«Когда торговал “Ведис”, у нас продажи стремились к нулю»

Крупных многопрофильных компаний, работающих на рынке недвижимости, в России осталось только две — «Инком» и « Миэль », говорит председатель совета директоров холдинга «Миэль» Григорий Куликов. Основной доход его компания получает от инвестиционно-девелоперской деятельности, но риэлторское направление сворачивать не намерена.
Сколько сделок в 2009 г. было у «Миэля»?
Прошлый год был, мягко говоря, не показательным. Был период полной стагнации, когда торговал «Ведис», и, естественно, у нас, и не только у нас, продажи стремились к нулю. Рекорд продаж у «Миэля» был в феврале 2008 г. — 863 Новостроек мы продали примерно 65 000 кв. м — это очень мало для нас. У нас нормальный уровень был 260 000-300 000 кв. м в год. К концу этого года мы продадим около 200 000 кв. м.
То есть практически вернетесь к докризисным показателям?
Нет. Но это нормально, не всегда же был 2006 или 2007 гг., бывали и другие времена. Сейчас компания находится в состоянии стабильного роста. Из таких, как мы, компаний широкого профиля на всем рынке остался еще только «Инком». На загородном рынке они, как риэлторы — первые. Затем — мы, и дальше, уже с большим отрывом, — все остальные. На первичном загородном рынке — такая же ситуация.
По аренде и вторичке «Миэль» и «Инком» впереди всех со значительным отрывом. У остальных компаний — более узкая специализация. На «дорогом» рынке есть «Блэквуд» и Penny Lane, в НДВ ».
На сайте «Миэля» последний финансовый отчет датируется первым кварталом 2008 г. Почему потом перестали публиковать?
А назовите риэлторскую компанию, которая эти данные публикует, особенно на вторичном рынке. Я, кстати, не видел и адекватных цифр и у «Инкома», и у многих других. Проблема в том, что в нашей стране слишком сильно высовываться, когда все сидят в кустах — нехорошо. Если говорить в целом о рынке риэлторских услуг, который в себя включает и город-загород, и первичку-вторичку-аренду, то многопрофильных сетевых компаниий на рынке только две. Но у нас работает 1500 риэлторов, а у «Инкома» больше 6000. Но здесь вопрос эффективности и лояльности самих риэлторов — риэлторы, как мы знаем, имеют тенденцию иногда «левачить».
Есть какой-то процент воровства, на который вы готовы закрыть глаза?
На отдельно взятого вора, которого поймали или он сам поймался, я ни при каких обстоятельствах глаза не закрою. Это вопрос идеологии. И я прекрасно отдаю себе отчет, что пока мы с вами разговариваем, в компании протекает энное количество левых сделок. «Левак» — это, конечно, бич российской риэлторской отрасли, но что поделаешь?
А как вы его выявляете?
Есть статистика. Потом у нас очень много кадровых риэлторов — по аналогии с кадровыми военными. Которые находятся или в самой профессии или у нас в «Миэле» с прошлого века. Среди них немало людей, которые, в силу разных причин, левых сделок никогда осуществлять не будут. И при этом они работают хорошо. Мы понимаем, что и как может сделать профессиональный опытный риэлтор, который находится в добром здравии и подкреплен сильным брендом, типа «Бэст», «Миэль», «Инком».
Но современный принцип работников корпораций: не высовываться и занижать план.
Мы, конечно, отбираем людей, мотивируем, но… Все очень индивидуально. На стажировку могут всех принимать. В разгар кризиса люди в очереди стояли, просили: «Возьмите нас». Кто-то не может работать риэлтором, потому что он для этого не приспособлен. Но проходит какое-то время — начинает работать и зарабатывать. Бывает, что человек приходит, год мучает себя и окружающих — у него не получается, он сидит без заработка. Но иногда вдруг наступает момент истины, какой-то прорыв, и кто-то становится высокопродуктивным риэлтором. А другой приходит, и у него уже через 10 дней — первый аванс.
Сколько сейчас риэлтор нормально должен зарабатывать? У вас какая схема оплаты в компании?
Долевая, процентная от сделки для тех, кто работает на вторичке и по аренде. У тех, кто на первичке, в коммерческой недвижимости и на загородной — у них есть фиксированный оклад. Мы его даем, потому что мы профессионально продвигаем объекты, в отличие от большого количества компаний, которые просят — дайте нам продать чего-нибудь Христа ради. Для того, чтобы объект вывести в активную реализацию, его надо раскрутить. Это должны делать риэлторы. Причем высокопрофессиональные. А на стадии раскрутки, пока продаж пока нет, риэлторы должны получать вознаграждение за то, что они продвигают объект.
Какой сейчас у «Миэля» девелоперский портфель?
Более 1 600 000 кв.м. На загородном рынке у нас два поселка. Еще несколько — в подготовительной стадии. В Омске есть большой жилой проект, в Рязани сейчас начали строить, вышли на площадку. Это из крупных.
Сейчас понятно, что строить, непонятно, на что строить? Сначала рынок был закрыт, банки просто не давали денег. Когда рынок стал открываться, они стали проявлять чудеса осторожности. Переговоры с банками мы ведем чуть ли не каждый день. Все говорят — несите ваши проекты. Но пока еще финансирование открывается медленно.
Тем более загорода?
Именно загорода — это длинные и рискованные проекты. Это, извините, не панель «поднимать». Банки боятся. На земельном рынке сейчас все, как говорится, против Марка Твена. Сейчас вокруг Москвы столько землевладельцев, и столько земли числится у банков, как проблемные активы, что банки от нее просто шарахаются. Говорят: «Дайте нам что-нибудь на высокой стадии готовности». А где это взять?
Покупатели тоже не берут недострой.
Поэтому сейчас и пошла земля без подряда. На ранней стадии можно разбрасывать ее, как угодно, давать всякие обещания, а дальше… Процентов 30 этих обещаний будет выполнено, с остальными не знаю, что будет. И люди будут иметь землю в собственности, но на ней не будет всего того, что девелопер обещал. Проблема в том, что в 30-километровой зоне от МКАДа стоимость полного пакета коммуникаций в расчете на продаваемую сотку может составлять от 50 000 до 100 000 руб., иногда выше, в зависимости от проекта. То есть, надо по $3000 в каждую сотку вложить, чтобы она стала «нормальной». Чтобы это был огороженный периметр, с внутрипоселковыми дорогами, сетями, электроэнергией, газом, водоотведением, общественной территорией и т.д.
Есть застройщики, которые откровенно предлагают покупателям пустую землю, а коммуникации, говорят, делайте сами.
Но никто же из покупателей пока не пробовал этого делать? Из тех, кто бегут-хватают землю, потому что дешево? На загородном рынке в I полугодии продажи шли хорошо. В жару, конечно, плохо. Народ у нас абсолютно не пуганный. Но некоторые не пуганные, купив, например, Марфино, выиграли.
Какая сейчас кредитная нагрузка у компании?
$110 млн. Мы все, что могли, быстро закрыли, сейчас что-то реструктуризируем. Основные кредиторы — Сбербанк, Абсолют, Росбанк, МДМ-банк.
Автор: Наталья Самарина
Фото: С. Портер, Ведомости