Проверка на "вшивость"

Москвичка Елена Андреева давно планировала купить квартиру, и как только нашелся подходящий вариант, сразу же решила заключить сделку. Надеясь сэкономить на услугах риэлторов, она захотела «провернуть» все сама. И ей это удалось, уже спустя 2 месяца она стала владельцем долгожданного жилья. Однако спустя некоторое время Елена узнала от соседей, что бывший собственник квартиры незадолго до сделки развелся и заключил договор купли-продажи без согласия бывшей жены. С этого момента проживание Елены в новой квартире было омрачено ожиданием предъявления претензий на недвижимость со стороны бывшей супруги эксвладельца жилья…

Квартира с обременениями

Угрозы лишиться квартиры Елена могла бы избежать, если бы в процессе сделки она озаботилась проверкой юридической чистоты квартиры. Когда процесс покупки жилья проходит при поддержке профессиональных риэлторов, этот вопрос они решают самостоятельно. Елена же, из соображений экономии, от услуг агентов отказалась. Но даже в этом случае она смогла бы проверить чистоту жилья самостоятельно. К слову сказать, во многих агентствах недвижимости клиенту бы сказали, что проверить наличие обременений у квартиры самостоятельно не представляется возможным. Это действительно так, но «лазейки» все-таки есть, об этом мы поговорим чуть позже. Для начала выясним, зачем нужно проверять юридическую чистоту квартиры и что именно под этой проверкой подразумевается. Во-первых, проверка позволяет выяснить, кто и по какому праву является собственником продаваемого жилья, приватизировано оно или куплено, получено в дар или по наследству. Во-вторых, проверка нужна для того, чтобы выяснить, наложены ли на квартиру какие-либо обременения. Чаще всего такими обременениями являются несовершеннолетние дети, временно выписанные граждане, бывшие супруги, а в случае с наследуемой квартирой, наследники, пока еще не заявившие своих прав на наследство.

С детьми, в принципе, все ясно. Если несовершеннолетние дети имеют долю собственности в продаваемой квартире, то перед продажей необходимо получить разрешение на совершение сделки от органов опеки, при этом продавец должен доказать, что при продаже жилья не ущемляются права ребенка. То есть, продавая квартиру, нельзя ухудшать жилищные условия ребенка даже на 1 метр, нельзя переехать, скажем, из спального района в центр в квартиру меньшую по площади. Проблем может стать еще больше, если родители в разводе. Тогда, помимо органов опеки, получать нужно еще и разрешение от бывшего супруга. 

Что касается «временно выписанных», то с этим все гораздо сложнее. Этим термином обозначают граждан, отбывающих сроки в местах лишения свободы. Чаще всего они «сидели» в тот момент, когда квартира была приватизирована, и до момента ее продажи еще не освободились. В то же время, отбыв срок, они могут заявить свои права на квартиру в судебном порядке.

Следующий вид обременения – это бывшие супруги, как раз эта ситуация и описана в истории Елены. По закону, квартира, купленная одним из супругов в промежутке между заключением брака и его расторжением, является совместно нажитым имуществом и подлежит разделу при разводе. Впрочем, не все делят имущество сразу же после расторжения брака, поэтому ситуации, когда квартиру продает один из супругов без ведома второго, весьма распространены. Главную опасность представляет тот факт, что в свидетельстве о собственности может быть записан единоличный владелец квартиры, поэтому юридически он вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению, то есть сделка по продаже может быть проведена, зарегистрирована, но даже несмотря на это бывший супруг может по суду добиться расторжения договора купли-продажи.

Ну и наконец, различные наследственные обременения. Более подробно об этом мы поговорим в следующих материалах. Если вкратце, то суть этого обременения сводится к следующему: по закону наследники должны в течение шести месяцев предъявить свои права на наследство, по истечению этого срока наследниками становятся те, кто успел изъявить соответствующее желание. Однако в законе есть оговорка о том, что если один из наследников сможет доказать в суде, что он не смог предъявить права на наследство в течении положенного срока по объективным причинам, то он имеет права взыскать свою долю. Соответственно, при покупке квартиры, доставшейся собственнику в наследство, нельзя исключать вероятности того, что через какое-то время объявится «обделенный» наследник и будет претендовать на теперь уже вашу квартиру.

