Является ли сегодня вложение денег в Blackwood Константин Ковалев утверждает, что «недвижимость, несмотря ни на что, остается твердым активом. В прошлом году цены на жилую недвижимость выросли практически на 70%. В 2007 году такого роста цен не предполагается, тем не менее, прогнозируется, что цены за год вырастут примерно на 15-20%».
Однако сейчас, когда рост цен на недвижимость стабилизировался, а в некоторых сегментах цены даже снизились, некоторые специалисты рынка предупреждают инвесторов-новичков, что таких прибылей, как раньше, уже не будет. «Инвесторам, плохо владеющим нюансами рынка, уже не удастся получить так легко прибыль, как это было в прошлом году: инструмент перестал быть массовым», - рассказала заместитель директора департамента реализации МИАН-Девелопмент Наталья Усова.
По словам директора департамента элитной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Кайдо Каарма, на сегодняшний день доля инвестиционных сделок составляет от 10% до 30%.
Сколько можно заработать на перепродаже недвижимости? «В среднем, как минимум за счет роста цен, частные инвесторы могут получать доход от 15% до 100%, как это было в рекордном 2006 году», - считает директор Аналитического консалтингового центра холдинга « МИЭЛЬ » Владислав Луцков.
Эконом, бизнес или элита?
Итак, какое жилье выбрать для того, чтобы вложить свои средства с максимальной отдачей? В каких сегментах прибыль больше, и какие риски могут поджидать неопытных частных инвесторов?
Сейчас, по словам экспертов, сложилась выгодная ситуация для приобретения жилья эконом-класса, цены на которое снизились. Новый виток роста цен на такое жилье прогнозируется к концу этого года.
«Сейчас квартиры эконом-класса можно приобрести со скидкой, которую обеспечивают застройщики в нынешних условиях снижения покупательской активности. К концу года ожидается возобновление роста цен именно в этом классе в связи с сокращением объема предложения из-за планируемого увеличения доли социального жилья», - рассказал Константин Ковалев. Еще одним фактором, который может повлиять на повышение цен в этом сегменте, может стать ожидаемое экспертами рынка внесение поправок в закон о долевом строительстве.
«Однако на наш взгляд в настоящее время это наиболее рискованный сегмент для инвестиций», - предупредил Константин Ковалев.
Менее рискованными являются инвестиции в жилье бизнес-класса и элиту. В сегменте дорогого жилья за первые 4 месяца 2007 года цены уже выросли на 4-5%. Но для таких инвестиций необходим солидный стартовый капитал.
«На данный момент наиболее стабильными и перспективными являются инвестиции в элитные квартиры, так как рост цен на них стабилен и прибыль в денежном выражении достаточно высока. Однако в последнее время наметился некоторый переход потенциальных инвесторов элитного рынка в сегмент жилья бизнес-класса. Такой переход не носит ярко выраженного характера, однако тенденция такая существует. Потенциальные инвесторы элитного сегмента все больше и больше интересуются проектами бизнес-класса, доходность которых также достаточно высока. К тому же здесь, в отличие от элитного рынка, не такой высокий порог входа», - пояснил Константин Ковалев.
В различных сегментах различаются и оптимальные сроки вложения инвестиций. «Оптимальный срок вложений в недвижимость бизнес и эконом класса колеблется от полугода до полутора лет. Рынок элитной недвижимости характеризуется меньшим количеством инвестиционных покупок, так как наибольший экономический эффект в этом сегменте проявляется в среднесрочном и долгосрочном периоде (от 3 лет и более)», - рассказал Кайдо Каарма.
Новостройки в зоне риска
Мнения всех экспертов сходятся в том, что наиболее выгодно приобретать жилье в купить квартиру , квартиры в Москве">продаются квартиры в домах средней и малой этажности, в престижных районах Москвы, с хорошей транспортной и жилой инфраструктурой. Связано это с тем, что в крупных жилых комплексах возможно наличие большого количество квартир, купленных с целью инвестирования, что может затруднить их последующую реализацию.
В настоящее время, рекомендуется инвестировать в квартиры именно в столице, а не за ее пределами. «Москва уже значительно ограничена с точки зрения новых площадок под застройку, в то время как, к примеру, в Подмосковье существует много свободных мест под застройку, и дефицита жилья там не предвидится – а значит, уровень роста цен будет ниже, чем в столице», - пояснил Сергей Лушкин.
