Оргкомитет Urban Awards попросил ведущих экспертов рынка рассказать о том, как поменялось потребительское поведение покупателей новостроек под воздействием внешних обстоятельств.
Для российского покупателя до сих пор самым понятным и очевидным способом сохранить сбережения является приобретение квартиры: квадратные метры – самая «жесткая» валюта. В условиях «хронической» волатильности рубля к доллару и процентных ставок на уровне, который едва покрывает инфляцию, вложение денег в жилье – довольно логичный шаг для обывателей. Тем не менее, по словам Сергея Разуваева, директора консалтингового агентства GMK, говорить о том, что люди будут делать инвестиции в квартиру, – неверно: большинство приобретает квартиры для собственного пользования. «И в ближайшую, и в среднесрочную перспективу люди будут покупать жилье себе и своим детям для улучшения собственных жилищных условий. Это, безусловно, отразится и на характеристиках тех квартир, которые они выбирают, – отмечает эксперт. – Приобретение квартиры перестает быть покупкой на всю жизнь: жилье приобретают на 7–10 лет. И в этом смысле люди формируют у себя определенные навыки: они четко выстраивают свои предпочтения, понимают, что им нужно, а что нет. Покупатель становится профессиональным». Давид Худоян, генеральный директор Optima Development, также признает «профессионализм» клиентов: «Покупатель будет выбирать лучшие из доступных планировок, вариантов отделки, обращать внимание на возможность разумной экономии за счет энергосберегающих технологий, состав и необходимость дополнительных опций дома или жилого квартала».
Весенние ограничения побудили потребителей с особой вдумчивостью относится к подбору квартиры. У многих появилось время на размышления о том, каким они хотят видеть свой дом. Как утверждает Владимир Щекин, совладелец Группы Родина, клиенты обращают пристальное внимание на то, как в квартирах организовано пространство, есть ли возможность выйти на балкон подышать воздухом, реально ли организовать одно-два рабочих места, интересуются обслуживанием дома. «Покупателям не хватает бюджетных предложений в нестандартных форматах жилья – флэтхаус, квартиры с террасами, с окнами в ванной», – продолжает эксперт. Давид Худоян добавляет: «Стоит ожидать, что клиенты будут отдавать предпочтения проектам, в которых максимальное количество вопросов возможно решить онлайн при помощи гаджетов, а не лично: от контроля и оплаты коммунальных услуг до вызова персонала УК по любым вопросам быта».
Несмотря на повсеместное снижение покупательской способности, в сегодняшних реалиях люди не готовы экономить на личном комфорте. По наблюдениям Сергея Разуваева, все жилье, кроме самого маргинального, пользуется повышенным спросом – как бюджетное, так и достаточно комфортное, а рынок показывает чудеса продаж. Владимир Щекин также замечает, что изменение потребностей повлияло на параметры спроса не в сторону экономии, а в сторону подбора альтернативных жилых комплексов, в том числе и в Новой Москве. «В Подмосковье за сопоставимые с московским предложением деньги покупателю предлагается площадь квартир на 10-20% больше. Рывок возможностей для удаленной работы будет способствовать повышенному вниманию к тем проектам, которые предлагают большую площадь за схожую с московской стоимостью», – уточняет Щекин.
На рынке премиальной недвижимости сдвиг спроса в сторону малоэтажных подмосковных проектов не наблюдается. Клиенты высокобюджетного сегмента концентрируют свою активность вокруг деловых и культурно-образовательных центров столицы, поэтому доступность ключевых московских локаций для них имеет первостепенную важность. «В этом смысле наиболее востребованы будут качественные проекты, расположенные в благополучных престижных районах с развитой инфраструктурой. Особенно популярны будут те, которые достаточно масштабны для создания дополнительной собственной инфраструктуры, такой как школы, ДОУ, рестораны, магазины, фитнес-центры и т.п. в рамках жилого комплекса специально для его резидентов», – поясняет Давид Худоян.
В этом году отмечается небывалый спрос на новостройки в престижных районах столицы. Аналитики Urban Awards сообщают, что с начала года там было продано около 12 тыс. квартир, а совокупная выручка составила более 230 млрд рублей. Для сравнения, в Новой Москве было оформлено 19 тыс. сделок на сумму в 135 млрд рублей. Наиболее популярными районами «старой» Москвы оказались Раменки (7,3% объема спроса), Даниловский район (6,2%), Хорошево-Мневники (5,9%) и Покровское-Стрешнево (4,3%). Руководитель премии Urban Awards Ольга Хасанова комментирует: «при наличии качественного предложения по адекватной цене многие столичные покупатели предпочтут престижные локации рядом с центром или на комфортном удалении от него. Даже в условиях коронавирусной пандемии и связанной с ней финансовой неопределенности. Более того, на фоне событий 2020 года наоборот был отмечен рост спроса именно на эти статусные районы: если в начале года доля упомянутых выше пяти административных единиц составляла чуть более 20% в структуре сделок «старой» Москвы, то к концу 2020-го показатель составил уже почти 25%. Видимо, столичные покупатели предпочитают переживать периоды турбулентности в приятном окружении, а не в спальных районах на периферии».
Спрос в премиальном сегменте держится на хорошем уровне, а потребительское поведение характеризуется скорее не экономностью, а рациональностью. Как полагает Давид Худоян, наибольший спрос будет сохраняться на проекты, качественные с точки зрения материалов, обеспечивающих долговечность и высокий класс, а также с точки зрения концепции. В частности, покупатель даже в дорогих премиальных сегментах будет все больше внимания обращать на функциональность планировок, т.е. выбирать квартиры, в которых за счет грамотного зонирования исключены неиспользуемые пространства, – уточняет эксперт. Кроме того, как в сегменте «элит», так и в масс-маркете заметен тренд на популярность квартир с отделкой, а количество лотов со свободной планировкой постепенно сокращается.
Говоря о корректировке стратегии девелоперских компаний, Владимир Щекин подчеркивает: «Желания клиента – это отличный драйвер для развития любой компании, в том числе и нашей. Безусловно, некоторые аспекты, которые могли раньше выглядеть незначительными, сейчас становятся определяющими, и наоборот. Пандемия внесла большие коррективы в процесс выбора покупателем жилья. Поэтому мы всегда стараемся подстроить проекты под приоритеты клиентов». Давид Худоян также указывает на необходимость адаптации своих проектов к изменяющимся покупательским предпочтениям и приводит в пример создание закрытого парка для обитателей жилого квартала или эксплуатацию пространства по максимуму – исключение из планировок длинных коридоров и выделение отдельных помещений для хозяйственного инвентаря и гардеробных. Сергей Разуваев приходит к выводу о том, что в выстраивании продукта сегодня важно думать не о конкретной рыночной ситуации, а о тех сценариях жизни, которые девелопер закладывает в свои проекты. «Такой осознанный подход, – когда ты понимаешь, что формируешь жизнь людей, – будет иметь всё большее предпочтение у аудитории, а следовательно, и больший коммерческий успех в абсолютно любых условиях рынка», – резюмирует эксперт.
Свежие обзоры о новостройках
