфраструктуры, обеспечение микрорайонов автодорогами.
Все эти меры призваны снизить себестоимость строительства, а, следовательно, и уменьшить цены продажи квартир или, как минимум, не допускать дальнейшего их роста. В июне 2007 г. отбор для участия в национальном проекте прошли 22 крупных проекта, расположенных во всех уголках России. К наиболее крупным жилым проектам в Московском регионе относятся:
- «Большое Домодедово» (Домодедовский район) – строительство 10,8 млн. кв. м жилья эконом-класса
- «А101» (Ленинский район) – строительство 13 млн. кв. м жилья, предположительно бизнес-класса
Всего же в ближайшие 15 лет в Московской области
планируется построить более 100 млн. кв. м жилья (то есть не менее 6,5 млн. кв. м ежегодно).
МОСКВА. ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
Вводимых площадей: в 2007 г. ожидается ввод 4,8 млн. кв. м, в 2008 г.- 5,3 млн. кв. м, в 2009-2010 гг. - до 12,5 млн. кв.
м. Всего до 2025 г. планируется построить 85 млн. кв. м жилья. К значительному увеличению объема предложения, однако, это не приведет. В Москве параллельно будут возрастать и объемы жилья, направляемого на социальные нужды. В ближайшие несколько лет эта доля превысит 50% от всего возводимого жилья. Так, например, по данным постановления Правительства Москвы от 19 июня 2007 г., в 2007 г. на выполнение городских жилищных программ планируется передать 2 234 тыс. кв. м (47% от всего объема возводимого жилья), в т. ч.:
1 264 тыс. кв. м для переселений из сносимых домов,
600 тыс. кв. м для обеспечения нуждающихся в жилье,
370 тыс. кв. м по программе «Молодой семье - доступное жилье».
В 2008 г. эта цифра возрастет до 2 584 тыс.кв.м (54% от планируемого объема ввода). При повышении доли социального жилья снижения объемов предложения жилья коммерческого не произойдет только в случае общих высоких темпов роста жилищного строительства. Обеспечить же последнее возможно только за счет активной комплексной застройки города.
Правительство Москвы активно поддерживает программы по комплексному развитию территорий. Более того, в ближай шее время планируется прекратить точечное строительство центре города. Мотивируется это тем, что только комплексная застройка позволит ликвидировать неравномерность развития градостроительных процессов и обеспечить центр города необходимым объемом инфраструктуры, в том числе и социальной: детскими садами, школами, медицинских учреждениями.
Для девелоперов в комплексной застройке тоже есть немало плюсов. Среди них:
возможность оценить, дальнейшем и снизить, все затраты на строительство, коммуникации, инженерию, инфраструктуру, транспортные подъезды, на снос ветхого жилья и благоустройство;
более высокая ликвидность квартир, а следовательно и более высокие цены в доме внутри благоустроенного, реконструированного квартала;
возможность создания «интересных» проектов, гармонично вписывающихся в московскую архитектуру и в то же время современных и комфортных.
К основным районам комплексной застройки в Москве можно отнести: район Куркино, Раменки, Фили-Давыдково, Южное Бутово, Северное Измайлово, Кожухово, Молжаниново, поселок Северный, микрорайон “Камушки”.
МОСКВА. ПРЕДЛОЖЕНИЕ
В 1 полугодии 2007 г. состояние рынка жилой недвижимости можно охарактеризовать как стабилизация, обусловленная установившимся по итогам 2006 г. высоким уровнем цен и, как следствие, снижением покупательской активности на рынке. Количество квартир, выставленных на продажу на первичном рынке Москвы, с начала года практически не менялось. Однако в конце июня к выжидательной позиции покупателей добавилось действие традиционного для рынка жилья фактора сезонности, и застройщики стали придерживать новые объекты с целью выставить их на продажу в период активизации рынка, традиционно наступающий в начале осени. В результате это привело к снижению объема предложения практически на 10%. Лидером по объемам предложения на рынке новостроек в 1 полугодии традиционно стал Западный административный округ – один из самых активно застраивающихся и развивающихся в г. Москве. По данным московского Стройкомплекса, практически 30% от ежегодного ввода жилья в столице приходится именно на ЗАО. Здесь, как в наиболее популярном и благоприятном для проживания округе столицы, строятся в основном объекты бизнес-класса.
На втором месте находится Восточный административный округ, где в микрорайоне Кожухово продолжается масштабное строительство, которое планируется завершить уже к концу 2007 г. К этому моменту в микрорайоне планируется построить около 1,1 млн. кв. м жилья эконом-класса с необходимой сопутствующей инфраструктурой. Активная застройка микрорайона началась еще в 2003 г.
Наименьший объем предложения в 1 полугодии 2007 г. был зафиксирован в Южном и Юго-Восточном округах Москвы. Эти территории традиционно занимают последние позиции по объемам нового строительства, что связано с их непопулярностью среди застройщиков и жителей Москвы из-за сосредоточения здесь большого количества промышленных предприятий. Однако в ближайшей перспективе в рамках программы по реорганизации промышленных зон в Южном административном округе планируется активное строительство жилых, офисных и торговых объектов.
Основной тенденцией 1 полугодия стало снижение количества предложений в новостройках эконом-класса. Эта тенденция обозначилась в связи с повышением доли социального жилья в общем объеме ввода в 2007 г. практически до 50%. Так что практически все «дешевое» жилье на первичный рынок Москвы не попадает.
Таким образом, в скором будущем недорогое жилье в Москве можно будет приобрести только на вторичном рынке, что повлечет за собой рост стоимости подобных квартир и их переход в более дорогой сегмент. Единственной же возможностью приобретения недорогой квартиры останется покупка жилья на подмосковном рынке, где стоимость квартир ниже, чем в Москве, и нет проблем с приобретением квартиры небольшой площади. Вот только границы подмосковного рынка будут все больше удаляться от Москвы. Сейчас ближнее Подмосковье, оставаясь частью Московской областью административно, с точки зрения цен на жилье уже можно относить к московской зоне.
Объем предложения квартир на вторичном рынке жилья Москвы еще в конце 2006 г. практически достиг своего додефицитн