Дома-призраки
Существует мнение, что при таких темпах роста цен жилье скупается ради вложения средств и последующей перепродажи. Из-за чего появляются целые дома-призраки, где все квартиры проданы, но света в окнах практически нет. Насколько эта проблема актуальна для рынка, мы поинтересовались у наших экспертов.
«Мы никогда не разделяли позицию некоторых участников рынка о том, что на рынке в периоды ажиотажного роста цен процент инвестиционных сделок достигал 30%. По нашим данным этот показатель не превышал 15% даже в периоды бурного роста рынка. В периоды стабильного развития рынка доля инвестиционных сделок составляла 5-7%. Нельзя однозначно ответить на вопрос, почему в некоторых окнах в новостройках, которые построены и сданы, вечером не горит свет. Это могут быть и инвестиционные квартиры, и квартиры, владельцы которых пока не готовы вкладываться в ремонт. Лично я таких объектов – призраков не встречал», - рассказал Владислав Луцков.
Вместе с тем, по словам Кайдо Каарма, в элитных домах достаточно много пустых квартир. «Причина в том, что покупка квартиры высокого класса подчас рассматривается не в качестве инструмента получения дохода, то есть инвестиции, а, в первую очередь, как способ сохранения денег, с учетом условий современного рынка позволяющий к тому же надеяться на приумножение капитала. Таким образом, приобретенная квартира может пустовать, сдаваться аренду, служить вторым местом проживания», - рассказал Кайдо Каарма.
По словам Константина Ковалева, 15% квартир в новостройках, приобретенных для дальнейшей перепродажи, никто не проживает. «При этом, однако, подобные квартиры могут сдаваться в аренду. Безусловно, инвестиционные покупки влияют на цены и объем предложения. Однако называть это проблемой не совсем верно – инвестиции в недвижимость – нормальная практика не только для России, но и для других стран. А для того, чтобы это не стало серьезной проблемой необходимо стимулировать предложение строительством больших объемов жилья», - пояснил Константин Ковалев.
Структура предложения квартир в сегменте высокобюджетного жилья, I квартал 2007 г., в %
Источник: данные компании Blackwood
Однако сейчас, когда рост цен на недвижимость стабилизировался, а в некоторых сегментах цены даже снизились, некоторые специалисты рынка предупреждают инвесторов-новичков, что таких прибылей, как раньше, уже не будет. «Инвесторам, плохо владеющим нюансами рынка, уже не удастся получить так легко прибыль, как это было в прошлом году: инструмент перестал быть массовым», - рассказала заместитель директора департамента реализации МИАН-Девелопмент Наталья Усова.
Но никакие колебания цен на рынке недвижимости не пугают частных инвесторов и, по словам директора по маркетингу и продажам компании « Квартал » Сергея Лушкина, приобретение квартиры на сегодняшний день является довольно распространенным способом инвестирования личных финансовых средств. «Доходность рынка недвижимости соизмерима со средней прибыльностью фондового рынка и значительно превышает процентную ставку по банковским депозитам. Кроме того, рынок недвижимости меньше подвержен инвестиционным рискам», - поясняет Сергей Лушкин.
По словам директора департамента элитной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Кайдо Каарма, на сегодняшний день доля инвестиционных сделок составляет от 10% до 30%.
Сколько можно заработать на перепродаже недвижимости? «В среднем, как минимум за счет роста цен, частные инвесторы могут получать доход от 15% до 100%, как это было в рекордном 2006 году», - считает директор Аналитического консалтингового центра холдинга « МИЭЛЬ » Владислав Луцков.
Эконом, бизнес или элита?
Итак, какое жилье выбрать для того, чтобы вложить свои средства с максимальной отдачей? В каких сегментах прибыль больше, и какие риски могут поджидать неопытных частных инвесторов?
Сейчас, по словам экспертов, сложилась выгодная ситуация для приобретения жилья эконом-класса, цены на которое снизились. Новый виток роста цен на такое жилье прогнозируется к концу этого года.
«Сейчас квартиры эконом-класса можно приобрести со скидкой, которую обеспечивают застройщики в нынешних условиях снижения покупательской активности. К концу года ожидается возобновление роста цен именно в этом классе в связи с сокращением объема предложения из-за планируемого увеличения доли социального жилья», - рассказал Константин Ковалев. Еще одним фактором, который может повлиять на повышение цен в этом сегменте, может стать ожидаемое экспертами рынка внесение поправок в закон о долевом строительстве.
