3 млн рублей за месяц: как себя чувствует рынок сверхдорогой аренды в период пандемии

Согласно исследованию Savills, в январе-апреле спрос на высокобюджетную аренду снизился на 26% в годовом исчислении. Это очень серьезный удар, хотя и далеко не самый сильный: в 2015-м падение исчислялось 38%. «Снижение активности, в первую очередь, связано с соблюдением клиентами самоизоляции, а также отсутствием срочной необходимости в аренде объектов высокого уровня», – комментирует Елена Куликова, директор департамента аренды Savills в России. По словам председателя совета директоров Kalinka Group Екатерины Румянцевой, в апреле и мае почти все компании, которые работают в элитном городском сегменте, зафиксировали едва ли не нулевую статистику по сделкам. Впрочем, в последние недели наблюдается частичное восстановление спроса. Но полная активизация, как полагает Елена Куликова, произойдет только после снятия большинства ограничений и открытия границ, поскольку  основные клиенты для  данного сегмента – это топ-менеджеры иностранных корпораций и высший эшелон дипмиссий. Пока что сделки, запланированные к подписанию в конце марта, были отложены на более поздний период.

В то же время, как отмечает директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев, категорию сверхдорогих арендных лотов (с бюджетом более 3 млн рублей в месяц) ограничительные меры почти не затронули. Гораздо большей проблемой для нее является острый дефицит качественного предложения. Поэтому сделки заключаются чрезвычайно редко. По данным Knight Frank, в 2019 году было сдано две квартиры с бюджетом более 3 млн рублей в месяц, арендаторами выступали иностранные граждане.

Структурно рынок высокобюджетной аренды делится на сегменты «премиум» и «де люкс». В первый специалисты Kalinka Group включают объекты, для съема которых требуется от 200 до 500 тыс. рублей ежемесячно. В настоящее время их насчитывается порядка 2 тыс. единиц. Примером такого предложения может служить двухкомнатный апартамент площадью 107 кв. м на 50-м этаже небоскреба «Меркурий Сити Тауэр» (Москва-Сити). Месяц проживания в нем будет стоить 350 тыс. рублей. Сегмент «де люкс» состоит из лотов, чей ежемесячный арендный бюджет превышает 500 тыс. рублей. Объем экспозиции оценивается в 1 тыс. квартир и апартаментов. «В первую очередь, речь идет о клубных малоквартирных домах с подземным паркингом и круглосуточной охраной. Реже – о больших красивых квартирах в дореволюционных реконструированных особняках», – указывают в Kalinka Group. Самые высокие ставки, по расчетам Savills, характерны для локаций «Арбат-Кропоткинская», «Тверская-Кремль», «Краснопресненская», «Цветной бульвар». В каждой из них средний месячный прайс аренды превышает отметку в 300 тыс. рублей.

«За пределами Садового кольца максимальный интерес арендаторов вызывают Хамовники, Мосфильм, Пресня, Кутузовский и Ленинский проспекты. Сейчас активно начало развиваться Ленинградское направление. Это проекты, которые находятся рядом с парками и обладают внутренней благоустроенной территорией с ландшафтным дизайном, детскими площадками и прогулочными зонами. Такой формат чаще выбирают семьи с детьми», – добавляет Екатерина Румянцева. На долю дорогих объектов, расположенных в домах по Ленинградскому проспекту, приходится  12,6% арендного спроса, что делает его самой востребованной локацией на рынке – данная информация приводится в аналитическом обзоре от Savills.

Особый и крайне малочисленный отряд образуют лоты, которые сдаются по ставке от 3 млн рублей в месяц. Аналитики Knight Frank выявили в Москве семь подобных объектов недвижимости. «Большинство из них расположены в районе Остоженки, Патриарших прудов и Охотного ряда.  Представленные для аренды лоты с ценой аренды от 3 млн рублей в месяц расположены в новых современных домах элит-класса. Площади достигают 920 кв. м. В основном это пентхаусы или многоуровневые квартиры с новым дорогим эксклюзивным ремонтом, террасами, патио», – рассказывает Андрей Соловьев. В Savills называют близкую цифру по количеству сверхдорогих арендных квартир и апартаментов – 10 единиц. Практически все они базируются в границах Садового кольца. Единственное исключение – пентхаус площадью 425 кв. м с новой дизайнерской отделкой и панорамным остеклением в ЖК «Андреевский» на 2-й Фрунзенской улице. Он сдается за 3,08 млн рублей в месяц. Какими качествами должен обладать квартира, чтобы ее аренда стоила столько или даже еще больше? «Четыре-шесть спален, у каждой из которых есть собственная гардеробная и санузел. Вероятнее всего, она будет двух- или трехуровневой – пентхаус с видами на центр или таунхаус со своей территорией на «Золотой миле». Возможно, это будет объект с собственным спа-комплексом и даже бассейном. Конечно же, в такой квартире должна быть высококачественная отделка и мебель люксовых брендов, премиальная бытовая техника и дорогая сантехника. Плюс охрана, видеонаблюдение и минимум три парковочных места в подземном паркинге», – перечисляет «приметы» Екатерина Румянцева.

