Микрорайон «Центральный»

Возьмите любой подмосковный город и представьте себе, что его отделяет от Кольцевой автодороги не 10—20, а 200—300 километров. Что у нас получится? У нас получится если не крупный мегаполис, то вполне заметный на карте страны город с населением от 100 до 200 тысяч человек -- такой, например, как Камышин, Воркута, Майкоп или Псков. Может быть, даже и областной центр с собственным губернатором. И уж точно – со своим «норовом», как говорится в пословице.

А вот расположенные рядом с Москвой, эти города получили несколько двусмысленное определение «спутники», а в представлении большинства москвичей представляют собой не самостоятельные муниципальные образования, а часть некоего аморфного понятия «ближнее Подмосковье». И это, между прочим, не последнего времени реалии. Еще герой Высоцкого говорил: «Ему же в Химки , а мне в Медведки», не делая различия между московским районом и подмосковным городом (одним из самых крупных, между прочим). Правда, именно в последнее десятилетие появилось понятие «спальные города» -- по аналогии со «спальными» районами. Во-первых, потому, что по объемам многоквартирной застройки область опережает столицу в несколько раз. Во-вторых -- потому, что москвичи стали рассматривать ближнее Подмосковье как реальную альтернативу для постоянного места жительства.

Ну, а то, что «норов» каждого города как-то не очень заметен – большая ли это беда? Впрочем, любой приезжий (в том числе и бывший москвич) очень быстро поймет особенности нового для себя города. «Норов»-то все равно есть, просто его затмевает близость столицы. Другой вопрос – как разглядеть эти особенности еще до того, как определиться с покупкой недвижимости.

Лично у меня есть свой метод, вполне объективный, хотя и не претендующий на строгую научность. Чтобы составить представление о том или ином городе, я смотрю демографическую статистику. Города – как люди, а снижение населения – это как симптом серьезного заболевания. (Кроме некоторых случаев – когда из города, например, выделили какую-то часть в самостоятельную муниципальную единицу.) И даже если этот демографический спад произошел 10 или 20 лет назад – это значит, что «заболевание» все-таки было, и, как и в человеческом организме, влечет за собой определенные последствия. Так вот, из известных мне подмосковных городов едва ли не единственный, в котором население только увеличивалось за последние 20 лет – Железнодорожный, в десятке километрах к востоку от Москвы, на Носовихинском шоссе. Оно росло даже в «лихие 90-е» (с 97,4 тыс. в 1989-м до 100,1 тыс. в 2000-м). Тогда, заметим, активное жилищное строительство не велось, так что приезжие москвичи здесь ни при чем. А за последующие 10 лет население выросло почти на треть – до 128,5 тысяч.

Повторю: не претендую на научность, но мне это представляется показателем настоящего «здоровья» муниципального образования. Сейчас Железнодорожный -- один из самых активно развивающихся и застраивающихся городов Подмосковья, с просторными бульварами и фонтанами на площадях, с развитой торговой, развлекательной и социальной инфраструктурой. В самом центре Железнодорожного компания «Главмосстрой Недвижимость» сейчас ведет активную реализацию последних домов первой очереди строительства жилого микрорайона, который назвали просто « Центральный ». Название хоть и не слишком оригинальное, зато отвечающее действительности. В 10 минутах ходьбы – железнодорожный вокзал, по соседству – городская администрация, вокруг – три крупных торговых центра и множество магазинов, поликлиника, детский сад, школа.

Но прежде чем говорить о самом микрорайоне, следует осветить самую, пожалуй, важную тему: транспортную доступность. Итак: 12 километров по Носовихинскому шоссе от МКАД до въездных ворот в жилой комплекс. Конечно, Носовихинское шоссе – одно из самых неудобных в ближнем Подмосковье. Две полосы, периодически сужающиеся до одной, череда левых поворотов, тормозящих движение, – в общем, в «часы пик» здесь придется помучиться. С другой стороны – всего 12 километров. На территории Москвы немало районов, находящихся на большем расстоянии от МКАД, с куда более «пробочными» дорогами. И еще два соображения по поводу транспортной доступности.

