В конце прошлого года столичные чиновники завершили подготовку рекомендаций по модернизации домов несносимых серий. Обычным гражданам предлагается собственными силами заняться реконструкцией жилых домов, что позволит обустроить новые квадратные метры, которые отойдут самим жильцам. Насколько это предложение заманчиво, разбирался Urbanus.ru.
Реанимация жилья
Сегодня в Москве осуществляется масштабная программа по сносу пятиэтажек сносимых серий. В этом случае, жильцы отселяются из квартир и ждут предоставления квартир в новых домах. Основная часть программы – около 80% – уже завершена. Оставшиеся дома власти обещают снести в 2015 году. Так что в обозримом будущем пятиэтажки все равно будут снесены, поскольку они находятся в довольно плачевном состоянии.
С домами несносимых серий – совершенно другая история. Разговоры о том, что было бы неплохо снести и эти кварталы, также ведутся не первый год. Однако средств на осуществление этой программы нет, и появятся они не скоро. Гораздо реальнее запланировать капитальный ремонт данных жилых площадей.
Как отмечает руководитель Аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк, к несносимым относятся панельные серии 1-515, блочные дома серии 1-510 и кирпичные дома серии 1-511 и 1-447. По разным оценкам, сейчас в Москве общий объем жилых площадей несносимых серий составляет 30 - 35 млн. кв. м. За ближайшие 20 лет планируется отремонтировать 25 млн. кв. м пятиэтажках несносимых серий.
В настоящее время интересный и нетипичный пример реконструкции панельных домов осуществляется в Москве – дом на улице Мишина, 32. На собственные средства был сформирован ТСЖ «Мишино-32», членами которого стали собственники квартир в доме. После этого началась реконструкция дома с надстройкой нескольких этажей.
После этого прецедента, власти выпустили «Методические рекомендации по реконструкции многоквартирных жилых домов с надстройкой верхних этажей в городе Москве» в помощь заказчику-застройщику. Реконструкция здания будет заключаться в надстройке домов, проводить которую можно в течение полутора лет без отселения жильцов. Эти рекомендации сформированы для обычных граждан – для подготовки ими градостроительной документации, получения технических условий на подключение к инженерным сетям, прохождения экспертизы, получения разрешения на строительство, оформления земельно-имущественных отношений.
При этом в методических рекомендациях отображены основные критерии жилых домов, которые можно реконструировать. Так, дома должны быть не выше пяти этажей, год постройки – с 1950 по 1965, количество квартир – не более 40; высота потолков в квартирах – около 3 метров; износ здания на текущий год – не более 50%. Кроме того, реконструируемый объект должен находиться вне зон ограничения градостроительной деятельности и не иметь градостроительных ограничений. Еще один пункт рекомендаций сообщает, что дом должен принадлежать группе кирпичных (блочных) домов «сталинских серий», построенных по индивидуальным проектам, с использованием для перекрытий заводских конструкций из сборного железобетона.
По мнению чиновников, область применения настоящих рекомендаций огромная. В настоящее время около 400 жилых домов общей жилой площадью 1 млн. кв. м в городе Москве могут быть рекомендованы для реконструкции с надстройкой.
Сказочное превращение
Итак, экспериментальный проект по реконструкции дома без отселения жильцов будет реализован на улице Мишина в Савеловском районе Москвы. Работы стартовали по инициативе самих жителей четырехэтажного кирпичного дома. В результате, примерно за полтора года зданию будет пристроено еще четыре этажа и мансарда, что даст возможность обустроить еще примерно 30 квартир, большая часть которых отойдет нынешним жильцам дома. Остальную жилплощадь планируется предоставить гражданам, пожелавшим вступить в ТСЖ, по цене ниже рыночной.
Итак, после реконструкции без отселения жильцов полезная площадь дома увеличивается практически вдвое: работы позволяют надстроить от 2 до 5 этажей. Понятно, что для такого «преображения» требуется значительно усилить фундамент и несущие стены. В свою очередь, это ведет к довольно высокой сметной стоимости реконструкции. Однако стоит вспомнить, что и цены на столичные квартиры сейчас далеко не низкие.
Еще один нюанс, о котором необходимо сказать: дополнительные несущие стены можно установить только если зданию не мешают близстоящие строения, дороги и коммуникации. Также реконструкция предполагает отказ от газопровода в пользу электрических плит.
Последний момент связан с согласием всех жильцов участвовать в проекте и, скорее, имеет, психологический фактор. Далеко не все жильцы дома имеют желание и возможность участвовать в реконструкции, а также вкладывать в это личные средства. Видимо, именно поэтому в рекомендации прописано, что участвовать в программе могут лишь дома, где число квартир не превышает 40.
Ну и заключительный пункт – требуется создать ТСЖ или жилищно-строительного кооператива. Эта структура может обратиться к городским властям, которые при позитивном сценарии дадут положительное заключение на заявку о перестройке дома. Словом, необходимо соблюсти многие факторы, чтобы иметь возможность начать реконструкцию дома без отселения жильцов.
Отметим, что помимо новых квартир, жильцы также получают такие прелести современной жизни, как лифт, мусоропровод, более современные коммуникации, а в некоторых случаях и подземные автопарковки.
Западный пример
После распада СССР страны Прибалтики, Восточной и Центральной Европы приняли европейскую систему стандартизации, одним из отличий которой являлись более высокие требования по энергоэффективности новых объектов недвижимости. Германия, Польша, Эстония и остальные прибалтийские государства приняли участие в проекте BEEN – Baltic Energy Efficiency Network for the Building Stock, который в частности подразумевал установку новых систем отопления, вентиляции, электроснабжения и т.д. Кроме того, в рамках новой системы производились замены крыш, фасадов, остекление балконов, замена окон и т.д.
Стоимость массовой реконструкция домов в Германии составила около 30% от общей стоимости нового строительства. Общее количество квартир в реконструированных домах составило 2,18 млн. рублей, а общий бюджет реконструкции оценивается на уровне порядка 6 млрд. евро. При этом финансирование проводилось с привлечением средств собственников и из федерального бюджета.
Еще одним примером реконструкции кварталов с участием государства является проект, реализованный во французском городе Лорьян. Во время Второй мировой войны этот городок был частично разрушен, а восстановление проходило хаотично, без определенного плана. В результате город стал разрозненным, целые районы оказались отрезаны друг от друга.
Проект, реализованный известным архитектором Роланом Кастро, доказал возможность радикальной модернизации кварталов социального жилья без тотального сноса существующей застройки. Программа предусматривала создание 480 квартир, при этом 50 из них являлись новыми. Данный опыт значительно облегчил реализацию последующих проектов по реконструкции целых кварталов.
***
В мировой градостроительной практике есть немало примеров реконструкции кварталов. Некоторые из них имели «терапевтический подход», когда менялась только этажность или структура зданий без изменения планировки квартала. В других случаях требовалась кардинальная перепланировка структуры микрорайона. Как бы то ни было, большинство таких программ имеет положительный итог. Обновление и реконструкция жилья – позитивная практика, требующая, однако, денежных вложений. В нашем случае, реконструкцию предложили провести полностью за счет средств обычных граждан. Но ведь и недвижимость достанется участникам ТСЖ. Так что, оценить экономическую выгоду предложения чиновников предстоит жителям тех 400 домов, которые подходят к участию в программе по всем критериям.
Никулина Алёна
Свежие обзоры о новостройках
