Рейтинги апартаментов элит- и премиум-классов

Портал о городской недвижимости Urbanus.ru и аналитический центр компании Est-a-Tet составили рейтинги наиболее дорогих апартаментов в Москве. В обзоре были проанализированы 12 объектов премиум и элит-класса с совокупным объемом предложения более 600 апартаментов. Рейтинги составлены на основе анализа трех основных критериев: минимальный бюджет покупки, месторасположение, а также наличие дополнительных услуг для жильцов. Средняя цена самых дорогих апартаментов составила 494,874 тыс. рублей за кв. м, а средняя стоимость апартаментов составила 84 млн. 841,246 тыс. рублей. Что касается месторасположения, четыре проекта находятся в составе комплекса «Москва Сити», остальные восемь - в пределах, либо около Садового кольца.

Рис. 1. Самые дорогие апартаменты Москвы

Рейтинг апартаментов по минимальному бюджету покупки (по возрастанию минимального бюджета покупки)

Рейтинг апартаментов по месторасположению

Для составления рейтинга апартаментов по месторасположению были приняты во внимание такие критерии как удобство расположения (с точки зрения транспорта), удаленность от Кремля, благоприятность транспортной обстановки и видовые характеристики. Все апартаменты оценивались по 5-бальной шкале, к которым затем были применены весовые коэффициенты.

Для рассматриваемых апартаментов видовые характеристики имеют большое значение. По данному критерию безусловным лидером являются проекты, представленные в ММДЦ «Москва-Сити». За счет своего расположения и превосходства по этажности над проектами, представленными в пределах Садового кольца, эти апартаменты выгодно отличаются превосходными видовыми показателями.

Удобство расположения оказывает меньшее влияние на потенциальных клиентов, за счет того, что все объекты, кроме проектов, представленных в ММДЦ «Москва-Сити», находятся примерно в равной отдаленности от крупных автомобильных артерий центра столицы.

«Удаленность от Кремля» также является не столь значимым критерием, ввиду того, что все объекты, кроме проектов, представленных в ММДЦ «Москва-Сити», располагаются практически на равном удалении от центра города (в радиусе 2 - 2,5 км).

Транспортная обстановка оценивалась по нескольким критериям:

• Загруженность прилегающих магистралей и улиц в утренние и вечерние часы пик
• Наличие большегрузного транспорта/строительной техники (ММДЦ Москва-Сити)
• Общая транспортная обстановка (удобство выезда, наличие широкополосных магистралей)

По данным критериям были проставлены оценки и рассчитаны значения, учитывая удельный вес каждого из критериев. Далее проекты были отранжированы в порядке убывания по сумме баллов.

Первое место занял проект «Кадашевские палаты», второе – « Резиденция Знаменка », третье – Turandot Residences, что абсолютно логично – эти проекты находятся в самом центре Москвы.

Рейтинг апартаментов по наличию дополнительных услуг

Также все рассматриваемые проекты были оценены на предмет наличия дополнительных услуг для жильцов апартаментов, поскольку это декларируется как одна из существенных составляющих статуса апартаментов, отличающих их от обычных (хотя и элитных) квартир.

На фоне конкурентного окружения, объекты в составе ММДЦ «Москва-Сити» занимают лидирующую позицию, поскольку вкомплексах представлен полный спектр услуг для жителей апартаментов. Также стоит отметить развитую инфраструктуру как самого комплекса ММДЦ «Москва-Сити», так и каждого МФК в отдельности. На том же уровне по дополнительным услугам находится ЖК Golden Mile Private Residence.

Совсем немного по этим критериям уступает «Резиденция Знаменка».

