Как заработать на покупке квартиры в Подмосковье?

С точки зрения соотношения «цена-качество» область имеет неплохие позиции, даже если будущие собственники не предполагают свое дальнейшее проживание здесь. Рассмотрим рынок жилой недвижимости с точки зрения получения прибыли от частных вложений, выясним, на что стоит обратить внимание при принятии решения о покупке жилья и узнаем, какова потенциальная и фактическая выгода ее владельца.

Ситуация на рынке

Объем недвижимости в многоквартирных жилых домах Московской области составляет около 60-65% от всей жилой недвижимости региона, из них к новостройкам относятся, по разным подсчетам, от 20 до 25 %, а ко вторичной недвижимости – 35-40%. Для вкладчика, настроенного на получение довольно быстрой прибыли, очевидным представляется решение по вложению денег в строительство домов на «нулевом» цикле: всего за 2 года стоимость квартиры может вырасти на 30%. Достаточно хорошо растут в цене и новостройки , однако чаша весов может склониться и в пользу вторичной недвижимости.

Каждый город Московской области имеет свое уникальное лицо, живет и развивается по-своему. И везде складывается свой локальный микрорынок недвижимости. Соотношение типов домов, благодаря этому, индивидуально и зависит от причин экономических и исторических, развитости города и его инвестиционной привлекательности. Если говорить о средних показателях по ближнему Подмосковью (до 30 км от МКАД), то здесь традиционные «хрущевки» составляют примерно 15%, типовая «панель» – 30%, дома «улучшенных серий» (например, «чешки») – около 20%. Наконец, существует весьма серьезная доля современных домов постройки 2000-х годов: 30-40%.

Что это означает для вкладчика? Если идеологически решение о покупке недвижимости лежит не только лишь в плоскости «дешевле купил – дороже продал», а имеет в своей основе более стабильные корни – сохранение капитала и получение текущих доходов – то новые дома постройки 2000-х годов, также относящиеся ко вторичной недвижимости, представляют собой интересное сочетание выгод для вложения денег.

Арендный доход

Средний доход от помесячной сдачи в аренду квартиры составляет 6-8% годовых от ее стоимости, в зависимости от затрат на эксплуатацию, и обязательного для всех, кто владеет недвижимостью, налога на имущество (от 0,1 до 0,5%). Срок окупаемости самой недвижимости при этом составляет в среднем 16-17 лет. Другими словами, при сумме вложений в 3 миллиона рублей в покупку 1-комнатной квартиры в ближнем Подмосковье (20-30 км от Москвы), ежемесячная прибыль от сдачи в аренду будет варьироваться от 18 до 20 тысяч рублей, а за вычетом эксплуатационных расходов и налогов – 14-15 тысяч. «Чистая» прибыль в год будет равна 170-180 тысяч, что означает 17-18 лет окупаемости. При этом важно учитывать фактор ежегодной инфляции, который, однако, компенсируется ростом цен на квартиры в этих городах. Именно этот рост часто и является ключевым при решении вкладчика о покупке вторичной недвижимости.

Стоит также подумать о возможности приобретения квартиры в ипотеку, с тем, чтобы впоследствии ее сдавать и с помощью вырученных средств погашать кредит. Однако это возможно, если вы изначально готовы вложить не менее половины собственных средств в покупку жилья или же ежемесячно погашать примерно половину ежемесячной суммы кредита самостоятельно в случае, если речь идет об однокомнатной квартире в ближнем Подмосковье. Чем дальше от Москвы – тем ниже не только стоимость квартиры при покупке, но и при сдаче ее в аренду, и кроме того – может оказаться непросто найти желающих снять жилье, если речь идет о совсем уже дальнем Подмосковье. Поэтому важно найти «золотую середину», ориентируясь также на ликвидность и покупая ту квартиру, которую реально будет впоследствии сдать.

Существует также еще один, пока не очень распространенный в Подмосковье, вид дохода: от посуточной сдачи квартир в аренду. Здесь прибыль может достигать и 30%, и 50% годовых, то есть срок окупаемости сокращается до 5-7 лет. Но это непростой бизнес, очень похожий на гостиничный, предполагающий постоянную личную вовлеченность в процесс: встреча жильцов, уборка, постоянная информационная связь, решение организационных и административных вопросов и т.д.

К такой дополнительной нагрузке готов не каждый. Впрочем, посуточная сдача квартиры в аренду возможна, если воспользоваться сравнительно новой услугой доверительного управления имуществом. Однако придется потрудиться с поиском такого агентства: доверительное управление – услуга для владельцев элитного и дорогого жилья, поскольку возникает множество ограничений, которые могут свести к нулю всю планируемую прибыль. Например, косметический ремонт будет требоваться чаще, чем при сдаче в аренду на долгий срок, потребуется оплата страховки от риска ущерба имущества и т.д. Но главное – спрос на посуточное жилье нестабильный и зависит от сезона, поэтому рассчитывать на постоянный доход достаточно сложно.

