Александр Ручьев, председатель Совета директоров ГК «Основа»: «Застройщики должны помогать друг другу»

Александр Ручьев, председатель Совета директоров ГК «Основа»: «Застройщики должны помогать друг другу»

На рынке недвижимости хорошо известен как основатель компании «Мортон», которую в сентябре 2016 года вместе с другими акционерами продал Сергею Гордееву. К моменту сделки «Мортон» была крупнейшей российской девелоперской компанией по объемам строительства и ввода жилья в эксплуатацию с годовой выручкой 70 млрд рублей. Осенью того же года создал новую компанию «Основа». Входит в десятку наиболее профессиональных и влиятельных руководителей российского строительного сектора.

С чего Вы начинали в строительном бизнесе? Каким был Ваш первый проект?

В 90-е гг. мы искали себя в разных сферах бизнеса. Одним из направлений был капитальный ремонт жилых домов. Получив необходимый опыт, решили попробовать свои силы в девелопменте и взяли объект в городе Клин. Это был кирпичный дом, недостроенный еще с советских времен. Продажи шли по цене 130 долларов за квадратный метр. Это была неплохая маржинальность для того времени. Рост на рынке начался двумя годами позже. Тогда тон задавали всего две компании, которые демпинговали и тем самым не давали отрасли развиваться.

В дальнейшем Вы отказались от кирпичного строительства и полностью переключились на панельное. Почему Вы изменили подход?

Это была повсеместная практика. Залог успеха для застройщика, ориентированного на массовый спрос, заключается в использовании панельных конструкций. По моему убеждению, любые масштабные проекты требуют методов индустриального строительства. Мы строили по 1 млн кв. м жилья в год — такие показатели достижимы только, если применять панели.

Возможно ли в сегодняшних условиях строительство подобных масштабов?

Сейчас ландшафт девелопмента изменился. Я не думаю, что в течение ближайших пары лет появятся частные компании, которые будут строить 1 млн кв. м в год, поскольку это предполагает долговую нагрузку в 600-700 млрд рублей. Где найти банк, который сможет предоставить такие деньги, и застройщика, который возьмет на себя такой риск? Девелопмент будет мельчать. Годовые объемы в пределах 100-200 тыс. кв. м станут типичной картиной для российского строительного рынка. При таких показателях нет необходимости задействовать панель. Застройщики будут работать над тем, чтобы максимально увеличить доходность квадратного метра. Рынок представляет собой треугольник: маленькая покупательская ниша наверху отличается высокой ценой и высоким качеством, а внизу — в основе — находится массовый доступный продукт, рассчитанный на широкую аудиторию. Поскольку объемы возведения жилья будут ограничены новыми законами, девелоперы начнут подниматься по этому треугольнику, уходя в более высокое качество и более высокий ценовой диапазон. Ниша массового жилья останется крупным государственным корпорациям — таким, например, как Дом.рф. Они будут заполнять сегмент, из которого постепенно уйдут частные компании, и обеспечивать необходимую статистику ввода.

Руководитель одной из крупных строительных компаний недавно выступил с идеей распространения технологий панельного строительства и на бизнес-класс. Это позволит ускорить строительство и сделать продукт более доступным без потерь для качества. Насколько реалистичным и востребованным Вы считаете данный сценарий?

Эта позиция выглядит нелогичной. Стандартный девелоперский цикл длится пять лет. Половина этого срока тратится на подготовку документов, получение разрешения на строительство, вынос инженерных сетей. Помимо этого, нужно вычесть полгода, которые требуются на ввод проекта в эксплуатацию и выдачу ключей. Таким образом, само строительство занимает только два года. Переход на панельную технологию позволит завершить все работы за год (с учетом коммуникаций, благоустройства и т.д.). И мы получаем год экономии. Иными словами, предлагается уменьшить время девелоперского цикла на 20%. Но если перевести эти цифры на эффективность использования денег, то речь будет идти о выгоде приблизительно в 7%. В то же время за счет перехода в более высокую ценовую нишу открываются возможности заработать на 30-40% больше. Соответственно, при таком периоде подготовки площадки девелопера больше интересует не скорость, а цена. Он сделает все, чтобы проект давал максимальную доходность. Это также придаст импульс таким отраслям, как архитектура и дизайн. Технологии массового панельного строительства будут востребованы государственными компаниями, которым нужно получить высокие валовые результаты. Ниша частного девелопмента — это продукт с более высокими показателями добавочной стоимости, уникальной архитектурой, новыми решениями, новыми идеями.

