Кирпичные стены без отделки, обшарпанные высокие потолки, большие окна и мебель из деревянных поддонов. Нет, это не пристанище бездомных. Это - лофт. Бывший склад, завод, цех, а сегодня - популярное жилье, облюбованное творческими личностями еще в 40-х годах в США.
В отличие от стиля «лофт», жилье лофт до России дошло сравнительно недавно, буквально несколько лет назад. Раньше мы могли видеть такие квартиры только в кино: например, в фильме «Привидение» с Патриком Суэйзи и Деми Мур.
Счет идет на единицы
Несмотря на большое количество промышленных зон, складов, цехов и заводов, в России, и в Москве в частности, очень мало лофтов. В первую очередь это связано с тем, что промзоны беспощадно вытесняются за город, а подходящие под лофты помещения в городе либо остаются заброшенными, либо попадают под снос, а на их месте строятся современные здания.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров « Бест-Новострой », сообщила, что в настоящее время на первичном рынке жилья в формате лофтов представлено порядка 15 проектов. При этом среди них есть проекты только с лофтами, а есть проекты, в состав которых входят апартаменты и лофты на отдельных этажах или в отдельных корпусах. «По данным компании «Бест-Новострой», в конце июня объем предложения лофтов на первичном рынке составлял около 700 единиц», - подсчитала эксперт.
Однако такое жилье в США зародилось из-за высоких цен на недвижимость как более доступное для малообеспеченных граждан. Но в России дешевых лофтов не существует в принципе. Изначально такой формат появился у нас как дорогое жилье бизнес-класса, каковым и остается в настоящее время.
По информации коммерческого директора Glincom Ивана Татаринова, на комфорт-класс среди лофтов приходятся единичные объекты, а одна шестая часть от всех лофтов приходится на премиум-класс. «Соответственно, и цена квадратного метра по сегменту лофт- апартаментов соответствует, скорее, «верхушке» бизнес-класса - от 250 до 300 тыс. рублей. В элитных проектах ценовая планка поднимается до 500 тыс. рублей за 1 кв. м», - поделился данными эксперт.
Таким образом, если на западе индустриальное жилье предпочитают «бедные» художники, то в России такие квартиры по карману лишь обеспеченным предпринимателям.
Основные застройщики, в портфеле которых есть лофт-апартаменты, - это KR Properties , « Галс-Девелопмент », Stone Hedge , O1 Properties, Strike. У каждой компании есть около одного-двух проектов в стиле лофт, а у единичных застройщиков - и более. Большая часть проектов уже сдана в эксплуатацию.
Но не каждый застройщик может похвастаться «идеальным» местом под будущий или возведенный лофт. Ведь промышленные здания в большинстве своем малопригодны для жизни и ремонт с установкой санузла существенно ничего не меняет. Особое внимание необходимо уделять планировке объекта, которая сильно влияет на спрос среди покупателей.
Именно в связи с непродуманностью апартаментов, многие лофты на рынке Москвы ощутили падение спроса, многократно усиленное кризисом, считают игроки рынка.
«Ненастоящие» лофты
Классический лофт представляет собой бывшее промышленное помещение с высокими потолками - до 7 м, панорамными окнами и «следами» прошлого назначения помещения по всюду: неприкрытыми вентиляционными трубами, нештукатуреными стенами, лестницами и софитами.
Некоторые застройщики идут на хитрость и строят здание с лофт-апартаментами с нуля. Строго говоря, это неправильно, так как лофт подразумевает именно бывшее промышленное здание. Но в России не всегда есть условия для создания именно классических проектов.
Мария Литинецкая, управляющий партнер « Метриум Групп », считает, что с одной стороны, такие проекты нельзя назвать лофтами в классическом понимании. «С другой стороны, среди них есть объекты, обладающие вышеперечисленными характеристиками (высокие потолки, панорамные окна, неоштукатуренные кирпичные стены и так далее). На мой взгляд, лофт – это, в первую очередь, определенный стиль, а не факт нахождения жилья в реконструируемом здании», - рассуждает она.