И, конечно, если владелец недвижимости решился и хочет получить доход от ее последующей сдачи в аренду, ему стоит обратить внимание на несколько важных деталей заранее:

1. Правовые трудности могут быть связаны с правильным составлением договоров аренды во избежание проблем с арендаторами.
2. Страховые риски, связанные с пожарами, затоплениями и иной порчей имущества, также стоит прописать в договоре.
3. Налоговые риски. Стоит знать какие налоги по закону обязан платить владелец недвижимости и как их можно минимизировать.

Факторы прибыльности

В целом, для понимания возможностей получения максимальной прибыли при вложениях во вторичную недвижимость, стоит учитывать следующие факторы:

• Развитие транспортной доступности. Например, изначально разница в стоимости квадратного метра жилья между Раменским и Жуковским составляла 20%, с удорожанием в пользу последнего. После того, как была запущена скоростная электричка между Москвой и Раменским, разница в стоимости за квадратный метр в Раменском поднялась, и теперь разница составляет всего 10%.
• Востребованность самого места. Например, Красногорск, уже давно популярный в связи с большим объемом нового качественного жилья, приобретает еще и дополнительный высокий статус в связи с переездом туда Правительства Московской области. В свою очередь, это поспособствует решению того же самого транспортного вопроса в регионе, поскольку к 2013-2015 году предполагается реконструкция Волоколамского шоссе, а также его развязки на пересечении с МКАД. На стоимости квартир такое соседство также отразится, хотя скачка не предполагается из-за высокой и без того стоимости квадратного метра.

Кроме определения ключевого фактора при выборе недвижимости с точки зрения вложения средств, существуют также второстепенные, но все же важные нюансы, о которых стоит знать любому покупателю недвижимости Подмосковья:

1. Инфраструктура или социальное окружение. Если речь идет о новостройке, то актуальность этого существенно возрастает. Помните, что пик цены на квартиру в новостройке приходятся как раз на момент ввода в эксплуатацию объектов инфраструктуры, поэтому их важность для удобства проживания и инвестиционной привлекательности покупки сложно переоценить.
2. Экология и безвредность для здоровья. К этим понятиям относятся также отсутствие звуковых нагрузок и вибраций от железной дороги, вредных производств с возможным выбросом в атмосферу и т.д.
3. Эксплуатирующая компания. Это крайне важно: дом должен быть ухоженным и удобным, а эксплуатационные затраты не слишком высокими.
4. Наличие парковочных мест в пешей доступности от места проживания.

Перспективные направления

Своим прогнозом относительно наиболее перспективного направления вложения денег в недвижимость подмосковного региона поделился председатель совета директоров группы компаний «Кредит-Центр», вице-президент Гильдии Риэлторов Московской области, Николай Мазурин: «В ближнем Подмосковье в Котельниках происходит настоящий строительный бум, связанный с открытием ТК “Мега-Белая дача” и предстоящим в 2015 году вводом в эксплуатацию станции метро “Котельники”. После этого стоимость квадратного метра новостроек существенно возрастет в цене, то же самое касается и арендных ставок. Или возьмем дальнее Подмосковье, в 60 км от Москвы – Новое Ступино. Хорошая транспортная доступность, малоэтажное жилье в экологически чистом районе (чего нельзя сказать о Котельниках), развитие производственного кластера с рабочими местами – все это дает основание полагать, что стоимость квадратного метра как новостроек, так и арендного жилья, будет расти».

Интерес с точки зрения вложения средств представляет собой и Старая Купавна. По мнению генерального директора риэлторской компании «Сити +» Ольги Трошиной, «это место для тех, кто предпочитает жить в Подмосковье, а работать в Москве. В сравнении с Ногинском, Старая Купавна расположена в 2 раза ближе к Москве, путь до нее на электричке от Курского вокзала занимает всего 40 минут. Стоит также отметить, что сейчас сносится очень много старого жилья, на его месте строится новое. Кроме того, развивается инфраструктура, за счет чего город преображается на глазах. Добавьте к этому близость реликтового Бисерова озера ледникового происхождения и лесопарковые зоны вокруг города – и будет ясно, почему Старая Купавна считается одним из наиболее перспективных городов юго-восточного направления Подмосковья».

***

В завершение хотелось бы процитировать слова знаменитого мультимиллионера и инвестора Дональда Трампа: «Недвижимость – это, в принципе, неплохое вложение средств».

Автор: Ольга Чудинова