ЖК «Новое Измайлово»: городской комфорт на природе

На сайте жилого комплекса «Новое Измайлово» вы увидите красивое 3D-изображение многоэтажных корпусов, окруженных густым лесом. Эта картинка не совсем соответствует действительности. Лес, конечно, есть, но немного в отдалении, а непосредственно к жилому комплексу примыкает большой стародачный поселок.

На мой взгляд, такое соседство не в пример лучше «лесного». Ведь квартира – это не только квадратные метры, но и, прежде всего, те виды, которые открываются у нас из окон. «Лесной» вид – это, конечно, хорошо, но вдруг случится так, что какая-нибудь опушка будет перепрофилирована под новое жилое или нежилое строительство? И тогда вместо елочек мы получим новую многоэтажку прямо перед нашими окнами. А дачный поселок – это гарантия того, что купленный нами вид таким надолго и останется.

Кстати, прямо рядом со строящимся корпусом «Нового Измайлова» я заметил частное домовладение под полной реконструкцией: из дачного скворечника делают дом для постоянного проживания. Это реалии ближнего Подмосковья наших дней. Собственно, и раньше местоположение в 1 км от МКАД вряд ли можно было считать полноценно дачным: учитывая еще, что с одной стороны – Горьковское шоссе, а с другой, за тем самым лесом – ветка железной дороги. Но раньше это были скорее земельные наделы с возможностью выращивания овощей. Зато теперь, когда достроится «Новое Измайлово», рядом окажется вся социальная инфраструктура: магазины, службы быта, детские сады, и, самое главное – школа. В общем, возникает такой разноэтажный загородно-городской симбиоз. Нечто подобное мы наблюдаем вокруг деревень, расположенных на столичной территории – например, Троице-Лыково рядом со Строгино. Примерно таким в ближайшее десятилетие и станет облик ближнего Подмосковья.

Впрочем, давайте о дне сегодняшнем. И начнем с транспортной доступности – это ведь кардинальный вопрос для любого периферийного строительства, будь оно по эту или по ту сторону МКАД.

Итак, 1 (один) километр от Кольцевой автодороги по шоссе Энтузиастов. Конечно, это шоссе по плотности пробок уступит пальму первенства разве что Новорязанскому, но фактически жителям «Нового Измайлова» по шоссе ехать и не придется – надо только преодолеть выезд из города. А эти выезды – они на всех радиальных магистралях примерно одинаковы. Впрочем, запланировано строительство развязки сразу после Кольцевой дороги, которая позволит «новым измайловцам» с удобством добираться до своих домов, не доезжая до светофора с разворотной стрелкой на Горьковском шоссе. А вот выезд в Москву из жилого комплекса и сейчас максимально удобен: без единого светофора.

Кроме того, в будущем планируется строительство скоростного трамвая, который соединит Балашиху с метро «Шоссе Энтузиастов». Якобы эту ветку введут в строй уже в 2014-м году, во что, правда, не слишком верится. Так что пока лучше говорить о реальном: 1 км до МКАДа, если ехать в Москву (на автомобиле или маршрутке), и 2 км – если ехать обратно (с учетом разворота).

А теперь давайте присмотримся к самому жилому комплексу «Новое Измайлово». Итак: 10 монолитных корпусов разной этажности (от 12 до 25 этажей). Из них два уже заселены, ещё 2 сданы госкомиссии (сдача пятого корпуса состоялась буквально на днях), остальные – на разных стадиях готовности, от «нуля» до готовой коробки. Еще два корпуса запланированы к строительству.

Отсюда следуют два вывода. Первый: возведение жилого комплекса перешло «экватор», то есть полностью или почти полностью готово больше половины корпусов, а если учитывать весь объем строительства – выполнено две трети работ. Любой эксперт по недвижимости скажет вам, что на такой стадии риски недостроя сведены к минимуму. Они, конечно, есть, как и при любом строительстве (в конце концов, и макроэкономическая ситуация может измениться к худшему), но тут надо учитывать, что все продажи в «Новом Измайлове» ведутся в соответствии с 214-м законом, защищающем права дольщиков, это еще один фактор, снижающий риски. В том числе и для частного инвестора, приобретающего квартиру на ранней стадии.

