Элитная недвижимость: изменение философии

Несколько лет назад дом не мог считаться элитным, если в нем было более 50 квартир. Теперь же покупатели все чаще отдают предпочтение крупным жилым комплексам с повышенным комфортом проживания. Об изменении образа элитной недвижимости «Новый Адрес» рассуждает вместе с Кайдо Каарма, директором департамента элитной недвижимости компании «МИЭЛЬ- Новостройки ».

Тенденция к оптимизации пространства

На сегодняшний день рынок элитной недвижимости еще не сформировался окончательно. В России пока нет укоренившихся традиций, определяющих образ дорогой недвижимости, он видоизменяется вместе с запросами потребителей. Еще недавно для покупателя была актуальна камерность здания при большой жилой площади, что как раз и характеризует элитные дома точечной застройки. Кроме того, нельзя забывать и о нормах высотности в центре города. Поскольку элитное жилье на тот период времени было сосредоточено именно в центре, девелоперы были вынуждены ограничивать этажность домов, чтобы получить разрешение на строительство. Так сложилось устойчивое представление об элитном жилье, как об огромных квартирах, занимающих порой весь этаж в небольших домах.
Сейчас на рынке элитной московской недвижимости заметна тенденция к оптимизации пространства квартир. Покупателю уже не нужны избыточные площади, напротив, он старается организовать имеющееся пространство наиболее удобно для жизни и функционально с точки зрения последующего использования. Эта тенденция связана с ростом цен на недвижимость: теперь покупатели не хотят платить за лишнюю площадь, они руководствуются принципом необходимой достаточности.
Одним из наиболее важных для покупателей критериев, определяющих качество жилья, сегодня стала продуманная инфраструктура и наличие придомовой территории, обустройство которой возможно только в крупном жилом комплексе, поскольку рядом с отдельно стоящими домами недостаточно места для организации удобной зоны отдыха, а развитая инфраструктура может оказаться нерентабельной. Таким образом, на рынке элитной недвижимости становится все более актуальной тенденция к укрупнению проектов. Сейчас предпочтителен формат комплексной застройки с освоением прилежащей к дому территории. Жилой комплекс с внутренней территорией и собственной инфраструктурой, в отличие от дома точечной застройки, создает уникальную атмосферу и культуру проживания, что придает дому особенный комфорт, а с ним и статус и, несомненно, является весомым конкурентным преимуществом.