На самом деле, конечному покупателю все равно, возведено ли здание с нуля или вчера здесь еще гудел завод. Разница существует для застройщика. Иван Татаринов полагает, что свои плюсы и минусы есть в обоих случаях - и девелопмента, и редевелопмента. «Тут все зависит от конкретных параметров конечного продукта - попадает он в покупательские потребности, ожидания или нет. Что же касается инвестиций, в среднем при редевелопменте, если сохраняется конструктив здания, стоимость работ варьируется от 20 тыс. до 35 тыс. рублей за 1 кв. м (в зависимости от состояния здания). При новом строительстве вложения в сопоставимый проект составят порядка 45 тыс. и выше рублей за 1 кв. м», - поделился подсчетами эксперт.
За историю надо платить
Лофт можно назвать специфичным жильем не только в плане архитектурных особенностей и стиля, но и в плане его приобретения. Дело в том, что на стадии «преобразования» промышленного здания в лофт-апартаменты у застройщика на руках есть только документ о праве собственности на здание целиком, в котором нет никаких данных о квартирах, а, следовательно, продать их тоже нельзя, так как документально они не существуют.
Оформление сделки по приобретению лофта осуществляется с помощью предварительного договора купли-продажи, который считается весьма ненадежным. Простыми словами, данный договор означает, что вы заключите настоящий договор купли-продажи, когда застройщик закончит строительство/переделку объекта и у него появятся квартиры, а также соответствующие документы. Но денежные средства за будущую квартиру покупатель обязуется внести уже после подписания предварительного договора, поэтому больших шансов вернуть их в случае возникновения у застройщиков проблем не будет.
Тем не менее, такая особенность в приобретении лофт-апартаментов не отпугивает узкий круг людей, желающих их купить, даже несмотря на риски и отсутствие инфраструктуры как таковой, ведь лофт считается точечной застройкой и задачи обеспечить жителей детскими садами, школами и больницами перед застройщиком нет.
Кроме рискованного приобретения такого объекта, покупателя могут ожидать еще и высокие налоги, так как они считаются коммерческой недвижимостью. По данным Марии Литинецкой, с собственников лофтов взымается целый ряд платежей, таких как уборка и благоустройство общественной территории, содержание консьержки, службы безопасности и объектов инфраструктуры, эксплуатация инженерных систем, вывоз мусора и так далее. «Все это перекладывается на собственников, а из-за небольшого количества проживающих конечная стоимость ежемесячных платежей увеличивается. В среднем в элитном сегменте содержание лофтов обходится в 120-150 рублей в месяц за 1 кв. м. Это примерно на 15-20% дороже аналогичной квартиры», - рассказала специалист.
А вот Иван Татаринов не считает, что налоги в апартаментах будут выше, чем в обычной квартире. Налоговая ставка будет зависеть от прошлого назначения здания. «Логика расчетов примерно такова: базой налогообложения является кадастровая оценка недвижимости, и, если лофт-комплекс появился в результате редевелопмента одной из промзон, он с большой вероятностью будет относиться к категории «прочие объекты недвижимости». Соответственно, его кадастровая стоимость будет ниже, чем расположенного по соседству жилья, ниже будет и налог», - уточнил он.
В цифрах разница следующая: для жилых помещений (квартир) кадастровой стоимостью до 10 млн рублей налог составляет 0,1%, а при стоимости свыше 10 млн рублей - 0,3%. Для апартаментов минимальная ставка находится на уровне 0,5%, максимальная - 2%.
Таким образом, ставка налога на апартамент часто сопоставима с показателем для квартиры. Разброс же объясняется тем, что комплекс апартаментов может относиться к различным категориям недвижимости: новостройка это или же реконструированный объект (как в случае с лофт-апартаментами). Если здание реконструировалось, важно, было ли оно ранее офисным (тогда ставка рассчитывается как 2%) или промышленным (0,5%).
Эксперты сходятся во мнении, что даже несмотря на кажущиеся недостатки, которые можно посчитать довольно существенными, высокие потолки, огромные окна, уникальная архитектура и творческая обстановка компенсируют все для покупателей лофтов. Вероятнее всего, такое жилье никогда не станет массовым, однако всегда будет иметь своих ценителей, готовых платить за историю.
Антон Китов
Свежие обзоры о новостройках