Во-первых, как мы уже сказали, рядом – железнодорожная станция. Полчаса электричкой до ближайшей станции метро «Площадь Ильича», еще несколько минут – и вы на Курской. А на скоростном электропоезде « Спутник » -- всего 20 минут. Пригородные поезда сейчас ходят как часы, так что мало чем отличаются от метрополитена.

Во-вторых, в этом районе уже ведется и будет вестись активное дорожное строительство. Само Носовихинское шоссе вряд ли будет реконструировано в обозримом будущем, зато строятся дополнительные трассы. Уже работает проезд через московский район Кожухово, строится Ногинская трасса, а после реконструкции Горьковского шоссе путь до Железнодорожного значительно сократится по времени. В общем, учитывая все эти факторы, транспортную ситуацию можно оценить на «три с плюсом» с перспективой пересдачи после работы над ошибками.

Зато местонахождение за пределами столицы имеет свои неоспоримые полюсы. Если говорить точнее – дает возможности реализации определенных плюсов, если девелопер правильно позиционирует свой проект.

Первая из этих возможностей – комплексная застройка (в Москве, заметим, подходящих для этого территорий практически не осталось). Так вот, микрорайон Центральный строится практически «с чистого листа»: все его 22,38 гектаров и 11 многоэтажных корпусов серии ГМС 2001 – единая, , социально однородная территория.

Вторая – создание собственной социальной инфраструктуры (а это возможно только при комплексной застройке и нереально – при точечной). В Центральном будут собственные детский сад и общеобразовательная школа, спортивный центр, футбольное поле, прямо рядом – строящийся православный Храм. А кроме того, целый набор сервисов на первых нежилых этажах. Эти помещения приобретут компании, ориентирующиеся прежде всего на жителей микрорайона: вероятно, это будут туристические агентства, юридические и нотариальные конторы и т.д. Во всяком случае, это будут не офисы, а именно необходимые жителям сервисы.

И наконец, на территории микрорайона предусмотрены несколько подземных и надземных парковок.

Я бы затруднился назвать жилые комплексы в Москве с подобным набором внутренней инфраструктуры. Скорее, такой набор уже сам по себе подразумевает определение «комфорт-класса». Но дело в том, что цены в Центральном вполне на уровне «эконома». Минимальная цена входного билета в настоящее время – 3,2 млн рублей за однокомнатную квартиру площадью 40 кв. метров в корпусе, который будет сдан в начале следующего года. А трехкомнатная квартира площадью 71,5 кв. метра предлагается за 66 963 руб. за кв. м.

В Подмосковье встречаются цены и пониже – скажете вы. И будете правы. Правда, пониже они окажутся, если не учитывать одну «маленькую» деталь: в Центральном все квартиры сдаются с полной отделкой. И эта отделка действительно полная: не только стеклопакеты и входные двери, как в большинстве современных проектов, но и полы, покрытые ламинатом, кафель на кухне и в санузле, межкомнатные двери, виниловые обои в комнате и полный набор сантехники. Даже по самым скромным подсчетам, такой ремонт обойдется не менее чем в 1 млн рублей, если выполнять его самостоятельно. А самое главное – квартиры сдаются уже готовые, что облегчает для потенциальных покупателей возможности совершения альтернативных сделок с имеющейся жилплощадью.

В общем, эти самые 12 километров от МКАД позволяют, к примеру, поменять московскую « двушку » в запущенном состоянии в доме устаревшей серии на новую отремонтированную и готовую к проживанию трехкомнатную квартиру. И даже московская семья, живущая в «однушке», имеет возможность разъехаться в две отдельные квартиры, возможно, с привлечением не очень значительного ипотечного кредита. По-видимому, в настоящее время это единственная реально действующая схема «доступного жилья».

Автор: Андрей Воскресенский, специально для Urbanus.ru