Проверь квартиру и покупай спокойно

Итак, с обременениями мы разобрались, теперь вернемся к тому, как выяснить их наличие или отсутствие. В начале статьи было упомянуто, что самостоятельная проверка невозможна. Одним из самых существенных документов, подтверждающих право продавца заключать сделку купли-продажи, является справка БТИ, которую может получить исключительно собственник квартиры, никому другому эту справку действительно не дадут. Однако, для подтверждения чистоты квартиры одной справки недостаточно. Она может только убедить вас в том, что человек, продающий квартиру, на самом деле является ее собственником, а также дать понять, что на квартиру не наложен арест и ее можно продавать (БТИ в принципе не может дать справку на квартиру, находящуюся под арестом). А вот для выяснения информации о наличии обременений в виде детей, зэков, бывших супругов и наследников справка из БТИ не подойдет.

Но источниками информации могут стать паспортный стол милиции, ЖЭК и даже общение с соседями. В паспортном столе можно выяснить все сведения о прописанных в квартире жильцах. ЖЭК «поможет» регистрационной картой, в которой есть записи обо всех «прибытиях» и «убытиях», которые происходили в интересующей вас квартире со дня ее заселения, по сути, вся история квартиры. Кроме того, в ЖЭКе есть документы, подтверждающие основания получения теми или иными людьми прописки в данной квартире (ордера, документы о собственности, договоры мены, дарения). Также в ЖЭКе можно получить информацию и о том, нет ли по объекту сделки задолженностей по квартплате. Это тоже полезно сделать, чтобы потом новость о том, что нужно еще оплатить за бывших собственников «коммуналку», не стала неприятным сюрпризом. Правда, в выяснении информации в этих инстанциях тоже есть свой подвох. По идее, и ЖЭК, и паспортный стол имеют право давать сведения тоже только собственнику. Но все прекрасно понимают, что при «грамотном» подходе, в этих организациях можно узнать все, что угодно. За небольшую мзду, которая далеко не всегда должна выражаться в денежных единицах, зачастую достаточно коробки конфет, цветов, бутылки коньяка или даже просто шоколадки. 

Еще проще общаться с соседями. Правда, это просто только в том случае, если приобретаемая квартира не расположена в элитном жилом комплексе, куда попасть с улицы практически невозможно. Впрочем, покупатели такого жилья вряд ли будут самостоятельно выяснять историю квартиры, за них это сделают специально обученные люди. Так что возьмем за основу типовой московский дом, со всеми необходимыми атрибутами: бабушками у подъезда, мамашами с детьми во дворе, собачниками и так далее. Если в доме есть «старший по подъезду», то это очень хорошо. Этот человек, как правило, знает о жильцах практически все, сможет рассказать и про детей, и про недавний развод владельца квартиры, и про пребывающих в «местах не столь отдаленных». Не менее важным источником информации могут стать классические бабушки. Общение с ними особенно плодотворно в том случае, если продавец квартиры когда-то им нахамил или чем-то обидел. Тогда они выложат вам всю подноготную. Однако в этом случае нужно суметь понять, где объективная информация, а где она слишком уж преувеличена.  

Возможные последствия

На самом деле, возникновение претензий на купленную вами квартиру со стороны упомянутых выше «обременений», не так уж и страшно. По крайней мере, не смертельно. Конечно, лишиться квартиры по суду очень неприятно, но при этом вы ничем не рискуете, кроме собственного спокойствия. Если сделка с недвижимостью по прошествии времени признана неправомочной, новый собственник, в том случае, если он был добросовестным приобретателем, то есть приобрел имущество у лица, не имевшего права его продавать, но при этом не знал об этом, имеет право не только на полную компенсацию затрат на приобретение недвижимости, но и на покрытие расходов по ее ремонту и улучшению. Правда, есть один существенный нюанс. Получить компенсацию затрат можно исключительно в размере, указанном в договоре купли-продажи. Не секрет, что многие сознательно занижают стоимость квартиры, чтобы платить меньше налогов. Так что если вы рискуете, и идете на сделку самостоятельно, без помощи риэлтора, то лучше все-таки заплатить налог в полном объеме, но в договоре указать именно ту сумму, за которую квартира была приобретена. В противном случае можно потерять гораздо больше. 

К слову сказать, история Елены, с которой мы начали эту статью, завершилась благополучно. Бывшая супруга действительно заявила свои права на квартиру, суд обязал продавца квартиры компенсировать своей бывшей жене половину стоимости проданного жилья, что он и сделал, не вмешивая в эту историю нового владельца квартиры. 

Автор: Иван Кузнецов