Миллион долларов – давно не сумма для рынка элитного жилья в Москве

Еще несколько лет назад покупка элитного жилья в столице вполне укладывалась в сумму $1 млн. Однако сейчас, этих денег стало недостаточно для приобретения престижных квартир. В 2007 году, по данным масштабного исследования рынка новостроек центральной части Москвы (внутри Третьего Транспортного Кольца), проведенного аналитическим центром www.irn.ru, средняя стоимость квадратного метра этих объектов превысила $13,4 тыс., что на 84,7% выше, чем годом ранее ($7,26 тыс.).

При этом средняя площадь элитных квартир в новостройках за последние два года почти не изменилась и составляет около 160 кв.м. То есть, если рассчитать характерную стоимость подобной квартиры получится: 160 кв.м. * $13,4 тыс. = $2,1 млн. Хотя в границы ТТК попадают и малометражные «элитные» квартиры (60 – 80 кв.м.), а также объекты, расположенные в пределах от Садового кольца до ТТК по цене $5-7 тыс. за кв. м., но серьезно рассматривать данные предложения в качестве истинно элитных, наверно не имеет смысла. Для данного сегмента рынка это нижний ценовой порог.

Таким образом, достойные предложения в элитном сегменте начинаются от $2 млн., а самые дорогие квартиры на Остоженке стоят более $20 тыс. за кв.м. при общей цене квартир до $10 млн. Получается, что на сумму в $1 млн. на московском рынке элитной недвижимости сегодня не разгуляешься. Претендовать можно или на совсем крохотную «элитную» малометражку, или на неплохой бизнес-класс в районе ТТК.

Сравнение ценовой ситуации на рынке новостроек внутри ТТК и за его пределами, проведенное аналитическим центром www.irn.ru, показало еще одну очень интересную особенность. В период сильного роста цен 2006 года, элитное жилье поднялось в цене менее чем в два раза, тогда как типовые квартиры подорожали в среднем на 100% и более (около 130% в сегменте новостроек ближнего Подмосковья). Зато сегодня, когда цены на типовое жилье после бурного роста испытывают корректировку вниз, в элитном сегменте наблюдается стабилизация стоимости квадратных метров. Скорее всего, в обозримой перспективе, эти объекты продолжат расти в цене на уровне темпов инфляции.

Данный факт достаточно легко объяснить. В период активного роста цен на недвижимость быстрее всего дорожают самые дешевые объекты. Это связано как с гораздо большим числом потенциальных покупателей, так и с началом сильного ажиотажа вокруг дешевого жилья. Дорогие объекты всегда проигрывают во время галопирующего роста цен. Однако потом, во время стагнации рынка, их стоимость долгое время не только не падает, но и потихоньку продолжает расти, на что не раз обращал внимание аналитический центр www.irn.ru.

Интересно, что на общем фоне роста цен на элитную недвижимость, стоимость машиномест в элитных домах выросла за последний год только на 47,2% и составила в среднем почти $100 тыс. (есть отдельные предложения до $200 тыс.). Получается, что рост цен на машиноместа почти вдвое отстает от роста стоимости квартир. При этом средний коэффициент отношения количества машиномест к количеству квартир в доме за последние два года практически не изменился. В элитном классе он в среднем составляет 1,5 машиноместа на квартиру.
А вот средняя стоимость эксплуатации 1 кв.м. жилья в месяц в рассматриваемых домах стала чуть выше и достигла в 2007 году $2,5 вместо $2,2 в прошлом году. Если рассчитать среднюю стоимость эксплуатации элитной квартиры (160 кв.м. * $2,5) получится около $400 в месяц. Примечательно, что эта сумма сопоставима с содержанием приличного загородного коттеджа.

Если говорить про число строящихся домов, то по данным аналитического центра www.irn.ru их количество по сравнению с прошлым годом сократилось. В данный момент общее количество уже строящихся, но пока не распроданных объектов составляет 48, против прошлогодних 66. В итоге предложение по сравнению с минувшим годом уменьшилось почти на 30%. Причем количество ушедших (проданных) домов за прошлый год – 37, а количество поступивших (начавших строиться) за этот же период – 19.

При этом количество операторов на рынке элитной недвижимости за 2006 год почти не изменилось и составиляет около 60 компаний. Однако если в том году каждая компания ежегодно продавала по 7-8 объектов (обычно один объект продают несколько компаний), то в 2007 году эта цифра снизилась до 5-6 объектов, потому что количество объектов сократилось, а продавцов меньше не стало.

Всего исследование рынка элитных новостроек и новых домов бизнес-класса, расположенных в пределах 3-го Транспортного кольца (сравнение 2007г. с 2006г.) составляет 130 страниц фактического материала. Оно содержит подробные паспорта всех объектов, а также цены и информацию о продавцах. Данное исследование, несомненно, окажется полезным как для операторов рынка недвижимости, так и для граждан, желающих выбрать оптимальную для их бюджета дорогую квартиру в Москве, а также выгодно вложить деньги.