Анастасия Фролова: «Ипотеку получить сложно, но можно»

Уже больше года на рынке ипотеки наблюдается затишье, которое многие эксперты именуют не иначе как «смерть жилищного кредитования». Однако в последнее время стали звучать мнения о том, что с ипотекой все не так плохо, рынок начал постепенно оживать. Так ли это на самом деле? С этим вопросом Urbanus.ru обратился к заместителю генерального директора инвестиционного банка КИТ Финанс Анастасии Фроловой.

В последнее время в СМИ стала появляться информация о том, что рынок ипотеки начинает возрождаться. Так ли это на самом деле? Произошли ли какие-нибудь позитивные изменения на рынке ипотеки за последние месяцы?

Если рассматривать рынок банковских продуктов и услуг, то самые существенные корректировки осенью 2008 года были внесены именно в ипотечное кредитование. Резкий дефицит свободных денежных средств не способствовал желанию банков выдавать кредиты на долгие сроки из-за неясной перспективы возврата денежных средств. Весь последний год банки, имеющие существенный ипотечный кредитный портфель, изобретали возможные варианты помощи заемщикам, которые пострадали от кризиса и не смогли справиться с финансовой нагрузкой по обслуживанию ипотечного кредита. Только сейчас банки пришли к понимаю того, как и насколько они могут пожертвовать доходностью размещенных в этом портфеле средств, и нашли приемлемый баланс проблемных кредитов относительно величины кредитного портфеля. Кризис осени 2008 года оказал существенное влияние на кредитную политику многих банков в сторону жесткого соблюдения принципа сбалансированности привлечения и размещения по срокам и размеру портфелей. Такие тенденции пока не дают мне основания сказать, что уже сегодня рынок ипотеки возродился. Думаю, что должно пройти еще какое-то время, стабилизироваться макроэкономическая ситуация в стране - тогда можно будет думать о полноценном возвращении ипотеки на рынок. Столь затяжные и непростые проблемы по сопровождению ипотечных кредитов, с которыми сталкиваются сейчас банки и на стадии возникновения просрочки у заемщика и на стадии исполнительного производства, дают основания предположить, что как массовый, а не штучный продукт, ипотека не будет представлена еще довольно продолжительное время. Одновременно на рынке, пока в очень ограниченном объеме, стали появляться новые разновидности ипотечного кредитования, такие, например, как проектное финансирование на рынке строящегося жилья. Возможно, именно за такими проектами будущее ипотеки.

Если сравнивать количество выданных ипотечных кредитов с января по октябрь 2009 года с аналогичным периодом прошлого года, какие можно сделать выводы? Насколько изменились количественные и качественные показатели?

Учитывая что, ипотеки, как рынка пока просто нет, я бы не стала сравнивать эти периоды в принципе. Это несравнимые величины, к сожалению, на текущий момент времени. Если говорить об ипотечном кредитовании, то скорее это реструктуризация проблемной задолженности разного вида, в т.ч. и путем перекредитования под уже существующий залог жилья.

На каких условиях сегодня реально получить ипотечный кредит?

Если мы говорим не о залоговых квартирах, то однозначно процесс согласования и получения ипотечного кредита стал дольше и сложнее. Сегодня банки, предоставляющие ипотечные кредиты, повысили процент «входа» в сделку, если раньше можно было без труда получить кредит, имея только 10% стоимости недвижимости (по отдельным программам и ниже), то сейчас эта сумма не менее 30% от стоимости. Также повысился процент за пользование кредитом и т.д.

По Вашим оценкам, какое количество банков сегодня выдает ипотеку не только на словах, но и на деле? Какие именно?

Отдельные банки, несмотря на рыночную ситуацию, не отказались от ипотечного кредитования, но значительно ужесточили условия предоставления таких кредитов и требования к заемщикам. Это привело к тому, что зачастую потребителю стало просто не выгодно брать ипотечный кредит. Но в настоящее время банки скорее осуществляют перекредитование, чем наращивание ипотечного портфеля. В КИТ Финанс на сегодняшний день работает ряд программ по реструктуризации ипотечных кредитов, направленных на восстановление платежеспособности заемщиков, материально пострадавших от кризиса. С ноября мы возобновили предоставление ипотечных кредитов по ставкам 2007-2008 года. Размер ставки по кредиту составит от 10% в долларах США и от 12% в рублях. Максимальный размер кредита - 80% от текущей рыночной цены на квартиру, подтвержденной независимой оценочной компанией. Но ипотечный кредит будет предоставляться на приобретение жилого недвижимого имущества, залогодержателем по которому выступает Банк, RUMBA S.A., или KIT Ipoteka LTD. Таким образом, мы помогаем задолжавшим нам заемщикам решить проблему неплатежей и продать жилье. Желающие купить жилую недвижимость получают очень выгодное предложение как по цене, так и по ипотечному кредитованию, а Банк, в свою очередь, получает новых платежеспособных клиентов. На текущий момент ипотечный портфель на сопровождении у Банка включает чуть больше 35 тыс. кредитов, каждый из которых выдан под залог жилого имущества. Банк запустил отдельный интернет-ресурс «Большой каталог недвижимости», на котором размещены объекты, реализуемые заемщиками Банка. Дополнительно в Банке реализуется программа КИТ Ипотека, цель которой предоставить ипотечный кредит под жилье, залогодержателем или владельцем которого выступает Банк.

Многие эксперты прогнозировали к концу 2009 года рост дефолтов по ипотечным кредитам и выброс большого количества ипотечных квартир в открытую продажу. Можно ли говорить о том, что эти прогнозы сбываются?

Да. Учитывая долгой срок исполнительного производства, думаю, дальше мы увидим тенденцию по выкупу банками проблемного жилья сначала на себя путем заключения мирового соглашения с заемщиком, а далее продажу его по рыночной (возможно даже ниже) цене.

Если все-таки ипотечные квартиры «наводнят» рынок, приведет ли это к заметному падению цен на вторичном рынке? Насколько реально такое развитие событий?

Думаю, что в общем объеме рынка недвижимости это все-таки очень незначительный объем. Вряд ли это повлияет на рынок в целом. Но для потребителя, у которого есть желание и возможность для приобретения недвижимости, существующая ситуация крайне благоприятна. Достаточно только внимательно отслеживать обновляющиеся предложения банков, чтобы не пропустить «квартиру своей мечты». Сейчас ее можно будет купить по сниженной цене и в кредит по докризисным ипотечным ставкам.

Каким Вы видите будущее рынка ипотеки в ближайшие год-два? По Вашим прогнозам, когда ипотека сможет вернуться на докризисный уровень?

Сложившаяся ситуация с уже имеющимися ипотечными кредитами, которая длится уже второй год (а это довольно долго), а также тот факт, что уверенности в долгосрочных пассивах по приемлемой цене для банков даже в среднесрочной перспективе не совсем очевидна, не дают взвешенных оснований для прогноза скорейшего восстановления массового ипотечного кредитования. Как только банки увидят перспективу комфортного долгосрочного финансирования данного вида кредитов, в том числе и возрождения рынка обращения закладных как ликвидных ценных бумаг, уверена, что можно будет говорить о возвращении ипотеки на рынок банковских продуктов.

Автор: Иван Кузнецов