О перспективах строительной сферы принято говорить в контексте перехода на эскроу-счета, и Вы отчасти уже затронули эту тему. К каким последствиям следует приготовиться рынку и частным покупателям?

С переходом на эскроу-счета недвижимость фактически исключили из механизма инвестирования денег. Россияне не играют на биржах, не покупают металлы — они отдавали предпочтение жилью в плане вложения средств, потому что это был наиболее понятный рынок, дававший хорошую доходность. Сделки с недвижимостью станут полностью безопасными, но инвестиционные стратегии, основанные на полной безопасности, как правило, проигрышные. Когда ты не испытываешь мини-стресс, ты не развиваешься. С 1 июля начнется процесс угасания рынка девелопмента. В полной мере это проявится уже в декабре. В марте следующего года мы увидим эффект в смежных отраслях (производство стройматериалов, транспортные перевозки), а к лету можем столкнуться с полномасштабным экономическим кризисом, потому что к тому времени девелопмент перестанет быть отраслью и превратится в набор средней величины компаний, которые будут достраивать ранее согласованные проекты. Между тем, до реформы именно девелопмент выступал одним из главных мультипликаторов экономического роста.

Ваши проекты базируются и в Москве, и в Подмосковье. Слабым местом второго принято считать отсутствие достаточного количества рабочих мест. По причине этого дефицита многие жители области вынуждены ездить на работу в Москву. Какое влияние оказывает эта проблема на региональный рынок недвижимости?

Я вообще не вижу в этом проблемы. Для массового покупателя важно, чтобы рядом с домом были школа, детский сад, магазины, удобная транспортная развязка. Большинство локаций Подмосковья полностью укладываются в эту схему. Это единый принцип для современного мира: «жить там, где комфортно, работать там, где можно больше заработать». В этом контексте Москва со временем неизбежно превратится в сплошной деловой центр. Для жизни люди будут выбирать районы с лучшей экологией и более доступным прайсом. Соответственно, жить в Подмосковье и ездить на работу в Москву станет нормой. Схожие тенденции фиксируются во Франции, в Корее, в США. У сотрудников, нашей компании, которые живут в московских пригородах, благодаря скоростным электричкам уходит всего 40 минут времени, чтобы добраться до места работы. Я против всего искусственного. Например, навязывания позиции, что люди обязательно должны работать в Подмосковье. У любой локации есть исключительные характеристики, и нужно зарабатывать на этих исключительных характеристиках. Портить экологию излишними предприятиями совершенно неразумно.

У вас есть разнообразный опыт работы, в том числе и за пределами России. Чем отличается российский строительный рынок от зарубежного?

Зарубежный девелопмент во много раз проще российского. Мы с партнерами приобрели площадку в Праге, наняли местную компанию для оформления разрешительной документации, быстро ее получили, затем отправились в банк, и нам выдали кредит под 3,5% годовых. Сейчас уже приступили к строительству. К этому были приложены минимальные управленческие усилия. Я не встречался с чиновниками, не возникало вопросов по технико-экономическим показателям площадки. Достаточно было просто ознакомиться с публичным планом Праги, чтобы узнать, какой объем жилищного строительства допустим в выбранной нами локации. Процесс организован просто и комфортно. Кроме того, цена на недвижимость в крупных европейских городах ежегодно растет на 7-8% в год из-за ажиотажа. Поэтому мы ориентируемся на 20-25% доходности на капитал в евро. Другое дело, что девелоперский сегмент очень маленький. Наш второй проект в Праге — 17-этажная башня с 17 тыс. кв. м жилья — и это считается там очень большим проектом.

Тем не менее, Вы не планируете сворачивать свою деятельность на московском рынке. Какие факторы работают на его устойчивость?

Если в России начнут сбываться прогнозы по росту цен в связи с переходом на эскроу-счета, отечественный тоже станет привлекательным для инвесторов. Согласно данным мобильных операторов, в Московском регионе проживает 35 млн человек — все они получают заработную плату, все имеют доступ к ипотеке. Из этого количества необходимая тысяча покупателей для любого проекта всегда найдется, исходя хотя бы из теории вероятности. Москва — по-прежнему гигантский рынок, еще очень далекий от насыщения. На самом деле, у нас строится не так уж много жилья. За последние 20 лет годовой объем ввода ни разу не превышал 8 млн кв. м. При этом изменилась методика подсчета. Если раньше за основу бралась жилая площадь, то теперь — внешние габариты стен. Таким образом, реальные показатели вводимого жилья на 30% меньше заявленных цифр. Поэтому остается еще очень большой резерв для дальнейшей застройки. Рынок недвижимости в столицах и крупных городах всегда устойчив. Здесь всегда есть спрос на жилье — даже в кризисные периоды. Достаточно вспомнить 2008-2009 гг., когда «Ведис Групп» Сергея Бобкова продавала по 2 тыс. квартир в месяц, потому что стоимость была ниже сложившейся на тот момент психологической отметки. И «Ведис Групп» пережила кризис.

