Рынок новостроек в Подмосковье сегодня развивается гораздо активнее, чем в Москве. С того момента, когда Сергей Собянин занял пост столичного градоначальника, прошло уже почти два года. Но многие девелоперы утверждают, что «правила игры» в столице до сих пор не сформировались, и им гораздо проще работать в области. О том, к чему приводит высокая конкуренция, о новых проектах, о личных увлечениях и целях в жизни, Urbanus.ru пообщался с генеральным директором компании Galaxy Group Евгением Штраухом.
Сегодня рынок новостроек Подмосковья очень насыщен, конкуренция высока. Насколько сложно работать на этом рынке? Ощущаете ли вы давление со стороны конкурентов?
Да, сейчас очень многие девелоперы вышли на рынок Подмосковья. В Москве стало работать жестче, сложнее, в силу целого ряда причин, о которых уже немало сказано. Конкуренция, естественно, есть, мы ее тоже ощущаем на себе. Но не могу сказать, что конкуренты мешают нам работать и развиваться. Так исторически сложилось, что площадки, которые мы осваиваем, расположены практически по границе Москвы. Это и «Бутово Парк» - уже раскрученный наш проект, и новый проект в Химках , и один из наших перспективных проектов в Коммунарке, которая теперь уже относится к Москве. Удачное местоположение наших объектов – это козырь, который позволяет нам чувствовать себя уверенно, оставаться на плаву.
Высокая конкуренция, по идее, должна приводить к тому, что качество строительства растет, а цены, наоборот, снижаются. Насколько это правило применимо к рынку недвижимости Подмосковья?
Вполне применимо. На местном рынке в строительном процессе участвуют две категории девелоперов. Это «панельщики» и те, кто возводит дома по индивидуальным проектам, с применением монолитных или монолитно-кирпичных технологий. И как в одном, так и в другом случае можно говорить о том, что девелоперы прогрессируют год от года. Есть примеры, когда застройщик вносил корректировки в уже давно существующие и зарекомендовавшие себя серии панельных домов, и они становились лучше, как с точки зрения надежности, так и с точки зрения планировок квартир и других характеристик.
Застройщики начинают думать об оптимизации процессов. Один из способов – минимизация издержек. Кто-то идет по пути снижения заработной платы рабочим, а кто-то, как это делаем мы, применяет современные, инновационные технологии. В индивидуальных проектах это сделать даже проще, чем в «панели». В результате, качество проектов растет, но при этом не происходит скачкообразного роста цены. Предпосылок к снижению стоимости сейчас нет, но покупатель имеет возможность купить жилье более высокого качества примерно за те же деньги. В этом есть и заслуга высокой конкуренции на рынке.
Вы уже сказали о том, что «Бутово Парк» – это ваш известный проект, он действительно выделяется на фоне других подмосковных новостроек. Вот конкретно по этому проекту, какие у него есть конкурентные преимущества?
Этот проект можно разделить на две части. Первая очередь – жилой комплекс Galaxy Park Butovo, который строился по индивидуальному проекту, он полностью реализован нами. Вторая часть – это панельная застройка, там мы работаем вместе с партнером – ГК « Мортон ». Мы сознательно начинали с индивидуального проекта, чтобы показать нашим покупателям, что у нас серьезные намерения. Вложили большие деньги в проработку концепции, тщательно продумали всю инфраструктуру. У нас очень высокая динамика строительства, мы строим действительно быстро. Все заявленные сроки соблюдаются.
Проект со всех сторон окружен лесом, что также выделяет нас на фоне многих новостроек, расположенных вдоль МКАДа. И повторюсь, одно из важных конкурентных преимуществ – это непосредственная близость к Москве и к уже существующей инфраструктуре Бутово: к метро, поликлиникам, детским садам, школам. Такая же ситуация и в Химках. Город настолько тесно связан с Москвой, что практически нет ощущения, что ты в области, граница размыта.
Ну, давайте на химкинском проекте мы остановимся подробнее позднее, а сейчас хотелось бы продолжить разговор про Бутово. Вот вы говорите, что темпы высокие. Сейчас в какой стадии находится проект, сколько еще необходимо времени на его завершение? Планируете ли вы его завершить раньше заявленного срока?
Все дома будут возведены несколько раньше, чем запланировано, но об окончательных сроках я бы не стал говорить. Потому что нужно еще микрорайон подключить к сетям, также у нас планируется строительство обширной социальной инфраструктуры. Сейчас можно говорить о том, что 90% жилых домов возведено. Началось строительство инфраструктуры, вырыты котлованы, заложены фундаменты будущих детских садов. Инженерные сети находятся в процессе строительства. Все очень динамично.
А с продажами как дела обстоят? Какие-то кризисные явления вы ощущаете?
Продажи идут хорошо, и не только у нас. Мы внимательно следим за ситуацией на рынке, наблюдаем, как ведут себя партнеры и конкуренты. И я не знаю среди застройщиков, работающих на территориях, прилегающих к Москве, тех, у кого дела идут плохо. Другое дело, что каждый владелец проекта сам для себя определяет, что он хочет получить. Одни хотят быстрее распродать квартиры, а другие такой цели не ставят – этот фактор сказывается на ценообразовании. А просадки по продажам из-за боязни возможного кризиса сейчас нет.