Сводный рейтинг апартаментов по месторасположению и дополнительным услугам

Сопоставление мест в сводном рейтинге и рейтинге по цене

Проанализировав представленные проекты по цене, месторасположению и дополнительным услугам, можно отметить, что наиболее комфортными, как с точки зрения месторасположения, так и с точки зрения предоставляемых услуг будут 2 проекта, располагающиеся в историческом центре Москвы - «Резиденция Знаменка» и Golden Mile Private Residence. Вполне логично, что эти два проекта и возглавляют список самых дорогих проектов. Так, наибольший балл в сводном рейтинге по всем критериям получил проект «Резиденция Знаменка». Это комплекс зданий элит-класса, расположенный в 500 метрах от Кремля. Цена начинается от 712  тыс. рублей за кв.м, а минимальный бюджет покупки равен 77,298 млн.  рублей. Объект обладает всеми преимуществами элитных апартаментов и предлагает своим жильцам развитую внешнюю и внутреннюю инфраструктуру в сочетании с первоклассным сервисом и индивидуальным подходом к каждому жильцу.

Третье место по баллам и второе место по цене (в том числе и потому, что в отличие от «Знаменки» он еще находится в процессе реконструкции и, безусловно, впоследствии подорожает) проект Golden Mile Private Residence - обойдется покупателям от 625 тыс. руб/кв.м или от 75 млн. рублей за апартамент.

А вот второе место в сводном рейтинге занял МФК « апартаменты привлекательны месторасположением, а также сервисом мирового класса от Marriott. Для жителей доступно большое количество дополнительных услуг, таких как химчистка, SPA, фитнес, переговорные комнаты и др. При этом по бюджету покупки комплекс находится только на 7 месте. Стоимость квадратного метра начинается от 496 тыс. рублей за кв. м, а минимальный бюджет покупки равен 32,736 млн. рублей. Таким образом, можно сказать, что этот комплекс является лучшим предложением по соотношению «цена-качество» (если так в принципе уместно говорить о самых дорогих апартаментах).

Апартаменты, входящие в комплекс ММДЦ «Москва-Сити», обладают не только полным набором дополнительных услуг, но и развитой внешней и внутренней инфраструктурой, что выгодно отличает эти проекты от объектов, представленных в пределах Садового кольца, а исключительные видовые характеристики и хорошая транспортная доступность, несомненно, являются отличительными достоинствами данных проектов. Поэтому они вполне заслуженно расположились в середине сводного рейтинга и в середине рейтинга по бюджету покупки.

В нижней части сводного рейтинга расположились два проекта: Karetny Plaza и ЖК Bernikov. Оба проекта принадлежат к Премиум-классу. Минимальный бюджет покупки в Karetny Plaza составляет 29,14 млн. рублей, цена 1 кв.м. равна 434,4 тыс. рублей. Минимальная цена квадратного метра в ЖК Bernikov - 415 тыс. рублей, а минимальная стоимость квартиры – 29,5 млн.  рублей. Располагаются анализируемые объекты между Садовым и Бульварным кольцом, и несколько уступают конкурентам по совокупности месторасположения, видовых характеристик и наличию дополнительных услуг, предоставляемых жильцам апартаментов. Таким образом, цена этих комплексов соответствует их характеристикам, и делает их наиболее доступными предложениями из рейтинга 12 самых дорогих комплексов апартаментов.

«Сегмент дорогих апартаментов – очень перспективный формат элитного рынка, который в ближайшие годы будет актиевно развиваться. Ведь на элитном рынке недвижимости для покупателей не принципиален статус приобретаемой недвижимости (апартаменты или квартиры), они рассматривают покупку не с точки зрения статуса жилья, а исходя из других характеристик – местоположения и объемов предоставляемых услуг в рамках проекта. Москва-сити в ближайшие годы будет активно развиваться, там есть свободные площадки под строительство, на которых будут проектироваться в том числе апартаменты с уникальными видовыми характеристиками и развитой инфраструктурой. Сегодня этот комплекс занимает порядка 30% рынка элитной недвижимости и будет сохранять эту долю и далее. Что касается апартаментов в центре Москвы, то учитывая, что в исторической ее части сегодня существует много ограничений по новой застройке, стоит ожидать появления большого количества проектов реконструкции существующих зданий, которые будут являться в большинстве случаев апартаментами. Можно прогнозировать, что исследуемый сегмент вырастет в ближайшие 2 года на 25-35% при сохранении благоприятной экономической ситуации», – подчеркнул Денис Бобков, руководитель аналитического центра Est-a-Tet.