«Однако на наш взгляд в настоящее время это наиболее рискованный сегмент для инвестиций», - предупредил Константин Ковалев.
Менее рискованными являются инвестиции в жилье бизнес-класса и элиту. В сегменте дорогого жилья за первые 4 месяца 2007 года цены уже выросли на 4-5%. Но для таких инвестиций необходим солидный стартовый капитал.
«На данный момент наиболее стабильными и перспективными являются инвестиции в элитные квартиры, так как рост цен на них стабилен и прибыль в денежном выражении достаточно высока. Однако в последнее время наметился некоторый переход потенциальных инвесторов элитного рынка в сегмент жилья бизнес-класса. Такой переход не носит ярко выраженного характера, однако тенденция такая существует. Потенциальные инвесторы элитного сегмента все больше и больше интересуются проектами бизнес-класса, доходность которых также достаточно высока. К тому же здесь, в отличие от элитного рынка, не такой высокий порог входа», - пояснил Константин Ковалев.
В различных сегментах различаются и оптимальные сроки вложения инвестиций. «Оптимальный срок вложений в недвижимость бизнес и эконом класса колеблется от полугода до полутора лет. Рынок элитной недвижимости характеризуется меньшим количеством инвестиционных покупок, так как наибольший экономический эффект в этом сегменте проявляется в среднесрочном и долгосрочном периоде (от 3 лет и более)», - рассказал Кайдо Каарма.
Новостройки в зоне риска
Мнения всех экспертов сходятся в том, что наиболее выгодно приобретать жилье в купить квартиру , квартиры в Москве">продаются квартиры в домах средней и малой этажности, в престижных районах Москвы, с хорошей транспортной и жилой инфраструктурой. Связано это с тем, что в крупных жилых комплексах возможно наличие большого количество квартир, купленных с целью инвестирования, что может затруднить их последующую реализацию.
В настоящее время, рекомендуется инвестировать в квартиры именно в столице, а не за ее пределами. «Москва уже значительно ограничена с точки зрения новых площадок под застройку, в то время как, к примеру, в Подмосковье существует много свободных мест под застройку, и дефицита жилья там не предвидится – а значит, уровень роста цен будет ниже, чем в столице», - пояснил Сергей Лушкин.
Дома-призраки
Существует мнение, что при таких темпах роста цен жилье скупается ради вложения средств и последующей перепродажи. Из-за чего появляются целые дома-призраки, где все квартиры проданы, но света в окнах практически нет. Насколько эта проблема актуальна для рынка, мы поинтересовались у наших экспертов.
«Мы никогда не разделяли позицию некоторых участников рынка о том, что на рынке в периоды ажиотажного роста цен процент инвестиционных сделок достигал 30%. По нашим данным этот показатель не превышал 15% даже в периоды бурного роста рынка. В периоды стабильного развития рынка доля инвестиционных сделок составляла 5-7%. Нельзя однозначно ответить на вопрос, почему в некоторых окнах в новостройках, которые построены и сданы, вечером не горит свет. Это могут быть и инвестиционные квартиры, и квартиры, владельцы которых пока не готовы вкладываться в ремонт. Лично я таких объектов – призраков не встречал», - рассказал Владислав Луцков.
Вместе с тем, по словам Кайдо Каарма, в элитных домах достаточно много пустых квартир. «Причина в том, что покупка квартиры высокого класса подчас рассматривается не в качестве инструмента получения дохода, то есть инвестиции, а, в первую очередь, как способ сохранения денег, с учетом условий современного рынка позволяющий к тому же надеяться на приумножение капитала. Таким образом, приобретенная квартира может пустовать, сдаваться аренду, служить вторым местом проживания», - рассказал Кайдо Каарма.
По словам Константина Ковалева, 15% квартир в новостройках, приобретенных для дальнейшей перепродажи, никто не проживает. «При этом, однако, подобные квартиры могут сдаваться в аренду. Безусловно, инвестиционные покупки влияют на цены и объем предложения. Однако называть это проблемой не совсем верно – инвестиции в недвижимость – нормальная практика не только для России, но и для других стран. А для того, чтобы это не стало серьезной проблемой необходимо стимулировать предложение строительством больших объемов жилья», - пояснил Константин Ковалев.
Автор: Анна Санькова
Структура предложения квартир в сегменте высокобюджетного жилья, I квартал 2007 г., в %
Источник: данные компании Blackwood
16 мин 
Свежие обзоры о новостройках
