Жить и работать в одном многофункциональном комплексе. Тенденции начала 2008 года

Лето является традиционным периодом затишья на большинстве рынков, в том числе и на рынке Конти » Елену Калинину. 

Как Вы могли бы оценить ситуацию на рынке городской жилой недвижимости в первой половине 2008 года?

За первое полугодие ситуация на рынке городской жилой недвижимости существенно менялась, поэтому этот период следует разделить на два квартала: в первом рынок демонстрировал устойчивый рост, цены выросли на 15%. Во втором квартале рынок пошел на спад. Вместе с тем, снижения цен не наблюдалось. В дальнейшем вполне возможно такое развитие ситуации, при которой оставшаяся часть года будет характеризоваться стабилизацией. Как минимум до начала осени мы ожидаем прирост стоимости квадратного метра на уровне 1-2 % в месяц.

Что бы Вы отметили как самые важные события за этот отчетный период?

Одно из значимых событий первого полугодия на рынке недвижимости – это мировой финансовый кризис, который пусть и в меньшей степени, но все же коснулся России. Кризис уже сказался на кредитовании российскими банками девелоперов. Ставки выросли, как минимум, на 2% годовых. В настоящее время банки предъявляют более высокие требования к экономике проекта, к правоустанавливающим документам. Кроме того, перед выдачей кредита банки все чаще стали прибегать к услугам консультантов, которые занимаются оценкой эффективности проекта. 
Банки также увеличили требования к величине первоначального взноса собственных средств и объектам залога, увеличились кредитные ставки. Повышение ставок влечет за собой понижение рентабельности проекта. Снижение доходности девелоперских проектов вообще можно назвать одной из тенденций текущего года. 
Кроме того, это постановление Правительства «Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности», согласно которому до 1 января 2009 года вводится запрет на согласование сделок, связанных с распоряжением такими участками. В настоящее время уже оправдалось предположение ряда экспертов, данное постановление может поставить в затруднительное положение многие предприятия попавших под реформу ведомств, которые уже подписали договоры и контракты на дальнейшее использование земель и расположенных на них объектов. Некоторые проекты остановились. 

Какие появились новые тенденции?

Сегодня становятся очень популярными многофункциональные комплексы, в которых можно жить и работать одновременно. Если это офисный центр, то в нем обязательно должна располагаться торговая недвижимость, к жилой недвижимости традиционно добавляются торговые, развлекательные либо оздоровительные площади. Зачастую застройщик не желает уходить с реализованного им объекта, поэтому он старается оставить право управления объектом за собой. В этих целях на сегодняшний день уже практически в каждой строительной компании есть подразделения по управлению недвижимостью.
Еще одной новой тенденцией этого года можно назвать расширение степени участия зарубежных партнеров в российских проектах. Предполагаем, что в этом году свое развитие получит еще один новый тренд на рынке недвижимости - это появление на рынке объектов, возведенных при 100% иностранном участии. Раньше российские девелоперы привлекали западных специалистов, иностранных архитекторов, иностранные консалтинговые структуры. Сегодня западные компании активно строят проекты на территории России без привлечения российского капитала. Отечественные компании выступают лишь неким административным ресурсом в подобных проектах. 
Вместе с тем, российские девелоперы также выходят на зарубежные рынки. Это говорит о высоком уровне развития отечественного строительства. 
Кроме того, на рынке проявилась еще одна тенденция. Многие строительные организации становятся вертикально интегрированными холдингами, занимаясь не только строительством, но и приобретая строительные активы. 
Также, с рынка продолжают вымываться мелкие компании. Проектов появляется не так много, как в предыдущие годы, однако все они носят масштабный характер. Проекты крупные, в основном, это редевелопмент.

Как изменились цены на городскую недвижимость по сравнению с тем же периодом прошлых лет?

Ситуация с ценами на городскую недвижимость достаточно стабильная. По объектам, цены на которые были завышены, произошла некоторая корректировка стоимости за счет меньшего роста по сравнению с успешными проектами, стоимость которых выросла на 1-2% в месяц.
Медленный прирост стоимости недвижимости обусловлен на сегодняшний день, главным образом, сокращением объемов коммерческого жилья за счет социального и, как следствие, увеличением спроса.  

Как вели себя спрос и предложение?

В некоторых сегментах отмечалось снижение предложения, так как новые точечные объекты не появляются, а проекты комплексной реновации территорий имеют длительный срок не только реализации, но и предпроектной подготовки. 

Какие месяцы прошедшего полугодия были самыми активными, а какие наоборот?

Самыми активными месяцами были январь, ознаменовавшийся неожиданным всплеском покупательской активности, и весенние месяцы, в связи с выборами Президента и преддверием летнего сезона. В остальные месяцы рынок развивался достаточно стабильно.

Как обстоят дела в летний период? Можно ли сказать что сейчас на рынке затишье?

В настоящее время на рынке московского жилья отмечается период стабилизации, вызванный спадом сезонной активности. Причем снижение активности наблюдается как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов.  

Ваш прогноз на ближайшее будущее. Как будут себя вести цены? Будет ли меняться соотношение спроса и предложения?

К началу осени рост стоимости недвижимости начнется более быстрыми темпами. Спрос у нас не удовлетворен, доходы населения и отложенный спрос растут, происходит постоянное увеличение инфляции, цены на недвижимость будут расти. В сентябре-октябре прирост стоимости может достигнуть 3-4% в месяц. Существенный рост сохранится до Нового года, компенсируя летнее затишье.
Вместе с тем, ожидать резких скачков стоимости квадратного метра ни в одну, ни в другую сторону в текущем году не следует. Дело в том, что настоящее время рыночные механизмы сформировались, поэтому без серьезного влияния на рынок извне на нем ничего не изменится. Ситуация может измениться, например, если произойдут изменения в российском законодательстве. 
Снижения цен мы не прогнозируем, поскольку объем предложения на рынке практически не растет, а спрос вместе с тем стабилен или увеличивается. В результате чего на рынке первичного жилья сохранится стабильный рост: не менее 20-25% в год. На рынке вторичной недвижимости рост будет идти чуть большими темпами - 20-27% в год.
Крупные западные инвестиционные фонды, вероятнее всего, продолжат вкладывать деньги в недвижимость России, поскольку по прогнозам западных инвесторов недвижимость в России останется высокодоходным, привлекательным видом бизнес-вложений. В связи с ипотечным кризисом в США многие будут рассматривать Россию как регион, в который можно активно инвестировать.  

Автор: Иван Кузнецов
Главный редактор Urbanus.ru