С момента запуска проекта и по текущий момент насколько сильно изменились цены в «Бутово Парке»?
Первую очередь ЖК «Бутово Парк» мы начали строить в 2008 году. Тогда цена квадратного метра начиналась от 59 тыс. рублей. Сейчас там квартир в продаже не осталось, но могу сказать, что последние сделки заключались по цене 90 тыс. рублей за квадратный метр. То есть цены выросли на 50% с момента начала продаж. На старте продаж второй очереди кв. метр стоил около 54 тыс. рублей, сейчас его цена - под 80 тыс. рублей.
Ну а теперь давайте перейдем к проекту в Химках. Это будет аналог «Бутово Парка» или что-то принципиально новое?
Это будет абсолютно другой проект. Galaxy Park Khimki – это высотный жилой комплекс, он будет красивым и стильным. Мы планируем построить порядка 160 тыс. кв. м жилья, при этом разобьем его по ценовым сегментам. Если ЖК Galaxy Park Butovo - это эконом-плюс (или бизнес-минус, кому как удобнее этот сегмент называть), то в первой очереди Galaxy Park Khimki, а это порядка 70% жилья в комплексе, будет эконом-плюс, а остальная часть – уверенный бизнес-класс. При этом, мы планируем часть квартир сдавать уже с отделкой, следуя последним тенденциям рынка недвижимости. Это относится как к эконому, так и к бизнес-классу.
Вы уже просчитывали нагрузку на стоимость квадратного метра? Сколько будет стоить отделка?
Сейчас целый ряд застройщиков предлагает дома эконом-класса с отделкой: ГК ПИК, «Мортон», « Ведис Групп », есть и другие. В этом сегменте стоимость отделки посчитать просто – примерно 6-7 тыс. рублей за «квадрат». С бизнес-классом сложнее, отделка должна быть гораздо качественнее. Мы сейчас продумываем концепции, но пока я не готов озвучить цифры.
Если говорить о сроках, на сколько по времени рассчитан этот проект?
Выход на площадку у нас запланирован в конце 2012 года. Мы рассчитываем завершить проект за 4 года. Инвестконтракт заключен на 5 лет, затягивать не собираемся, это не в наших интересах. Единственное, что может несколько затормозить реализацию проекта – обременения, которые наложены на участок. Сейчас там располагаются гаражи, мы должны их вывести. Поэтому мы планируем выйти на площадку в конце года, а не прямо сейчас. Если вдруг возникнут какие-то сложности с оформлением документов, срок реализации может увеличиться до пяти лет – но это максимум.
Напоследок несколько личных вопросов. На презентации проекта в Химках вы проводили регату. Вы сами увлекаетесь яхтингом или это было сделано, скажем так, для красоты и привлечения внимания?
Яхтингом я увлекаюсь давно и всерьез. И в гонках участвую, и просто много хожу на яхтах для удовольствия. Получил специальное образование, права на управление многими типами яхт, удостоверение капитана. У меня достаточно серьезный опыт хождения по Атлантике, Средиземному морю - как на крейсерских яхтах, так и на гоночных.
Я так понимаю, вы вообще очень активный человек. А кроме яхтинга у вас есть какие-то спортивные увлечения?
У меня очень много увлечений: горные лыжи, теннис, мотоцикл. В последнее время особенно часто езжу на мотоцикле, в том числе и на работу. Вон даже шлем висит…
И что у вас за мотоцикл, если не секрет?
Конечно не секрет. Это YAMAHA FZ8 (объем двигателя 779 куб. см, мощность 102 л.с. – прим. редакции).
Хорошая машина. А если кроме спорта? Путешествия, например?
Я объездил практически весь мир – с семьей и с друзьями. Стараюсь сочетать семью, спорт и путешествия. Регаты проходят круглогодично в разных уголках планеты, поэтому спорт и путешествия объединить не сложно.
И где понравилось больше всего? Есть любимое место?
Наверное, Мыс Доброй Надежды в ЮАР. Я посетил его в рамках большого путешествия: ездили с друзьями на водопад Виктория, в Замбию, Зимбабве, Ботсвану, а потом уже прилетели в ЮАР. Там очень красиво, колоритно. На втором месте для меня по остроте впечатлений - Китай. С друзьями мы пересекли всю страну, проехали ее насквозь. Конечно, и в Европе, и в Америке есть завораживающие места.
Ну и последний вопрос. Какова ваша главная цель в жизни? Ради чего все это?
У меня растут двое детей, я их очень люблю. Мне кажется, одно из самых важных осознаний в жизни - что ты вырастил достойную смену, поставил детей на ноги, воспитал их хорошими людьми. Своим примером я пытаюсь показать детям, насколько интересной и насыщенной событиями может быть жизнь.
Свежие обзоры о новостройках
