В начале ноября 2011 года Москомнаследия Москвы объявил центр города охранной зоной и практически полностью запретил новое строительство до 2016 года. В связи с этим еще больший интерес для инвесторов будут представлять объекты, пригодные для редевелопмента. Таковыми могут стать здания, на данный момент занимаемые ведомствами и министерствами. После переезда правительства за МКАД на рынке недвижимости Москвы может появиться 22 строения, обладающие коммерческим потенциалом. Если проект будет реализован в полном объеме, на продажу будут выставлены площади общей текущей стоимостью более $2 млрд. Эксперты компании Penny Lane Realty провели анализ наиболее эффективного использования министерских зданий, оценив объем и стоимость таких помещений.
По оценкам Penny Lane Realty, совокупная площадь помещений, занимаемых органами власти, составляет порядка 407 тыс. кв.м. В основном, государственные структуры размещаются в зданиях менее 10 тыс. кв.м и лишь 9 из 22 объектов превосходят этот показатель. Самые большие объемы площадей - у здания Министерства иностранных дел (92019,1 кв.м), Госдумы (43305,5 кв.м), Минсвязи (31776,2 кв.м), Минюстиции (30390,3 кв.м) и Совета Федерации (30198,2 кв.м).
Большинство министерских домов было построено в советское время, поэтому у них есть несколько существенных проблем:
- объекты расположены в исторически застроенных районах, где здания примыкают друг к другу, поэтому нет возможности организовать парковочные места;
- за счет старых планировок на долю лестничных пролетов и широких переходов приходится до 30% от площади строения, что в конечном итоге негативно отразится на его ликвидности при любом использовании;
- системы вентиляции и кондиционирования сильно устарели, а в некоторых зданиях и вовсе отсутствуют, поэтому перепрофилирование объектов потребует дополнительных значительных инвестиций.
По мнению Максима Жуликова, директора по развитию департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty, главная проблема использования многих административных зданий под коммерческую или жилую недвижимость - отсутствие парковки. Этот фактор наиболее критичен для перепрофилирования зданий под офисы. При возможности организации необходимого количества машиномест на стоянке все исследованные объекты стоили бы дороже на 20-25%.
При этом наличие парковочных мест не так критично для гостиничной недвижимости или апартаментов , которые по стоимости 1 кв.м могут достигать $15-20 тыс. Для данного назначения наиболее подходящими являются объекты, расположенные в переулках или узких улицах Москвы: например, здание Совета Федерации на Б. Дмитровке, д.26, Министерство культуры или Минпромторг. Высокую ликвидность также будут показывать строения с площадью, достаточной для перепрофилирования под МФК, как например, МИД, Госдума или МЧС. И все же, значительную часть помещений, занимаемых правительством, наиболее эффективно использовать под офисы. Это объясняется кабинетной планировкой, которая больше всего напоминает современные бизнес-центры. В результате реконструкции зданий, рынок недвижимости может пополниться 291 тыс. кв.м. офисных площадей. При этом проблемы с вентиляцией и системой кондиционирования, а также низкий коэффициент полезной площади не позволят переделать министерские дома в БЦ класса А, однако средняя арендная ставка будет составлять $550-650 за кв.м в год, что является хорошим показателем для класса В и В+. Уровень соответствия объекта современным требованиям планировки, например, офисов, отражается на их потенциальной стоимости продажи: например, Минфин эксперты Penny Lane Realty оценивают дороже одного из самых значимых федеральных зданий – Администрации президента: 1 кв.м здесь может стоить $6,5-8 тыс. против $5,5-7 тыс. соответственно, а учитывая почти в 2,5 раза большую площадь, стоимость Минфина может быть практически в 3 раза выше ($124 млн. против $39 млн.). Самый дорогой квадратный метр у Госдумы – $7-9 тыс., а в пересчете на площадь объекта дороже всех министерств стоит МИД – более $552 млн.
«Не думаю, что даже полный объем предполагаемых офисных площадей сможет привести к транспортному коллапсу в центре Москвы, - комментирует Максим Жуликов. - Если чиновники могли себе позволить ставить машины как попало, то арендаторам офисов придется соблюдать правила. Запрет бесплатной парковки вселяет еще больше уверенности в то, что движение на улицах вокруг зданий министерств не будет перекрыто машинами. Кроме того, одним из вариантов организации парковочных мест может стать перестройка первых этажей зданий под парковку. При этом затраты на паркинг легко «отобьются» за счет продажи коммерческих площадей».
Что касается стоимости министерских зданий, то благодаря центральному месторасположению, она не опустится ниже $5 тыс. за кв.м. На формирование цены будет также влиять время экспонирования и объем одновременно выставленных объектов на продажу. Если все эти строения будут продаваться постепенно, начиная с конца 2011 – начала 2012 гг., когда количество денег на рынке будет достаточно для приобретения данных объектов, ценник может достигать верхней планки, что отражено в сравнительной таблице Penny Lane Realty (см. приложение). Однако при одновременной (в течение 1-2 лет) продаже, стоимость объектов будет соответствовать нижней границе. «Не думаю, что эти здания выставят на продажу в ближайшие 3 года, - рассуждает Максим Жуликов. - Сначала в мире должна установиться стабильная экономическая ситуация, а в Москве - построен новый правительственный центр с инфраструктурой».
Свежие обзоры о новостройках