Как установили эксперты Savills, топ-5 самых дорогих арендных лотов Москвы выглядит следующим образом:

Адрес	Количество комнат	Площадь, кв. м	Ставка аренды, млн рублей в месяц	Объект, который можно купить за аналогичную сумму в Москве	Объект который можно купить за аналогичную сумму в регионах
ЖК «Остоженка Парк Палас» (Хилков пер., 1)	7	487	4,87	Студия 31,2 кв. м в ЖК «Нормандия» (СВАО)	Трехкомнатная квартира с европланировкой 57,2 кв. м в ЖК Art.Line, Архангельск
Дом по ул. Пречистенка, 27	8	600	4,80	Однокомнатная квартира 33,1 кв. м в ЖК Russian Design District (Новая Москва)	Двухкомнатная квартира 64,8 кв. м в ЖК «Бунин», Воронеж
Гостиница «Москва» (ул. Охотный Ряд, 2)	6	587	4,20	Студия 19,8 кв. м в ЖК «Люблинский парк» (ЮВАО)	Однокомнатная квартира 56,8 кв. м в ЖК «Шишимская горка», Екатеринбург
Дом по ул. Малая Дмитровка, 18Б	4	280	3,48	Однокомнатная квартира 19,0 кв. м в ЖК «Южное Бунино» (Новая Москва)	Двухкомнатная квартира 44,2 кв. м в ЖК «Эволюция», Новосибирск
ЖК «Резиденция Чистые Пруды» (Подсосенский пер., 3)	10	920	3,48	Студия 22,5 кв. м в ЖК «Алхимово» (Новая Москва)	Однокомнатная квартира 46,9 кв. м в ЖК «Резиденция», Краснодар

Бюджет аренды участников данного рейтинга равен бюджету продажи студии или однокомнатной квартиры в Москве или двух-трехкомнатной квартиры в регионах. Так, лот-рекордсмен – семикомнатная квартира с дворовой отделкой в жилом комплексе на «Золотой миле» – отличается арендной ставкой в 70 тыс. долларов (4,87 млн рублей) за месяц, что сопоставимо с продажной стоимостью апартамента площадью 31,2 кв. м в ЖК «Нормандия» на левом берегу Яузы. В Архангельске тех же 70 тыс. долларов хватило бы на трехкомнатную квартиру с европланировкой в ЖК Art.Line.

Трехуровневый пентхаус с террасой, сауной, зимним садом и тремя каминами в доме №27 на Пречистенке ежемесячно будет обходиться арендатору в 4,80 млн рублей. Этой суммы достаточно, чтобы купить однокомнатную квартиру площадью 33,1 кв. м в ЖК Russian Design District (Новая Москва) или двухкомнатную квартиру 64,8 кв. м в воронежском ЖК «Бунин».

В гостинице «Москва», расположенной напротив здания Государственной думы, арендный прайс доходит до отметки в 4,20 млн рублей за месяц.  Он принадлежит видовой резиденции, занимающей 587 кв. м на третьем этаже. Располагая аналогичным бюджетом, можно позволить себе покупку студии на юго-востоке Москве (ЖК «Люблинский парк») или однокомнатной квартиры в южной части Екатеринбурга (ЖК «Шишимская горка»).

Самое габаритное предложение на рынке высокобюджетной аренды – десятикомнатная квартира с бассейном в ЖК «Резиденция Чистые пруды». Этот объект, отделанный в стиле ар-деко, имеет площадь 920 кв. м. Месяц проживания в нем будет стоить 50 тыс. долларов (3,48 млн рублей) –  столько же, сколько студия в ЖК «Алхимово» (Новая Москва), однокомнатная квартира в краснодарском ЖК «Резиденция» на берегу Кубани или двухкомнатная квартира в новосибирском ЖК «Эволюция». 

Обычно период экспозиции высокобюджетных арендных лотов составляет около полугода, – сообщает Елена Куликова. При этом на выбор конкретного объекта у арендатора уходит два-три месяца. «Лоты с качественным, стильным и дорогим ремонтом, современным дизайном и мебелью, грамотной планировкой в престижном районе при условии адекватной стоимости всегда пользуются спросом», – заключает Екатерина Румянцева. Это дает основания рассчитывать, что по мере ослабевания пандемии и связанных с ней ограничений, рынок дорогой и сверхдорогой аренды вновь наполнится интересантами.