Жилой комплекс вместо завода

В то же время спрос коррелируется с предложением. В центре столицы появляются большие площадки под застройку, которые позволяют возводить крупные жилые комплексы. Так, на территории бывшего завода «Каучук» будет возведен элитный жилой комплекс, земли завода «Красный Октябрь» и Болотного острова также будут застроены новым жильем, на месте бывшего пивзавода «Бадаевский» и карандашной фабрики «Сакко и Ванцетти» появится комплекс «Парк Сити». Крупные жилые комплексы будут построены на территориях выводимого с Савинской набережной предприятия, выставочного центра на Фрунзенской набережной и завода на Озерковской набережной.
Популярность комплексной застройки подтверждается практикой. В короткие сроки был реализован проект «Фьюжн_Парк» на Малой Трубецкой, в продаже осталось только 2 пентхауса. Это был один из первых проектов комплексной застройки в ЦАО, продажи в нем были открыты 13 июля 2006 года. За 11 месяцев было продано 236 квартир, среди покупателей которых немало владельцев жилья в малоквартирных домах.
В целом можно утверждать, что квартиры в крупных жилых комплексах будут пользоваться большим спросом у покупателей, поскольку предоставляют владельцам высокое качество жизни, комфорт и безопасность, которые так важны для современного человека. Расположение в зонах удобной транспортной доступности, развитая инфраструктура, организованные придомовые территории и подземные парковки, а также использование современных технологичных материалов при возведении зданий – все это неоспоримые конкурентные преимущества крупных жилых комплексов. Они будут крайне привлекательны для покупателей за счет продуманного подхода к концепции проектов, в которых любой человек найдет интересные и необходимые для себя услуги, и это серьезный аргумент в пользу принятия решения о покупке. Кроме того, несмотря на сходные черты, каждый из жилых комплексов будет иметь свою концепцию проживания, непохожую на все остальные. В них найдут для себя интересные предложения и семьи с детьми, и любители здорового образа жизни, и те, кто ищут представительскую квартиру.
На сегодняшний день минимальная стоимость квадратного метра в крупных жилых комплексах элиткласса составляет около $ 8 тысяч за квадратный метр. Например, средняя цена квадратного метра в проекте на Озерковской набережной - $ 10 тысяч, а в проекте «Красный октябрь» - 18 тысяч. Престижные квартиры в историческом центре Москвы в домах точечной застройки будут стоить, конечно, дороже, но, учитывая тот факт, что они чаще используются в качестве представительских, можно рассчитывать, что покупатели этих квартир будут приобретать недвижимость и в крупных комплексах - уже для семейного проживания.
Первоначально в центре города не было больших участков свободной земли, поэтому застройка была исключительно точечной. Так, знаменитая «Золотая миля» на Остоженке представляет собой отдельно стоящие здания, не имеющие удобной придомовой территории, которая обеспечила бы жителям должный комфорт. Сейчас большинство проектов в центре Москвы связано с инициативой московских властей по выводу промзон за пределы города. На месте предприятий будет вестись комплексная застройка, которая заметно отличается от точечной, практикуемой до сих пор. Таким образом, доля проектов точечной застройки постепенно сокращается за счет того, что площадок в центре остается все меньше, тогда как доля предложений в проектах комплексной застройки неуклонно растет.
Одним из важнейших преимуществ масштабной застройки является наличие рядом с домом пространства, организованного в соответствии с теми же критериями, которыми девелопер руководствовался при возведении здания. Эта территория по своим качественным характеристикам полностью соответствует зданию, поэтому житель не попадает в другую среду, покидая свой подъезд. Можно с уверенностью утверждать, что в основе концепции проектов комплексной застройки лежит представление о комфорте жителей. Девелоперы создают инфраструктуру внутри жилого комплекса, проектируют общественные и рекреационные зоны. Естественно, в малоквартирных домах наличие и обслуживание такой инфраструктуры нерентабельно, поскольку каждому жителю нужен индивидуальный набор услуг. Например, бассейн в камерном доме может быть невостребованным, немалая часть жителей не захочет его посещать, тогда как в крупном жилом комплексе наверняка наберется достаточно любителей водных видов спорта.

Элитность – не уникальность, а качество жизни

Раньше застройщики осваивали отдельные площадки в центре Москвы главным образом потому, что такое строительство не требовало больших денежных вложений и серьезного административного ресурса. Сейчас возможности точечной застройки практически исчерпаны, но вместе с тем появляется перспектива реализации крупных проектов на месте выводимых за пределы города промзон. Комплексная застройка предполагает больший объем инвестиций в проект, а также привлечение значительного административного ресурса. Масштабные проекты подразумевают иной подход к строительству. Нельзя забывать и о том, что это «длинные» вложения. Объясняется это тем, что небольшой дом можно построить за 2-3 года, тогда как сроки возведения крупного жилого комплекса в разы больше. При этом часто действий одного лишь застройщика недостаточно для осуществления масштабного проекта, и в последнее время на рынок выходят партнерства, образованные сразу несколькими инвесторами и девелоперами. В частности, именно на такой вид сотрудничества ориентирована услуга управляющей компании для застройщиков, реализуемая компанией «МИЭЛЬ-Недвижимость». В ее рамках компания может выступать в качестве инвестора и консультанта, а также управлять продажами. Кредитная линия на $ 1 миллиард в крупнейших банках страны позволяет компании входить в крупные проекты и находить под них финансирование, что актуально в случае масштабного строительства, требующего немалых вложений.
Современная ситуация на рынке свидетельствует об изменении самой философии элитной недвижимости. Совсем недавно превалировала идея уникальности элитного жилья, которая воплощалась в небольших форматах и немногочисленности самих домов с обширными внутренними пространствами. Сейчас рынок диктует в корне иную концепцию – крупные жилые комплексы с повышенным комфортом проживания. Теперь покупатели видят элитность не в уникальности, а в качестве жизни в приобретенной квартире, в удобстве и безопасности. Время покажет, насколько верно были расставлены приоритеты, однако уже сейчас можно с уверенностью утверждать, что и у той, и у другой концепции будут свои приверженцы.