Вместе с тем, многие крупные застройщики были подорваны тем кризисом и покинули рынок. Что нужно предпринять компаниям, которые борются сегодня для сохранения своих позиций?

Тогда еще не сложился необходимый предпринимательский опыт, который позволял бы грамотно справляться со стрессами. Это было время стремительного роста компаний, которые за короткий период выходили в лидеры рынка. Самый яркий пример — это, конечно, «Миракс Групп». Они продавали не просто хорошую архитектуру, а новый образ жизни. И это давало им право на 15-процентную наценку относительно среднерыночных показателей. Большое количество покупателей готово было платить эту наценку. Комплекс «Миракс Парк» был для своего времени по-настоящему революционным решением: продуманная для мелочей инфраструктура, парк с озером, контактный зоопарк, дорога под землей, когда о «концепции двор без машин» еще никто не говорил. После того, как Сергей Полонский ушел из девелопмента, дерзких проектов не стало. Бизнес-среда остается очень агрессивной. И в этом сказывается незрелость большинства предпринимателей. Вместо того, чтобы прийти на помощь, они демонстрируют только злорадство. Это весьма нездоровая атмосфера, которая не изменится в ближайшее время. Нужно создавать единое профессиональное сообщество. Те, кто войдут в него, выживут, одиночки проиграют. Мы как бизнесмены являемся раздражающим фактором. Мы нужны только друг другу. А значит, мы должны друг другу помогать.


Ещё больше полезной информации из мира недвижимости на нашем Youtube-канале Недвижимость+

Комментарии

Хотите получать наши новые материалы? Подпишитесь:

Отправляя данные, я подтверждаю, что согласен с правилами обработки данных

Вас могут заинтересовать другие статьи

Евгений Семенов: «При единых условиях игры на рынке выигрывают все»
Евгений Семенов: «При единых условиях игры на рынке ...

Вице-президент, руководитель инвестиционно-коммерческого блока, заместитель председателя правления "Интеко". В своей должности с лета 2018 года. До этого долгое время успешно трудился на рынке недвижимости, успел поработать в таких компаниях, как Knight Frank, JLL, "РГ-Девелопмент". Обладает более чем 20-летним опытом работы в сфере инвестиционного консалтинга на российском рынке коммерческой недвижимости.

12:5723.01.2020
  • 0
  • 301
Владимир Городенкер: «То, что сегодня кажется фантастикой, завтра становится частью повседневной жизни»
Владимир Городенкер: «То, что сегодня кажется фанта...

Лицо российского рынка недвижимости формируют не только девелоперы Москвы и Санкт-Петербурга. Это еще и целый ряд динамичных региональных компаний, которые стремительно наращивают объемы строительства и успешно конкурируют со столичными гигантами. Одним из характерных примеров является ГК «Атлас Девелопмент». Неслучайно, что ее руководитель Владимир Городенкер стал одним из участников проекта «Лица».

11:0505.08.2019
  • 0
  • 1261
Ольга Барабанова: «В архитектуре популизм уступает место практике»
Ольга Барабанова: «В архитектуре популизм уступает м...

В новом выпуске проекта ЛИЦА коммерческий директор Sezar Group Ольга Барабанова. В интервью Анастасии Кременчук она рассказал о своем видении архитектуры в контексте современного строительства и развития социальной среды.

16:2222.07.2019
  • 0
  • 1276
Алексей Ржевцев: «В высокобюджетной недвижимости нет места для полумер»
Алексей Ржевцев: «В высокобюджетной недвижимости нет...

Рынок девелопмента переживает сегодня качественно новый период своего развития: даже опытные девелоперы вынуждены эволюционировать и меняться. Не остается в стороне и элитный сегмент – традиционно наиболее передовой и чутко реагирующий на изменения в правилах игры. Генеральный директор INSIGMA GROUP Алексей Ржевцев рассказал информационному порталу Urbanus.ru о текущем состоянии рынка и грядущих законодательных изменениях, а также о ключевых факторах успеха элитного жилого проекта.

12:5724.06.2019
  • 0
  • 1509