Полное завершение строительства «Нового Измайлова» намечено на 2016-й год. Через три года здесь будет готовый пригородный микрорайон с лесным соседством, собственной инфраструктурой и в 10-15 минутах езды до ближайшего метро.

Вывод второй: по масштабам это скорее не жилой комплекс, а полноценный городской микрорайон, в котором будет проживать около 7 тысяч семей, то есть более 15 тысяч человек. В Московской области есть города с меньшим населением. А в таком случае во весь рост встает вопрос социальной инфраструктуры. Конечно, с одной стороны недалеко Москва, с другой – Балашиха. А вот в пешей доступности – только несколько автосалонов вдоль Горьковского шоссе и пункт оформления автомобилей в ГИБДДД. Что, конечно, нелишне, но явно недостаточно. Так что давайте рассмотрим, какая собственная инфраструктура уже создана и еще будет построена в «Новом Измайлове».

Начнем с главного. В центре жилого комплекса будут построены общеобразовательная школа (срок ввода – 2016 г.), а на границе участка застройки, по соседству с лесом, – два детских сада (срок ввода 2014 и 2016 гг). Почему это главное? Да потому что именно детсад и школа – это то, что должно быть «под боком». В фитнес-центр или в супермаркет можно съездить на автомобиле, а вот для ребенка гораздо полезнее пройтись пешком, чем дважды в сутки проводить энное количество времени в пробках. Кстати, просторные детские площадки и прогулочные зоны рядом с готовыми корпусами уже построены.

Конечно, на первых этажах новоизмайловских корпусов откроются многочисленные магазинчики, пункты оказания бытовых услуг, всевозможные сервисы и кафе. Ну, а «крупные» объекты – торгово-развлекательные комплексы или спортзалы – это в Балашихе или в Москве. Хотя, на мой взгляд, большой фитнес-центр прямо на территории жилого комплекса оказался бы и востребованным, и окупаемым.

И наконец – как решается вопрос с парковкой. Сейчас жители паркуются в просторных домах, а позже девелопер – ФСК « Лидер » готов построить на территории микрорайона подземный паркинг по принципу гаражно-строительного кооператива. Для этого необходимо собрать кворум жителей, готовых участвовать в строительстве паркинга по принципу долевого участия. Рискну предположить, что построенные по кооперативному принципу машиноместа окажутся ощутимо дешевле, чем созданные самим девелоперам. Хотя, конечно, возведение подземной стоянки – дело небыстрое, и на какое-то время после полного заселения микрорайона жителей ждет парковочный коллапс.

Недавнее исследование риэлторской компании, занимающейся продажей новостроек в ближнем Подмосковье, показало: покупателей интересуют в первую очередь три фактора: цена, транспортная доступность и наличие инфраструктуры, причем именно в такой последовательности. Два последних мы описали, а цена в «Новом Измайлове», пожалуй, одна из самых низких в самом ближнем круге пригородов: от 60 тыс. рублей за квадратный метр. В готовом корпусе однокомнатную квартиру площадью 37 кв. м можно приобрести за 3,5 млн рублей, в строящемся – реально уложиться в сумму менее 3 млн. А готовая трехкомнатная квартира площадью 96 кв. метров обойдется в 6 млн рублей – то есть по цене московской периферийной «однушки» на стадии строительства.

Интересно, что в исследовании, на которое я ссылаюсь, тип дома и планировки вообще не вошли в число покупательских предпочтений. То есть люди готовы селиться и в серийные дома, при условии низкой цены и хорошей транспортной доступности. В таком случае монолитные дома с возможностью индивидуальной планировки в «Новом Измайлове» можно считать бонусом. Здесь можно выбрать, например, однокомнатную квартиру с круглым эркером и лоджией площадью более 10 кв. метров. Или квартиру с кухней 16 кв. метров, которую правильнее было бы назвать кухней-столовой. Не говоря уж о том, что свободная планировка позволяет любую квартиру спланировать по собственному вкусу. Конечно, при этом надо учитывать, что и отделка в таком случае обойдется дороже, чем в типовых домах.

Полное завершение строительства «Нового Измайлова» намечено на 2016-й год. Через три года здесь будет готовый пригородный микрорайон с лесным соседством, собственной инфраструктурой и в 10-15 минутах езды до ближайшего метро.